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Cosa succede se si affitta “a uso ufficio” un immobile invece abitativo

16 Luglio 2013
Cosa succede se si affitta “a uso ufficio” un immobile invece abitativo

Quali sono le conseguenze in caso di locazione per uso ufficio di un appartamento invece classificato in catasto come abitazione?

Se si intende affittare per uso commerciale un appartamento, con destinazione catastale “abitativa”, va tenuto presente che la legge [1] stabilisce che la richiesta di registrazione di contratti di locazione o affitto di beni immobili deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con una sanzione [2].

Non sono quindi necessarie opere di modifica dello stato dei luoghi. Il locatore rischia, al più, la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

È tuttavia opportuno, per il padrone di casa, mettere subito in chiaro ogni questione con il conduttore, onde evitare inutili e lunghi contenziosi. Infatti, se il conduttore non è a conoscenza, al momento della conclusione del contratto, della diversa destinazione d’uso dell’immobile, può chiedere la risoluzione del contratto.

E dunque è opportuno che il locatore chieda la visura catastale e, con apposito patto scritto, dia atto nel contratto che l’immobile ha destinazione catastale abitativa.

Se, invece, il conduttore è a conoscenza, al momento della conclusione del contratto, della destinazione d’uso effettiva dell’immobile locato e, quindi, anche della inidoneità dello stesso a realizzare il proprio interesse, e ciò nonostante abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso, non può poi chiedere la risoluzione del contratto.

In tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dell’immobile locato non intacca la validità del rapporto di locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta [3].


note

[1] Art. 19, comma 15, del Dl 31 maggio 2010, n. 78.

[2]  Quella prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 ossia dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

[3] Cass. sent. n. 139821 del 21.01.2011.


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2 Commenti

  1. Contratto di locazione – appartamento di civile abitazione locato a studio professionale domando a) che tipo di contratto posso fare es, 3+2 – 4+4 – 6+6 ? b) il conduttore ha il diritto di chiedere l’indennizzo di avviamento al termine del primo rinnovo ? 3) come posso ovviare ai fini di legge per non pagare l’indennizzo di avviamento ? grazie

    1. Nelle locazioni a uso commerciale, quando il locatore invia la lettera di disdetta del contratto alla scadenza del 12° anno, l’inquilino ha diritto a ricevere l’indennità di avviamento commerciale. Beneficio che non è sempre dovuto. Talvolta, ad esempio quando l’attività svolta nel locale commerciale non implica contatti diretti con il pubblico, il conduttore non ha diritto ad alcuna somma. Per ulteriori approfondimenti, ti suggeriamo la lettura dei seguenti articoli: Posso affittare un appartamento come ufficio?; Indennità per perdita di avviamento al conduttore anche se cessa l’attività; Indennità di avviamento commerciale: quando non è dovuta; Affitto a uso commerciale: l’indennità di avviamento; Locazioni: non spetta l’avviamento al conduttore che lascia.

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