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Pignoramento casa dalla banca

17 Novembre 2019
Pignoramento casa dalla banca

Tutte le regole sul pignoramento immobiliare: quali poteri ha l’istituto di credito, cosa comporta l’ipoteca e quando scatta l’esecuzione forzata. Cosa fare per difendersi dal pignoramento della casa.

Senza una banca è difficile comprare casa, ma proprio la banca può essere il suo nemico più temibile. Ciò perché, a fronte del mutuo, la legge le concede di iscrivere un’ipoteca sull’immobile finanziato. Quest’ipoteca consente alla banca di aggredire il bene anche se, in futuro, dovesse essere venduto o donato; in più, le garantisce una prelazione sul ricavato dalla vendita giudiziaria rispetto agli altri creditori. 

La legge, però, per porre rimedio all’arbitrio delle banche, pone a questi poteri dei limiti. Ecco allora come funziona e quando avviene il pignoramento della casa dalla banca.

La casa è della banca finché non finisco di pagare il mutuo?

La casa è dell’acquirente sin dalla firma del rogito notarile. L’esistenza dell’ipoteca collegata alla restituzione del prestito non ha alcuna implicazione sulla proprietà del bene. Né la banca ha la possibilità di appropriarsi dell’immobile se non prima di averlo messo all’asta. 

Ciò significa che la casa può essere venduta anche col mutuo in corso e nonostante l’ipoteca. In tali casi, parte del ricavato dalla vendita viene usato, con l’assistenza di un notaio, per liquidare il residuo credito della banca e cancellare l’ipoteca, garantendo così al compratore un acquisto libero da vincoli e pesi.

La banca può pignorare la prima casa?

La banca può pignorare l’abitazione principale o la prima casa che dir si voglia. Il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per l’Agente per la riscossione esattoriale, ossia in caso di omesso versamento delle cartelle di pagamento. In tale ipotesi, però, è necessario che l’immobile sia adibito a civile abitazione, sia luogo di residenza del contribuente e non sia di lusso (categorie catastali A/8 e A/9).

La banca può pignorare la casa del figlio?

Anche quando il mutuo viene contratto dal padre che ha comprato la casa al figlio (è la cosiddetta donazione indiretta), la banca può pignorare l’immobile. Ciò che conta è, infatti, l’ipoteca che, come anticipato, segue il bene in tutti i suoi successivi passaggi di proprietà. Quindi, il fatto che il bene sia stato acquistato con denaro di un soggetto differente dall’intestatario non pregiudica la possibilità per il creditore nei confronti del primo di pignorare la casa intestata al secondo. L’ipoteca ha, infatti, ciò che si definisce «diritto di sequela» che le consente di seguire l’immobile in tutti i suoi trasferimenti. L’ipoteca dura 20 anni, ma può essere sempre rinnovata prima della scadenza.

La banca può pignorare la casa se vi vivono anziani e bambini?

La presenza di anziani o bambini non esclude il pignoramento della casa. Né tali soggetti possono impedire lo sfratto in caso di successiva assegnazione dell’immobile all’aggiudicatario dell’asta pubblica condotta dal tribunale. 

La banca può pignorare la casa data in usufrutto?

Nonostante la concessione di un diritto di usufrutto sull’immobile ipotecato, il creditore può avviare sullo stesso un pignoramento. Ma se l’usufrutto è stato trascritto nei registri immobiliari prima del pignoramento stesso, chi si aggiudica il bene all’asta dovrà rispettare il diritto dell’usufrutto fino alla sua scadenza. Scadenza che potrebbe coincidere addirittura con la morte dell’usufruttuario (è il cosiddetto “usufrutto vita natural durante”). 

Nella prassi è più difficile, anche se non improbabile, vendere una casa con un usufrutto già iscritto, salvo si tratti di usufruttuario molto anziano.

La casa può pignorare la casa coniugale assegnata all’ex moglie?

Spesso, per evitare i pignoramenti immobiliari, i coniugi simulano una separazione e divorzio consensuale con trasferimento dei beni al coniuge non debitore, quello cioè che non ha firmato il mutuo. A parte il fatto che, di solito, le banche concedono i prestiti alle famiglie dietro firma di entrambi i coniugi, anche qui comunque vale la regola dell’ipoteca: per cui ciò che conta è la data di iscrizione di quest’ultima che rende opponibile il pignoramento anche in capo ai successivi acquirenti o beneficiari del bene. Quindi, se l’immobile è già ipotecato ha poco senso trasferirlo a un’altra persona solo per evitarne il pignoramento. 

Dopo quanto tempo la banca può pignorare la casa?

La legge non pone limiti di valore al credito per autorizzare il pignoramento immobiliare. Poiché però la procedura ha un costo molto elevato, di solito la banca, pur potendo avviarla anche in caso di omesso versamento di una sola rata del prestito, attende sempre che l’importo raggiunga un certo importo. Il più delle volte, il pignoramento viene avviato solo nel momento in cui avviene il recesso della banca dal mutuo per inadempimento. Ciò succede in caso di: 

  • ritardo nel versamento di almeno sette rate, anche non consecutive: in tal caso, il ritardo deve essere superiore a 30 giorni;
  • in caso di ritardo nel pagamento di una rata solo se superiore a 180 giorni. Leggi La banca può recedere dal contratto di mutuo? 

Solo allora, l’istituto di credito può revocare il piano di ammortamento e pretendere la restituzione della somma in un’unica soluzione, cosa che il mutuatario di solito non è in grado di fare.

Si può impedire il pignoramento della casa dalla banca?

Una volta avviato il pignoramento, è sempre possibile trovare un accordo con la banca e tentare una transazione. Ciò però succede quando la vendita dell’immobile all’asta risulti improbabile per il valore del bene, la sua collocazione (zona periferica o meno), l’appetibilità sul mercato, la città ove è situato. Solo in questo caso, la banca rinuncia alla propria garanzia per accettare un saldo e stralcio.

Il più delle volte, però, le opposizioni all’esecuzione sono volte a contestare il conteggio degli interessi da parte delle banche o l’applicazione di qualche clausola contrattuale vietata dalla legge come l’anatocismo, ossia l’applicazione degli interessi agli interessi già scaduti. 

Il debitore può inoltre provare a proporre al giudice il piano del consumatore nell’ambito della procedura prevista dalla legge sul sovraindebitamento. Egli, però, deve dimostrare di non avere redditi sufficienti a pagare il debito e che la casa è essenziale per sé e la propria famiglia. Il giudice può autorizzare un saldo e stralcio anche senza il consenso del creditore. Consenso che, però, diventa necessario se il debito contratto con il creditore deriva da attività lavorativa o imprenditoriale. 

Se c’è l’ipoteca della banca nessuno può pignorare la casa?

La presenza di un’ipoteca della banca non esclude che altri creditori possano pignorare la casa. Come abbiamo spiegato già nella guida sul pignoramento dell’immobile già ipotecato, nulla esclude la presenza di ulteriori ipoteche oltre a quella di primo grado. E se anche il creditore con l’ipoteca di primo grado è regolarmente pagato, gli altri possono mettere il bene all’asta. Alla procedura partecipano tutti i creditori, anche quelli con cui si è firmato un finanziamento ed a cui si stanno regolarmente versando le rate. 

Si può cedere la casa alla banca?

La procedura esecutiva prevede che la casa ipotecata e pignorata sia messa all’asta e venduta ad offerenti terzi. Una recente riforma prevede la possibilità di cedere la casa alla banca.

Una legge del 2016 [1], in particolare, prevede la possibilità per le parti – istituto di credito da un lato, cliente dall’altro – al momento della stipula del mutuo, di prevedere una garanzia ulteriore oltre all’ipoteca. È il cosiddetto «patto marciano».

Tale previsione consiste nella possibilità di inserire nel contratto una clausola in forza della quale si stabilisce il trasferimento della proprietà della casa ipotecata alla banca qualora il mutuatario sia inadempiente al pagamento delle rate. Di tale patto, dovrà essere data contezza nella nota di trascrizione che deve necessariamente riportare nel quadro A la presenza di tale condizione.

La normativa si applica sia quando l’acquirente è un’impresa, sia quando è un consumatore (ossia, quando il mutuo è concesso per l’acquisto di immobili residenziali).  

È previsto, però, il divieto di trasferimento per gli immobili adibiti ad abitazione principale del mutuatario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

La legge stabilisce che il patto marciano non è obbligatorio, ma deve essere concordato tra le parti. 


note

[1] Art. 2 DL 59/2016 conv. in L. 119/2016 che ha introdotto l’art. 48 bis TUB.

Autore immagine https://it.depositphotos.com casa e debiti


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