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Affitto con fideiussione: obblighi del locatore

17 Novembre 2019
Affitto con fideiussione: obblighi del locatore

Il dovere del padrone di casa (locatore) di informare il garante (fideiussore) della morosità dell’affittuario (conduttore) non scatta già al primo ritardo, ma solo in caso di conclamata difficoltà economica. 

Di questi tempi, diventa sempre più difficile difendersi dagli affittuari morosi. Si sa sempre meno delle altrui condizioni economiche e, a volte, anche chi ha uno stipendio discreto può risultare inadempiente nel pagamento dei canoni mensili (del resto, il costo della vita è sempre più alto e uno stipendio non basta più). Peraltro, i nostri tribunali fanno fatica a mettere in esecuzione le ordinanze di sfratto: i tempi con cui gli ufficiali giudiziari si muovono, specie nelle grandi città, sono biblici e finiscono per fare il gioco del conduttore. Ecco perché è diventato necessario stabilire in anticipo una strategia per tutelarsi dagli inquilini. 

Se le polizze assicurative che coprono il padrone di casa dal rischio “morosità” sono costose e non facili da trovare, si fa invece ricorso sempre più spesso alla fideiussione. Si tratta di un contratto aggiuntivo a quello di locazione con cui un terzo soggetto si impegna a pagare i canoni che l’inquilino non versa spontaneamente. 

Con la fideiussione il locatore può, quindi, far affidamento su un garante il quale si pone in una condizione identica e parallela a quella dell’affittuario per quanto attiene ai pagamenti. Ma quali sono gli obblighi del locatore in caso di affitto con fideiussione? Cosa deve fare per riscuotere il canone nell’ipotesi in cui il conduttore si renda inadempiente? La questione è stata analizzata dalla Cassazione con una recente ordinanza [1].

Fideiussione affitto: come funziona?

Esistono varie forme di fideiussione per l’affitto. Quella tradizionale prevede che un terzo soggetto, di solito un parente dell’inquilino, si impegni a fungere da garante per quest’ultimo e, quindi, si assume l’obbligo di pagare i canoni di affitto in caso di morosità.

In tale ipotesi, il fideiussore stipula un autonomo contratto con il locatore, distinto da quello di locazione. Così, nel caso di mancato pagamento delle pigioni da parte dell’affittuario, il locatore è autorizzato a rivolgersi al garante per ottenere i soldi da questi. Resta salva, chiaramente, la possibilità di procedere contestualmente con lo sfratto.

Tuttavia, la fideiussione può essere prestata anche da una banca o da un’assicurazione a cui bisogna rivolgersi prima della stipula del contratto di affitto. Tale garanzia costituisce, chiaramente, un costo che grava sull’inquilino. Generalmente, le banche richiedono il costo per l’istruttoria della pratica che si aggira intorno a 60,00 euro. Quanto agli interessi, di regola, sono pari al 3% sull’importo complessivo dell’affitto annuale.

Il funzionamento della fideiussione sull’affitto cambia a seconda che sia o meno presente la cosiddetta «clausola di escussione a prima richiesta». Se prevista, il locatore può rivolgersi al fideiussore non appena non abbia ricevuto il pagamento dall’inquilino; se, invece, non è prevista, per escutere la fideiussione, il proprietario dell’immobile deve prima agire, in via giudiziaria, contro l’inquilino.

Obbligo del padrone di casa di informare il fideiussore

Il garante risponde solo dei debiti che poteva prevedere all’atto della firma della fideiussione; ragion per cui, se il creditore intende accordare ulteriore credito al terzo nel corso di esecuzione del contratto, ma lo fa senza ottenere l’autorizzazione del fideiussore, quest’ultimo non è responsabile per l’ulteriore obbligazione. 

A riguardo, il Codice civile stabilisce la seguente regola: «il fideiussore per un’obbligazione futura è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito».

Alla luce di ciò, la Cassazione ha stabilito il seguente principio: in ipotesi di fideiussione, in un contratto di affitto, qualora vi sia una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, il locatore garantito ha l’obbligo di informare il fideiussore della mora dell’inquilino e di chiedere a questi l’autorizzazione a continuare a fargli credito. Diversamente, il fideiussore non risponde degli ulteriori canoni non versati. Ma attenzione, conclude la Corte: tale obbligo richiede che il locatore medesimo «fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di indizi».

Obblighi del locatore in caso di affitto con fideiussione

In pratica, il locatore, non ha l’obbligo di informare il fideiussore della morosità non appena l’inquilino salta una o due mensilità, ma deve farlo non appena ha elementi sufficienti a intuire che le condizioni economiche di quest’ultimo non gli consentiranno di far fronte ai successivi pagamenti tanto da costringerlo allo sfratto. Non può cioè rivolgersi al fideiussore (sia esso la banca, l’assicurazione o un terzo) solo quando avvia la procedura di sfratto.

Detto in parole ancora più semplici, il dovere di comunicare la morosità al garante non è immediato, ma non può certo essere espletato solo all’avvio dell’azione giudiziaria contro il conduttore per sbatterlo fuori di casa. 

note

[1] Cass. ord. n. 29364/19 del 13.11.2019.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 8 ottobre – 13 novembre 2019 n. 29364

Presidente Vivaldi – Relatore Tatangelo

Fatti di causa

C.M. ha ottenuto decreto ingiuntivo (per Euro 8.885,53) nei confronti di M.A. , in virtù di una fideiussione da questa prestata a garanzia delle obbligazioni derivanti da un contratto di locazione stipulato dal C. con un terzo.

Il Tribunale di Palermo ha accolto l’opposizione della M. , condannandola peraltro a pagare al C. una minor somma (con una decurtazione di Euro 1.066,00 sull’importo originariamente richiesto).

La Corte di Appello di Palermo, in riforma della decisione di primo grado, confermata la revoca del decreto ingiuntivo, ha dichiarato invecela completa estinzione della fideiussione, condannando il C. a restituire integralmente alla M. l’importo da questa nelle more corrisposto.

Ricorre il C. , sulla base di un unico motivo.

Resiste con controricorso la M. .

Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375 e 380 bis.1 c.p.c..

La controricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c..

Ragioni della decisione

1. Con l’unico motivo del ricorso si denunzia “Violazione dell’art. 1956 c.c., della L. n. 392 del 1978, art. 5 e dell’art. 1193 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”.

Il ricorso è fondato.

Per quanto emerge dagli atti, era stata eccepita l’estinzione della fideiussione sia ai sensi dell’art. 1956 c.c. che dell’art. 1957 c.c., in quanto il fideiussore aveva sostenuto che il locatore non gli aveva comunicato immediatamente la morosità del conduttore, facendone aumentare l’esposizione e, comunque, non aveva agito tempestivamente contro lo stesso, chiedendo la risoluzione della locazione.

La corte di appello ha preso in considerazione esclusivamente la prima eccezione, quella di cui all’art. 1956 c.c., ritenendola assorbente.

Richiamando un precedente di questa Corte (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3525 del 13/02/2009, Rv. 606764 – 01, in cui si afferma che, in caso di fideiussione a garanzia del pagamento dei canoni di un contratto di locazione, ove si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la domanda di risoluzione da parte del locatore, questi è tenuto a riferire al fideiussore della morosità, onde farsi autorizzare ad attendere il pagamento, in tal modo facendo credito al conduttore con la garanzia del fideiussore e, se ciò non avviene, è applicabile la previsione dell’art. 1956 c.c.), i giudici di merito hanno esclusivamente accertato che, nella specie, si era determinata una morosità del conduttore tale da giustificare l’azione di risoluzione del contratto di locazione, senza che il locatore lo comunicasse al fideiussore.

Sulla base di questo accertamento, hanno ritenuto estinta la fideiussione.

Il ricorrente sostiene che in tal modo sarebbe stato violato l’art. 1956 c.c., in quanto, nel ritenere integrati i presupposti per l’estinzione della fideiussione in base alla sola mancata comunicazione al garante della morosità del conduttore, la corte territoriale avrebbe omesso di accertare se il creditore garantito fosse o meno a conoscenza che le condizioni patrimoniali del debitore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito, requisito espressamente richiesto dalla disposizione.

La censura coglie nel segno.

La corte di appello ha del tutto omesso di prendere in considerazione la sussistenza dell’indicato requisito: ha ritenuto sufficiente accertare che si era determinata una morosità del conduttore tale da giustificare, in astratto, l’azione di risoluzione della locazione e che tale morosità non era stata comunicata dal locatore al fideiussore, senza valutare se la predetta morosità fosse conseguenza di un mutamento delle condizioni patrimoniali del conduttore tale da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito e, soprattutto, se il locatore stesso fosse consapevole di ciò. Per tale ragione ha ritenuto estinta la fideiussione ai sensi dell’art. 1956 c.c. (senza, di conseguenza neanche prendere in considerazione l’ulteriore eccezione del garante, in relazione alla mancata tempestiva azione del locatore contro il conduttore, ai sensi dell’art. 1957 c.c., eccezione sostanzialmente non esaminata, in quanto ritenuta assorbita).

Orbene, che il requisito in questione debba sussistere, ai fini della fattispecie estintiva di cui all’art. 1956 c.c., non è revocabile in dubbio.

Si tratta di un elemento della fattispecie espressamente previsto dalla stessa disposizione e non vi è alcun motivo per ritenere che da esso possa prescindersi nel caso in cui l’obbligazione garantita sia costituita dal pagamento dei canoni di un rapporto di locazione o, più in generale, abbia scadenza periodica.

È opportuno osservare che nel precedente di questa Corte richiamato nella decisione impugnata (per quanto probabilmente la formulazione letterale della massima che ne è stata tratta possa indurre in equivoco) non è in alcun modo affermato un siffatto principio.

In quell’occasione, nel decidere congiuntamente su due motivi di ricorso che denunciavano violazione dell’art. 112 c.p.c., oltre che degli artt. 1956 e 1957 c.c., per omessa pronuncia in relazione ad una specifica eccezione avanzata dal fideiussore (il quale in sede di merito aveva sostenuto che il locatore aveva “trascurato di procedere contro il conduttore non appena cessato il pagamento del canone, facendo maturare importi che egli non sarebbe stato in grado di pagare ictu oculi e che ciò imponeva in ogni caso la liberazione del fideiussore ex artt. 1956 e 1957 c.c.”), la Corte ha semplicemente ritenuto fondata la censura di omessa pronuncia, rimettendo al giudice del merito l’accertamento eventuale dei presupposti per l’estinzione della garanzia, in base alle suddette disposizioni.

In siffatto contesto è del tutto evidente che l’affermazione per cui nella situazione prospettata dal garante sarebbe stata “applicabile” la previsione di cui all’art. 1956 c.c., non stava certo a significare che la mancata comunicazione della morosità fosse sufficiente per determinare l’estinzione della fideiussione, anche senza la consapevolezza da parte del locatore del peggioramento delle condizioni patrimoniali del conduttore (circostanza peraltro in quella controversia allegata dal fideiussore), ma semplicemente che doveva essere compiutamente accertata la sussistenza o meno di tutti i presupposti di applicabilità delle disposizioni invocate dal fideiussore, cosa che i giudici di merito avevano omesso di fare (del resto, in caso contrario, la causa avrebbe potuto e dovuto essere decisa nel merito).

In altri termini, nel precedente di legittimità richiamato dalla corte di appello non si afferma in alcun modo che, in caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore, la disposizione di cui all’art. 1956 c.c. va interpretata diversamente da quanto prevede la espressa regola generale, di modo che l’obbligo di chiedere l’autorizzazione al fideiussore per continuare a far credito al debitore, e la conseguente estinzione della fideiussione in caso di omissione, si determinano anche a prescindere dal requisito della consapevolezza, da parte del creditore garantito, del peggioramento delle condizioni economiche del debitore, requisito che peraltro – secondo il costante indirizzo di questa Corte – spetta allo stesso fideiussore dimostrare (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 23422 del 17/11/2016, Rv. 642655 – 01: “il fideiussore che chieda la liberazione della garanzia prestata invocando l’applicazione dell’art. 1956 c.c. ha l’onere di provare, ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’esistenza degli elementi richiesti a tal fine, e cioè che, successivamente alla prestazione della fideiussione per obbligazioni future, il creditore, senza la sua autorizzazione, abbia fatto credito al terzo pur essendo consapevole dell’intervenuto peggioramento delle sue condizioni economiche”).

Altrettanto è a dirsi con riguardo ad un successivo, più recente, precedente di questa Corte (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 16798 del 13/08/2015, non massimata), richiamato nella memoria dalla controricorrente, che a sua volta si riporta ai principi enunciati nella sentenza n. 3525 del 2009.

Anche in questo caso viene affermata, in linea generale, l’applicabilità dell’art. 1956 c.c. in caso di mancata comunicazione al garante della mora del conduttore, ma anche in questo caso senza in alcun modo affermare che l’estinzione della garanzia possa prescindere dal requisito della consapevolezza, da parte del locatore, dell’intervenuto peggioramento delle condizioni economiche del conduttore stesso.

In tale controversia, peraltro, la Corte addirittura ha confermato l’esclusione dell’estinzione della fideiussione, già ritenuta dai giudici di merito, in quanto il locatore aveva comunque agito tempestivamente contro il conduttore.

Ha infatti chiarito che, in caso di richiesta di autorizzazione a continuare a far credito al debitore ai sensi dell’art. 1956 c.c., in un rapporto a scadenze periodiche come la locazione, l’eventuale rifiuto di autorizzazione del fideiussore determina semplicemente l’obbligo del locatore di agire immediatamente contro il conduttore per la risoluzione. Rilevato quindi che, nella specie, il locatore aveva comunque agito tempestivamente contro il conduttore, ha considerato tale ultima circostanza assorbente in quanto, ovviamente, essa rendeva del tutto superfluo accertare si vi fosse stata o meno la violazione dell’obbligo di richiesta di autorizzazione di cui all’art. 1956 c.c..

Neanche in questa decisione, dunque, si afferma in alcun modo l’irrilevanza della consapevolezza, da parte del locatore, creditore garantito, del peggioramento delle condizioni economiche del conduttore debitore, perché si determini l’obbligo di comunicazione della morosità e di richiesta dell’autorizzazione di cui all’art. 1956 c.c..

Naturalmente tale requisito, purché sia allegato, può anche essere provato per presunzioni (purché sussistano tutte le condizioni di cui all’art. 2729 c.c.), ma non se ne può prescindere.

Al contrario, nella specie la corte di appello ha del tutto omesso di accertarne la sussistenza, così violando l’art. 1956 c.c..

La decisione va dunque cassata, affinché in sede di rinvio possa essere rivalutata la fattispecie, sulla base del seguente principio di diritto:

“in caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, l’obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora e di chiedere a quest’ultimo l’autorizzazione per continuare a far credito al debitore (e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione), ai sensi dell’art. 1956 c. c., richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all’art. 2729 c.c.”.

2. Il ricorso è accolto.

La sentenza impugnata è cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte:

– accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.


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