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Revisione del canone di affitto: ultime sentenze

8 Dicembre 2019
Revisione del canone di affitto: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: richiesta di revisione del canone di locazione; pagamento del canone a semestralità posticipate; aumenti o revisione di canone a danno del conduttore.

Revisione del canone per il semestre in corso

Nel caso in cui un contratto di locazione ad uso non abitativo preveda la possibilità dell’aggiornamento del canone secondo gli indici Istat, nonché il pagamento a semestralità posticipate, la richiesta di adeguamento proveniente dal locatore anteriormente alla scadenza del primo semestre comporta la revisione del canone locativo per l’intero semestre in corso e non ancora scaduto.

Cassazione civile sez. III, 14/03/2017, n.6490

Giurisdizione del giudice ordinario

Sussiste la giurisdizione del giudice ordinario nella controversia che abbia a oggetto l’annullamento del provvedimento di rigetto da parte dell’Aler della richiesta di revisione del canone di locazione. Infatti la questione di cui si controverte è meramente patrimoniale non riconducibile all’esercizio unilaterale di un potere autoritativo di determinazione del canone concessorio.

T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. I, 24/05/2013, n.1372

Determinazione del canone dell’immobile locato

Il divieto di compromettibilità per arbitri previsto dall’art. 54 della l. n. 392 del 1978 riguarda qualsiasi controversia relativa alla determinazione del canone dell’immobile locato, incluse quelle per la revisione, l’adeguamento o l’aggiornamento del canone stesso (nella specie, si trattava di una locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’ abitazione, e la controversia verteva sull’obbligo del conduttore di corrispondere l’aggiornamento del canone ai sensi dell’art. 32 l. n. 392 del 1978).

Cassazione civile sez. I, 01/09/1999, n.9211

Revisione del canone: mancanza di un accordo 

La proroga biennale prevista dall’art. 11, comma 2 bis, l. n. 359 del 1992 è condizionata alla mancanza di un accordo sulla revisione del canone.

Pretura Torre Annunziata, 26/03/1997

Criteri di determinazione e revisione dei canoni di locazione

Gli alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata menzionati dall’art. 26, lett. c), della legge n. 392 del 1978, ai quali, a norma dello stesso articolo, non si applica la disciplina dettata dal capo primo della menzionata legge, sono solo quelli realizzati sulla base di convenzioni con le quali i comuni, o i consorzi di comuni, concedono a soggetti pubblici o privati, per fini edificatori, con diritto di superficie o in proprietà, aree comprese nei piani urbanistici speciali previsti dalla legge n. 167 del 1962 ed interamente espropriate dai comuni, ovvero anche aree esterne ai detti piani, determinando non solo le caratteristiche costruttive e tipologiche ed i termini di inizio ed ultimazione dei lavori di costruzione degli edifici, ma anche i criteri di determinazione e revisione dei canoni di locazione.

Ne consegue, che gli immobili già di proprietà dell’A.I.I. (Amministrazione per le attività assistenziali italiane ed internazionali), poi trasferiti al Ministero dell’Interno e, dal 1982, alla regione Lazio, essendo estranei alla figura dell’edilizia convenzionata, non sono compresi dal menzionato art. 26, lett. c), e che per essi, quindi, il canone locativo va determinato a norma della legge n. 392 del 1978.

Cassazione civile sez. III, 28/08/1995, n.9058

Revisione periodica dei canoni di locazione

L’art. 35 della Legge n. 865 del 1971, stabilisce che la convenzione relativa alla concessione del diritto di superficie su aree per la costruzioni di case di edilizia economica e popolare deve prevedere, tra l’altro, “i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita”.

Allo stesso modo, l’art. 18 del DPR n. 380/2001, enuncia il principio per cui la “Convenzione-tipo” regionale relativa agli interventi di edilizia convenzionata deve stabilire criteri e parametri, cui devono uniformarsi le convenzioni comunali, anche in ordine alla “determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento”.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 22/04/2015, n.5859

Giurisdizione amministrativa 

Sussiste la giurisdizione amministrativa nella trattazione della controversia avente ad oggetto un caso di revoca dell’assegnazione dell’alloggio per abbandono dello stesso, riconducibile all’art. 17, d.P.R. 30 dicembre 1972 n. 1035, recante “Norme per l’assegnazione e la revoca nonché per la determinazione e la revisione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. V, 11/05/2007, n.4988

Clausole relative all’aumento del canone

Il mutamento del regime giuridico di beni già appartenenti al demanio ferroviario, ai sensi dell’art. 15 l. 17 maggio 1985 n. 210, ha reso gli stessi oggetto di una locazione privatistica, in luogo dell’iniziale concessione amministrativa che ne prevedeva il godimento dietro pagamento di un corrispettivo. Sono, pertanto, divenute prive di causa le clausole – contenute nella originaria autoregolamentazione contrattuale – espressione della precedente (e non più attuale) natura pubblicistica dell’ente concedente, donde la nullità di quelle, tra di esse, che abbiano dato luogo ad aumenti o revisione di canone a danno del conduttore, in violazione dell’art. 32 l. 27 luglio 1978 n. 392.

Cassazione civile sez. III, 07/02/2013, n.2961

Locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione

Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione soggette a proroga legale all’entrata in vigore della l. n. 392/1978, il canone non può essere aumentato in misura superiore alle percentuali previste dall’art. 68 di detta legge, neppure se il contratto originariamente stipulato tra le parti conteneva la clausola – resa inefficace dalla legislazione vincolistica – di periodica revisione del canone in base alle variazioni, accertate dall’ISTAT, dei prezzi al consumo verificatesi nell’anno precedente.

Pretura Milano, 26/03/1983

Revisione del canone corrisposto in forza del contratto verbale dissimulato di locazione

La domanda, proposta ai sensi dell’art. 79 della l. 27 luglio 1978 n. 392, di accertamento della nullità di un contratto di comodato simulato, qualora postuli un giudizio di revisione del canone corrisposto in forza del contratto verbale dissimulato di locazione effettivamente stipulato, è improcedibile – per effetto del coordinato disposto degli art. 43 e 44 della legge – qualora non preceduta dalla domanda di conciliazione.

Pretura Avezzano, 18/07/1980



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6 Commenti

  1. salve. vorrei che mi chiariste un dubbio… dopo aver firmato il contratto, il proprietrio di casa, dopo un po’ di tempo, ha detto di voler aumentare il canone di affitto perché sta andando incontro da alcune difficoltà economiche e deve sostenere delle spese importanti. Ora, sicuramente, conosco la sua situazione e mi dispiace, ma io non naviglo nell’oro e mi domando perché dovrei farne io le spese. Anche io ho le mie uscite mensili a cui far fronte e mica posso stare ai suoi cambi di programmi con il timore che da un momento all’altro mi metta alla porta. Mi dite come comportarmi? Lui può aumentare davvero il canone?

    1. Una volta firmato il contratto, le parti non possono stabilire aumenti del canone di affitto. Perché questi siano validi è necessario attendere la scadenza del contratto e firmarne uno nuovo. Nei contratti di affitto a canone libero (quelli cioè di durata pari a 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico) è tuttavia possibile prevedere in anticipo aggiornamenti del canone all’inflazione a condizione che ciò sia espressamente previsto nel contratto stesso; in mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto. Invece, i contratti di affitto a canone vincolato (della durata di 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico) devono seguire il modello predisposto con decreto ministeriale; l’aggiornamento all’Istat è possibile nella misura massima del 75%.

  2. Inoltre, mi ha chiesto di procedere di comune accordo, alla risoluzione anticipata del contratto in essere e di stipularne uno nuovo con un canone più alto. Ma se io sono contraria?

    1. le parti, in corso di esecuzione del rapporto di affitto, possono procedere, di comune accordo, alla risoluzione anticipata del contratto in essere e ne stipulino uno nuovo con un canone più alto. Perché ciò avvenga è necessario che: ci sia il consenso di entrambe le parti; se la volontà è solo del padrone di casa, l’inquilino può rifiutarsi e continuare ad abitare l’immobile pagando il vecchio canone; il secondo contratto, al pari del primo, sia registrato. Se non c’è registrazione, il secondo contratto è completamente nullo. In questo caso, in verità, non ci troviamo di fronte a un patto di aumento del canone di locazione, ma a un nuovo contratto che sostituisce integralmente il precedente. Questo è l’unico modo lecito, almeno nel contratto di affitto a uso abitativo, per aumentare il canone. Nel contratto a uso commerciale abbiamo visto che il divieto è meno rigido.

  3. Siamo tre ragazze in affitto in un appartamento e ora una di noi ha deciso di andare via: come dobbiamo comportarci per il pagamento della residua somma? Va divisa per le due restanti coinquiline oppure va scorporata dal contratto? E il contratto deve subire una modifica?

    1. Nel caso di contratto di locazione a più inquilini bisogna distinguere tra due diverse ipotesi:
      1- contratto di affitto unico, intestato a tutti e tre gli inquilini, con indicazione quindi della somma complessiva da corrispondere mensilmente al padrone di casa. Si crea quella che, in diritto, si suole chiamare “solidarietà passiva” nell’obbligazione: in altre parole, tutti i debitori sono obbligati al pagamento della somma e il creditore ne può chiedere il versamento integrale anche a uno solo di essi. Ovviamente, il pagamento effettuato per l’intero dal singolo inquilino libera gli altri, ma è fatto salvo il suo diritto di rivalersi sugli altri per la rispettiva quota.In questo caso, il venir meno di uno dei tre inquilini non muta le sorti del contratto che, pertanto, non dovrà necessariamente essere modificato (si potrebbe tuttavia provvedere a quella che, in termini tecnici, si definisce “novazione soggettiva”, ossia la modifica della sola indicazione dei soggetti obbligati).Conseguentemente, se una delle conduttrici lascia i locali, le due rimaste sono obbligate a pagare l’intero canone. Se rimanesse una sola nei locali, dovrebbe saldare l’intero corrispettivo.
      2- contratto di affitto con ciascuna delle inquiline: in pratica il locatore ha firmato un contratto per ogni conduttore, di norma legato all’uso di una stanza singola o condivisa. In tal caso, anche se vi sia l’abitudine da parte del padrone di casa di riscuotere la somma complessiva dalle mani di uno solo dei coinquilini, il venir meno di uno di questi comporta l’automatica riduzione del corrispettivo. Difatti, viene meno uno dei rapporti contrattuali e, quindi, anche l’importo collegato ad esso.

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