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6 consigli legali per acquistare casa in modo sicuro: istruzioni per l’uso


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 luglio 2013



Per acquistare con serenità una casa è sufficiente osservare una serie di suggerimenti e precauzioni grazie ai quali è facile evitare di incorrere in (costosi) inconvenienti.

 

Sono molte le garanzie previste dalla legge per chi acquista casa, ma per farle valere bisogna chiedere l’intervento del giudice e quindi scontrarsi con i lunghissimi tempi della nostra giustizia.

Molto meglio conoscere e seguire alcune regole di base che disciplinano la compravendita immobiliare per prevenire spiacevoli sorprese.

1) Dopo aver visto l’immobile, prima di fare un’offerta per acquistarlo è bene informarsi sulle seguenti circostanze:

– in che modo l’immobile è diventato di proprietà del venditore (es.: compravendita, donazione, successione ecc.)

– se esistono diritti di terzi sull’immobile (es.: ipoteca, usufrutto, servitù ecc.)

– se l’immobile è libero da persone oppure occupato e, in tale caso, in forza di quale titolo (es.: locazione, comodato, usufrutto ecc.)

2) È sempre bene specificare, nella proposta di acquisto, che l’accettazione della stessa non comporta l’automatica stipula del contratto preliminare di compravendita, ma che essa è finalizzata solo a comprovare la serietà delle trattative in corso tra le parti e che quindi il primo atto per loro vincolante deve intendersi il futuro contratto preliminare (“compromesso”).

 

3) Se la compravendita avviene tramite un’agenzia immobiliare, è bene stabilire, già nella proposta di acquisto, l’entità della provvigione che non deve essere mai superiore al 3%.

Si tenga ben presente che il diritto alla provvigione “scatta” solamente quando l’affare è concluso [1] e cioè alla registrazione del contratto preliminare.

 

4) Bisogna specificare nel contratto preliminare (spesso impropriamente denominato “compromesso”):

 

– il prezzo “a corpo” (e non “a misura”) pattuito per l’immobile cioè con riferimento all’intero immobile indipendentemente dalla sua misura;

– le modalità di pagamento che dovrebbe avvenire solo contestualmente alla firma del rogito notarile e non prima. Purtroppo però è invalsa la prassi che alla firma della proposta o del compromesso l’acquirente debba versare una somma di denaro: in questo caso, se proprio necessario, meglio versare il minimo possibile specificando che viene versato a titolo di caparra confirmatoria [2] che in caso di inadempimento dell’acquirente è trattenuta dal venditore; invece, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente ha diritto al doppio di quanto versato;

– un termine essenziale [3] entro il quale dovrà essere stipulato il rogito notarile in quanto una volta passata la data stabilita non si avrà più interesse all’acquisto. Così, in difetto di stipula del “definitivo” entro tale termine essenziale, il “compromesso” sarà risolto automaticamente per colpa della parte inadempiente.

 

5) Se l’unità immobiliare che si acquista si trova in un condominio è prudente richiedere all’amministratore una dichiarazione circa la posizione debitoria dell’appartamento che interessa.

Questo perchè se gli oneri condominiali dell’anno in corso al momento dell’acquisto e di quello precedente non sono stati saldati dal venditore allora dovrà saldarli l’acquirente, indipendentemente da quanto pattuito nel rogito [4].

Inoltre bisogna informarsi dall’amministratore sulla situazione complessiva del fabbricato e su eventuali lavori da eseguire.

Infine, bisogna accerti presso l’amministratore circa l’eventuale esistenza di contenziosi giudiziari in corso con il condominio.

Per evitare l’insorgere di cause con il venditore, tutte queste informazioni devono essere chiaramente riportate e regolamentate nel compromesso e riportate poi nel rogito.

 

6) È bene che l’acquirente accerti l’esistenza del certificato di agibilità dell’immobile, documento che attesta le condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità, di risparmio energetico dell’edificio e degli impianti istallati [5].

Il venditore è obbligato a fornirlo all’acquirente salvo che quest’ultimo non lo dispensi [6].

Un certificato ignorato è quasi sempre sinonimo di esistenza di anomalie sull’immobile che impediscono il rilascio del certificato in questione non solo per il singolo appartamento, ma per l’intero edificio in cui esso si trova.

In mancanza, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno o un equo indennizzo.

 

note

 

[1] art. 1755 cod. civ.

[2] art. 1385 cod. civ.

[3] art. 1457 cod. civ.

[4] art. 63 disp. att. cod. civ.

[5] art. 24 T.U. Edilizia D.P.R. 380/2001

[6] Cass. sent. n. 9976/2007.

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4 Commenti

  1. Intenzionata ad un acquisto importante relativo ad un modesto ma funzionale immobile abitativo, (che avrei già individuato) mi trovo catapultata nella giungla del complesso meccanismo di compravendita immobiliare.
    In questo mondo di furbetti, “avvoltoi” e truffatori, riscontro costantemente continue contraddizioni e/o evidenti tentativi di fregature (forse perchè sono una donna 50enne, sola, separata?…).
    Tra pseudo agenti immobiliari, agenzie immobiliari, geometri, architetti, banche ecc. NON ho trovato NESSUNO che mi sappia spiegare e consigliare al meglio, in modo completo, esauriente, chiaro, trasparente, ed onesto.
    Che fare? Dove trovo un Professionista SERIO, gentile ed esperto del settore, al quale rivolgermi per tutti i consigli e le istruzioni del caso?
    In attesa di gentile riscontro, ringrazio infinitamente e cordialmente saluto.

  2. Buongiorno, chiederei gentilmente accurato parere legale.

    Vorrei acquistare come persona fisica nella mia città un immobile ad suo ufficio (A10) da una piccola società (srl) non costruttrice. L’immobile in questione pochi mesi fa è stato soggetto a decreto ingiuntivo, ma successivamente la società proprietaria dell’immobile, in accordo con la banca, ha saldato ed estinto il pignoramento al fine di poi vendere l’immobile alla sottoscritta.
    Vorrei sapere se esistono realmente dei rischi nel momento in cui la società, successivamente al rogito, dovesse fallire. Eventualmente quali accorgimenti potrei adottare al fine di azzerare i rischi di andare incontro ad un curatore fallimentare?
    Il prezzo di acquisto dell’immobile al rogito è “giusto” e congruo.

    Grazie di cuore, Cecilia

  3. Vorrei chiedere 3 cose.

    1 – Le informazioni del punto 1 a chi vanno richieste?
    2 – A Milano tutte le agenzie chiedono i 4% al compratore e 3% al venditore
    3 – Chiedere informazioni sull’immobile all’amministratore di condominio è impossibile visto che per Privacy non possono rilasciarle. Bisogna essere autorizzati dal venditore per iscritto per autorizzare l’amministratore a rilasciare informazioni a terzi.
    4 – Se vincolo il rogito all’ottenimento del mutuo, e se il mutuo che ottengo non è sufficiente a coprire la somma necessaria per l’acquisto – magari per colpa di una perizia bassa – e salta l’acquisto, devo pagare comunque l’agenzia visto che per loro l’affare è concluso? Come posso tutelarmi?

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