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Come avere un mutuo

15 Novembre 2019
Come avere un mutuo

Documenti, costi e condizioni contrattuali, convenienza e clausole per i vari tipi di mutuo e finanziamenti che possono essere chiesti in banca.

Sicuramente, avrai già sentito parlare del mutuo, il contratto con il quale viene erogato un prestito in cambio della restituzione del capitale entro un termine prefissato, maggiorato degli interessi. Gli interessi sono la controprestazione, il guadagno che, da tale operazione commerciale, ricava il mutuante (di solito la banca). Il mutuatario, dall’altro lato, trae giovamento dall’immediata disponibilità di una somma di denaro liquida di cui altrimenti non disporrebbe. 

Contrariamente a quanto si ritiene, il mutuo non è un contratto che possono siglare solo le banche: qualsiasi privato – purché non lo faccia a titolo di attività professionale e, quindi, in via sistematica e continuativa – può fare un prestito a un parente, a un amico e persino a un estraneo. Con l’unico divieto, valevole anche per gli istituti di credito, di non fissare tassi di interesse superiori alla soglia dell’usura (fissata trimestralmente dal ministero dell’economia). 

Un’ulteriore differenza tra il mutuo bancario e quello tra privati è che quest’ultimo non richiede contratti scritti e può perfezionarsi anche con la semplice consegna del denaro.

Se per avere un mutuo da un privato basta trovare chi è disposto a concederlo e accordarsi sulle condizioni per la restituzione, la procedura è molto più complicata con le banche. Di qui, l’interrogativo che affligge molte persone bisognose di denaro: come avere un mutuo?

Di solito, in questi casi, ci si rivolge direttamente allo sportello del proprio consulente bancario che fornisce le indicazioni a seconda della tipologia del cliente e del mutuo richiesto. Esistono, infatti, vari tipi di mutui: quello ipotecario ad esempio (che serve per l’acquisto della casa), quello fondiario, quello chirografario, ecc.

La varietà di offerte potrebbe inizialmente confondere chi è meno esperto in materia. Ecco che allora diventa necessario sapere, in partenza, come comportarsi e cosa fare per avere un mutuo. Di tanto forniremo alcune pratiche indicazioni qui di seguito.

Mutuo o finanziamento?

I prestiti sono concessi sia dalle banche che dalle società finanziarie (come ad esempio Agos o Findomestic). In entrambi i casi, si parla pur sempre di un finanziamento, che va siglato per atto scritto, con la chiara indicazione del tasso di interesse, del Taeg (ossia del costo complessivo dell’operazione, comprensivo delle spese di attivazione e delle eventuali assicurazioni), dei tempi di restituzione della somma. 

Se, però, i prestiti concessi dalle banche sono di solito a medio e lungo termine, quelli delle finanziarie prevedono tempi di restituzione più stretti (in media due anni). Di conseguenza, i prestiti delle finanziarie vengono erogati per importi più bassi e sono ottimali per il credito al consumo (ad esempio l’acquisto di un computer, un’auto, l’arredo di casa, ecc.). A fronte di ciò, le finanziarie applicano tassi di interesse più alti.

Il vantaggio delle finanziarie è che la concessione del prestito e la relativa erogazione della somma avvengono in tempi molto rapidi: condizione ottimale per chi ha urgente bisogno di un piccolo finanziamento.

Come scegliere il mutuo più vantaggioso?

Spesso, quando si chiede un mutuo, ci si limita a confrontare il tasso di interesse per stabilire quale sia il più vantaggioso. Si tratta però di una valutazione sbagliata. Insieme agli interessi, infatti, il mutuatario è tenuto a pagare una serie di prestazioni aggiuntive come i costi per l’attivazione del prestito, la perizia sull’eventuale immobile e la conseguente assicurazione, le commissioni, ecc. Tali costi vengono sintetizzati in un unico indice: il Taeg. È, dunque, a quest’ultimo che si deve guardare per capire quale mutuo è più conveniente.

Cosa succede prima di chiedere un mutuo?

Se un tempo, per chiedere un mutuo ci si rivolgeva direttamente allo sportello dell’istituto di credito, oggi esistono tante piattaforme online che confrontano i prezzi e le condizioni contrattuali. Questo fornisce all’interessato un’ampia panoramica delle offerte presenti sul mercato, in modo da indirizzarlo già verso la probabile scelta. 

In ogni caso, per concludere il mutuo, bisogna sempre recarsi in banca per firmare il contratto e, prima ancora, fornire tutti i dati di cui l’istituto ha bisogno.

La prima informazione necessaria alla banca per fare un preventivo riguarda la somma che si intende richiedere in prestito, i tempi per la sua restituzione e, non in ultimo, le garanzie offerte dal cliente per la restituzione. Garanzie che possono essere di due tipi:

  • garanzie reali ossia su cose (dal latino “res”), come ad esempio l’ipoteca su una casa;
  • garanzie personali, ossia su persone, come la fideiussione di un parente.

Nel primo caso, bisogna avere un immobile, anche di proprietà di terzi, su cui il mutuante accende un’ipoteca per il doppio del valore del prestito. Nel secondo caso, bisogna trovare una persona (anche in questo caso non necessariamente un familiare) disposta a fare da garante e a sopportare il rischio di un’azione esecutiva della banca qualora il mutuatario non paghi il debito. Il fideiussore risponderà dell’obbligazione con tutti i suoi beni personali.

Il mutuo bancario: cos’è?

Prima di comprendere come chiedere un mutuo, dobbiamo analizzare i vari tipi di mutuo previsti dall’attuale sistema. 

C’è, innanzitutto, il mutuo bancario ordinario. È la più comune forma di finanziamento (a medio e lungo termine) concessa dalle banche. 

A fronte della concessione del mutuo, le banche richiedono la prestazione di garanzie da parte del cliente. Solitamente, esse consistono nella costituzione di un’ipoteca sull’immobile che verrà acquistato con le somme mutuate o su altri immobili che già appartengono al mutuatario o a terzi garanti ovvero in una fideiussione.

I mutui privi di garanzie reali sono detti “chirografari”.

Se viene concessa a garanzia del credito un’ipoteca sull’immobile, questa è iscritta a un valore solitamente più alto (fino al doppio) di quello dell’importo del mutuo, per garantire anche, oltre al rimborso del capitale, anche quello inerente  gli interessi e le varie spese sostenute dalla banca (comprese quelle per un eventuale recupero forzoso).

Il mutuatario, concessa l’ipoteca, non perde il diritto di disporre dello stesso immobile, ossia di locarlo o trasferirlo, fatto comunque salvo l’obbligo di informare la banca entro termini espressamente previsti.

L’effetto della costituzione di ipoteca per la banca è quello di poter espropriare l’immobile ipotecato, anche nei confronti dei terzo acquirente, per soddisfare il proprio credito con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari spesso condizionano l’erogazione del mutuo immobiliare alla stipula di un contratto di assicurazione (ad esempio, polizza fabbricati, incendio ecc. o sulla persona del mutuante per il caso di morte, di infortunio grave o insolvenza, con vincolo in proprio favore: in tal modo, la banca può estinguere l’importo residuo del mutuo attraverso l’incasso dell’indennizzo pagato dalla compagnia assicurativa).

In tal caso, devono accettare, senza variare le condizioni offerte per l’erogazione del mutuo, la polizza che il cliente presenta o trova sul mercato. Tale polizza deve avere contenuti minimi corrispondenti a quelli richiesti dalla banca, dall’istituto di credito e dall’intermediario finanziario.

Il piano di ammortamento

Vediamo ora cos’è il piano di ammortamento. Il mutuatario è tenuto al pagamento di interessi sulla somma di denaro prestata (c.d. capitale) in funzione di un tasso percentuale (fisso o variabile) predeterminato.

Il rimborso del mutuo avviene sulla base di quanto previsto nel piano di ammortamento che riporta dettagliatamente il procedimento di graduale restituzione del capitale entro il termine pattuito attraverso il versamento di somme periodiche di denaro, le rate.

È uno schema che viene inserito nel contratto e che indica per tutta la durata del mutuo:

  • il valore della rata: essa è composta da una quota-capitale e una quota-interessi: più dilazionato nel tempo è il rimborso della somma mutuata, più alto è l’importo degli interessi da corrispondere;
  • il capitale rimborsato;
  • il capitale residuo da rimborsare;
  • gli interessi pagati.

L’ammortamento può essere:

  • all’italiana“: prevede rate decrescenti composte da quote capitali costanti e quote interessi decrescenti così da permettere un risparmio sulla somma globale degli interessi, in virtù di un rimborso del capitale più veloce;
  • alla francese“: prevede rate di identico importo che necessariamente per la prima parte dell’ammortamento hanno una quota capitale molto ridotta rispetto alla quota interessi; il capitale pertanto è rimborsato più lentamente e vengono maturati interessi maggiori. Tale piano di rimborso del mutuo secondo la giurisprudenza non dà luogo ad anatocismo;
  • all’americana“: esso consiste in un’operazione di investimento e in una di finanziamento, in cui la rata è costituita da due componenti costanti ossia la quota interessi determinata dall’operazione di finanziamento e la quota capitale determinata dall’investimento. Il pagamento degli interessi avviene attraverso la corresponsione di un importo costante pari alla prima quota interessi di un piano alla francese (capitale iniziale per tasso di interesse), ma tale esborso è compensato con il risparmio di quota capitale, ottenibile attraverso un piano di accumulo parallelo (con il quale si rimborsa il capitale);
  • alla tedesca“: esso prevede una rata costante con pagamento di interessi anticipato. La quota interessi deve essere attualizzata all’inizio del periodo a cui si riferisce, la prima rata è costituita da soli interessi e viene pagata anticipatamente rispetto all’inizio dell’ammortamento. L’ultima rata invece è composta dalla sola quota capitale coincidente con la rata costante. Il totale interessi da pagare è di regola inferiore rispetto all’ammortamento francese e più alto di quello italiano.

Mutui a tasso fisso o variabile

Nei mutui a tasso fisso, le banche di solito applicano un piano di ammortamento che prevede il rimborso del capitale mutuato mediante il pagamento di rate identiche, composte da una quota capitale crescente e da una quota-interessi decrescente per tutta la durata dell’ammortamento.

Nei mutui a tasso variabile, l’importo della rata cambia in funzione dell’andamento del tasso di riferimento indicato all’atto della stipula. L’interesse applicabile è di solito individuato aggiungendo alcuni punti percentuali (cosiddetto spread, cioè il guadagno della banca) al tasso variabile preso a riferimento (ad esempio: tasso Libor e tasso Euribor a 1, 3 o 6 mesi).

Una variante del mutuo a tasso variabile è il mutuo a rata costante, in cui il tasso cambia a seconda dell’andamento del saggio Euribor, ma la rata rimane invariata; in pratica, l’eventuale rialzo dei tassi di mercato determina un aumento della quota interessi della rata con proporzionale riduzione della quota di capitale: in tal modo, l’importo della rata rimane invariato, ma la quota di capitale ridotta viene rimborsata aumentando il numero di rate e, di conseguenza, aumentando la durata del mutuo e la sua naturale scadenza.

Il mutuo fondiario: cos’è?

Il mutuo fondiario (detto anche “credito fondiario“) è un finanziamento bancario che deve avere le seguenti caratteristiche:

  • una durata di almeno 18 mesi (c.d. finanziamento a medio o lungo termine);
  • garanzia ipotecaria di primo grado su beni immobili;
  • un importo che non supera un ammontare massimo determinato dalla Banca d’Italia e individuato in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi. 

Di solito, viene concesso per l’acquisto della casa.

L’ammontare massimo del mutuo è pari all’80% del valore dei beni ipotecati secondo il valore della perizia redatta dal consulente della banca. Tale limite tutela le stesse banche e, indirettamente, il sistema bancario in quanto è volto a impedire che le stesse assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie. Secondo numerose sentenze, è nullo il mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile. 

Il mutuo fondiario assicura una serie di vantaggi, in parte, in favore del soggetto finanziato e, in parte, della banca mutuante come ad esempio:

  • diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta, ogni volta che è estinta la quinta parte del debito originario;
  • onorari notarili ridotti alla metà;
  • facoltà del debitore di estinguere anticipatamente il proprio debito o di pagare una parte del capitale riducendo la rata.

Differenza tra mutuo fondiario, prestito e cessione del quinto

Mutuo fondiario

Il credito fondiario rappresenta una tipologia di mutuo che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Il mutuo fondiario viene concesso per finanziamenti a medio o lungo termine (superiori ai 18 mesi e in media fino a un massimo di 30 anni). Il mutuo fondiario in linea di massima ha tassi di interesse passivi più vantaggiosi rispetto ai prestiti personali o al consumo. Il mutuo fondiario è in genere destinato a finanziare l’acquisto di un immobile mentre il mutuo ipotecario prevede maggiori finalità (acquisto, ristrutturazione, etc.).

Prestito personale

Il prestito personale è un finanziamento senza una finalità prestabilita: in sostanza, si ottiene una somma di denaro che è possibile impiegare in qualsiasi modo desiderato, a differenza del prestito finalizzato che invece è legato all’acquisto di un determinato bene o servizio. È un debito acquisito nei confronti della banca o della società finanziaria che ha erogato il prestito personale: viene poi rimborsato a rate, con un tasso di interesse fisso e cadenza solitamente mensile. Il prestito personale rientra all’interno della categoria dei prodotti di “credito al consumo”, se il finanziamento è compreso entro una determinata soglia.

Cessione del quinto

La cessione del quinto è un prestito con rimborso a rate costanti studiato appositamente per i lavoratori dipendenti e i pensionati. Si chiama cessione del quinto perché viene rimborsato trattenendo fino ad un massimo di un quinto del dello stipendio o della pensione del soggetto che ha sottoscritto il contratto. Viene chiamato anche prestito garantito perché le rate sono versate direttamente da alcuni soggetti prestabiliti, cioè il datore di lavoro o l’istituto che paga la pensione e il rapporto è coperto da un’assicurazione. Per usufruire della cessione del quinto è necessario dare determinate garanzie in merito al rapporto di lavoro o pensione.

Finanziamenti agevolati

È il finanziamento concesso da una banca con fondi propri e assistito da una agevolazione pubblica consistente in un contributo in conto interessi e/o capitale da parte dello Stato o di altro ente pubblico in relazione a particolari finalità perseguite dai privati (c.d. mutuo di scopo con cui le aziende possono finanziare gli investimenti e l’acquisto di macchinari e impianti).

Mutui di scopo

Con tale mutuo la banca si obbliga a fornire al mutuatario una somma di denaro per il conseguimento di una finalità ben determinata che può essere prevista dalla legge (mutuo di scopo legale) o stabilita dalle parti (mutuo di scopo convenzionale): il mutuatario, quindi, pur essendo sempre proprietario della somma mutuata, è vincolato all’utilizzo della stessa per sovvenzionare una determinata attività commerciale o industriale, per svolgere un determinato affare o complesso di affari o per altre finalità predeterminate. Di conseguenza, è nullo il mutuo se la somma viene destinata a scopi differenti.

Come chiedere un mutuo?

Dopo aver concordato con la banca la tipologia del mutuo da richiedere, si passa alla fase documentale.

Bisogna, innanzitutto, fornire il modello 730, Unico o la dichiarazione dei redditi a garanzia delle possibilità economiche del mutuatario. 

Questi documenti sono essenziali: una situazione di disoccupazione o una busta paga troppo ridotta escludono la possibilità di un mutuo salvo che lo stesso venga cointestato a un’altra persona (ad esempio un parente).

Se il mutuo serve per comprare casa, bisogna esibire il contratto preliminare.

Bisogna poi fornire le garanzie richieste: se è richiesta l’ipoteca sull’immobile, bisognerà indicarne i dati catastali e una visura immobiliare per dimostrare che lo stesso è libero da precedenti ipoteche (di solito questo documento viene reperito telematicamente dalla stessa banca). 

Se, invece, è richiesta una garanzia personale, è necessario che il fideiussore presenti i propri documenti fiscali dai quali si attesta la sua affidabilità economica.

Condizioni ostative alla concessione di un mutuo possono essere la sussistenza di un precedente mutuo in fase di rimborso che potrebbe pregiudicare le disponibilità economiche del richiedente. Difficilmente potrà ottenere un mutuo chi è stato protestato o ha subito una segnalazione alla Centrale Rischi come cattivo pagatore per non aver pagato qualche rata di un precedente mutuo o prestito di una finanziaria. 

Firma del mutuo

Il mutuo bancario deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità. Il mutuo fondiario deve essere redatto per atto pubblico ossia davanti al notaio. Esso costituisce titolo esecutivo in caso di inadempimento del mutuatario: significa che autorizza la banca a chiedere il pignoramento senza prima passare dal tribunale. 

La banca deve consegnare al cliente un esemplare del contratto, affinché il mutuatario possa conoscere in maniera specifica le condizioni che regoleranno il rapporto. La violazione di tali obblighi determina la nullità del contratto: nullità relativa che può essere fatta valere solo dal cliente, e non anche dalla banca.

Il requisito della forma scritta non comporta che le sottoscrizioni di entrambe le parti debbano risultare in un unico modulo contrattuale; il contratto può concludersi mediante lo scambio di due documenti recanti le rispettive sottoscrizioni.

Il mutuo bancario deve indicare il tasso d’interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati, inclusi gli eventuali maggiori oneri in caso di mora.

Le clausole contrattuali di rinvio agli usi per determinare i tassi di interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati, sono nulle e si considerano non apposte così come quelle che prevedono tassi, prezzi e condizioni più sfavorevoli per i clienti rispetto a quelli pubblicizzati.

L’eventuale possibilità di variare in senso sfavorevole al cliente il tasso d’interesse in presenza di un giustificato motivo, deve essere espressamente indicata nel contratto con clausola approvata specificamente dal cliente.

Consegna del denaro

La consegna del denaro può avvenire, direttamente, con la materiale messa a disposizione del mutuatario della somma mutuata, ad esempio, attraverso l’accredito su conto corrente o la dazione di un assegno circolare. Nel primo caso, la somma è accreditata sul conto corrente del mutuatario presso la banca mutuante oppure presso una banca terza (meno di frequente): il mutuatario, quindi, non ottiene la consegna della somma di denaro, ma solo il diritto a vederla accreditata sul proprio conto corrente.

La consegna può anche avvenire in via indiretta o mediata, attraverso il pagamento, su richiesta del mutuatario stesso, di un debito verso terzi (ciò avviene solitamente per estinguere un debito verso questi) ovvero la consegna della somma mutuata a persona incaricata dal mutuatario stesso come nel caso di acquisto della casa. In tale ipotesi, spesso succede che la banca partecipi al rogito di compravendita garantendo il trasferimento del denaro direttamente sul conto corrente del venditore.



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