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Sostituzione videocitofono condominiale

3 Dicembre 2019 | Autore:
Sostituzione videocitofono condominiale

Chi decide la sostituzione o riparazione dell’impianto citofonico condominiale? Come sono ripartite le spese tra i condòmini? Cosa può fare l’amministratore?

Oramai da diversi anni molti edifici sono dotati del videocitofono, cioè di quell’apparecchio che consente agli inquilini che si trovano nelle loro abitazioni di poter non solo ascoltare ma anche vedere chi si trova al di fuori delle loro case. In particolare, il videocitofono è di grandissima utilità nei grandi fabbricati e nei condomini, visto che consente a chi abita ai piani superiori di potersi rendere conto di chi bussa al portone dell’ingresso comune. Insomma, il videocitofono costituisce un motivo di sicurezza e, in parte, riesce a fare le veci di un portiere. Le dolenti note, però, giungono nel momento in cui occorre provvedere alla sostituzione del videocitofono condominiale. Come si fa in questi casi?

Il tema della sostituzione, riparazione o installazione di un videocitofono è una sorta di evergreen dei problemi condominiali: infatti, accade sempre che c’è una parte dei condòmini che non vorrebbe sostituirlo con uno nuovo, oppure vorrebbe installarne uno semplice, sfornito di video. Insomma, come accade sempre nei condomini, è difficile essere tutti d’accordo. Chi decide in merito alla sostituzione del videocitofono condominiale? Come si ripartiscono le spese? Tutti i condòmini pagano in maniera uguale, oppure deve contribuire maggiormente colui che è proprietario di più millesimi? Se cerchi risposte a queste domande, sei nel posto giusto.

Sostituzione videocitofono: chi decide in condominio?

Cominciamo, innanzitutto, a rispondere a questa domanda: chi decide la sostituzione del videocitofono condominiale?

Sicuramente, saprai che l’assemblea è l’organo decisionale del condominio: poiché essa riunisce tutti i partecipanti, è in tale sede che vanno prese le decisioni più importanti per l’edificio stesso. Ebbene, se il videocitofono condominiale non funziona, dovrà essere l’assemblea a deliberarne la sostituzione con uno più nuovo oppure, se non è necessaria l’intera sostituzione, la mera riparazione.

Quali maggioranze per deliberare la sostituzione del videocitofono?

Per quanto riguarda le maggioranze che occorrono per votare la sostituzione del videocitofono condominiale, bisogna distinguere a seconda che si debba procedere alla semplice sostituzione o riparazione del videocitofono già esistente, oppure all’installazione di un impianto di videocitofono che prima non c’era affatto.

Nel primo caso, cioè se esiste già un impianto citofonico condominiale, per deliberare la semplice sostituzione del citofono o la sua trasformazione in videocitofono è sufficiente il raggiungimento degli ordinari quorum costitutivi e deliberativi, e cioè:

  • in prima convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo);
  • l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo) [1].

Se, invece, il condominio provvede per la prima volta all’installazione di un videocitofono, allora tale operazione dovrà essere considerata un’innovazione. In tal caso, l’assemblea deve approvare l’installazione del citofono con il voto favorevole dei presenti che rappresentino almeno due terzi dei millesimi di proprietà [2].

Assemblea non vota sostituzione videocitofono: cosa fare?

Cosa fare se l’assemblea non riesce a deliberare la sostituzione del videocitofono perché molti condomini si oppongono?

Mettiamo il caso che il videocitofono esistente presenti dei malfunzionamenti solamente alla parte “video”, mentre consenta ancora di poter ascoltare la voce di chi citofona; anche se malfunzionante, questa ridotta funzionalità sta bene alla maggior parte dei condòmini, ma non a te, che, abitando all’ultimo piano, non puoi affacciarti per vedere chi bussa e vuoi che il videocitofono venga ripristinato nella sua interezza. Come comportarsi in un caso del genere?

Ebbene, se l’assemblea non vota la sostituzione del videocitofono non più funzionante, l’unica cosa che ti resta da fare è di citare in giudizio il condominio, non prima di aver tentato la mediazione obbligatoria.

L’amministratore può sostituire il videocitofono guasto?

In assenza di deliberazione assembleare, l’amministratore può decidere di sostituire il videocitofono rotto senza interpellare i condòmini?

Occorre ricordare che, in linea di principio, l’amministratore ha il dovere di ripristinare un impianto condominiale esistente anche senza sottoporre la questione alla delibera assembleare. Per la precisione, l’amministratore può disporre i lavori di ordinaria manutenzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando si tratta di interventi che rientrano nelle sue attribuzioni.

Per manutenzione ordinaria bisogna intendere gli interventi di semplice riparazione o mera conservazione e mantenimento dell’efficienza degli impianti. Gli interventi di manutenzione ordinaria devono poi comunque essere approvati dall’assemblea.

Per interventi di manutenzione straordinaria si intendono, invece, le opere per rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici o che comportino una modifica della destinazione d’uso di tali parti. Le opere di manutenzione straordinaria sono deliberate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda le spese per lavori urgenti, esse spettano a tutti i condomini. Una sentenza della Corte di Cassazione [3], in ambito di opere su parti comuni, ha ritenuto legittimo il comportamento dell’amministratore che senza delibera ha affidato ad una ditta l’esecuzione di lavori urgenti e non ha riconosciuto ai condomini la possibilità di rivalersi sull’amministratore per la mancanza di delibera, nonostante l’amministratore avesse di fatto agito come unico committente. Anche in presenza di lavori urgenti, però, l’amministratore deve riferire nella prima assemblea utile.

In teoria, dunque, l’amministratore potrebbe commissionare autonomamente la sostituzione del videocitofono condominiale, solamente però quando il guasto sia di rilevante entità, tale da compromettere del tutto ogni funzionalità dell’impianto e da creare un notevole disagio ai condomini, disagio che deve essere affrontato al più presto, senza attendere i tempi (a volte lunghi) della delibera assembleare.

Ripartizione spese sostituzione videocitofono

Spiegato come si deve procedere nel caso di sostituzione di videocitofono condominiale, vediamo ora come si dividono le spese tra i singoli condòmini. I criteri di massima sono due: ciascun condòmino paga in base ai millesimi di cui è titolare; le spese si dividono in parti uguali tra tutti i condòmini.

Ebbene, la ripartizione delle spese di sostituzione del videocitofono non può prescindere da questa considerazione: nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l’esterno (citofono), possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno o, comunque, tutta la parte dell’impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Da ciò la necessità distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione o di sostituzione, la parte comune da quelle di proprietà individuale:

  • quanto alle parti di proprietà comune (come ad esempio il quadro esterno e tutte le parti che servono in maniera indistinta alla collettività), esse vanno suddivise in proporzione alla quote millesimali possedute da ciascuno. La legge [4], infatti, dice che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (ad esempio, salva previsione regolamentare di segno diverso);
  • quanto alle parti di proprietà esclusiva, cioè a quelle che riguardano solamente i singoli appartamenti, sono invece interamente a carico del singolo proprietario.

Videocitofono per un solo condòmino: si può?

Abbiamo detto che la sostituzione (o riparazione) di un videocitofono condominiale non è una innovazione e, pertanto, può essere deliberata dall’assemblea nelle forme ordinarie. Quando l’assemblea non si decide e la sostituzione è improrogabile, si potrebbe citare in giudizio l’intero condominio, nella persona dell’amministratore.

È però possibile che, in un condominio privo di videocitofono, un solo condòmino voglia installare tale impianto a beneficio solamente del proprio appartamento. È possibile ciò? Si può realizzare un videocitofono per un solo condòmino?

Secondo la Corte di Cassazione [5], il condomino può installare un proprio videocitofono su parete condominiale a condizione che non impedisca agli altri condomini di poter fare altrettanto.

La legge [6] dice, infatti, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; a tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Dunque, è possibile che il singolo condòmino decida, totalmente a proprie spese, di installare un personale videocitofono, purché ciò non vada a discapito degli altri condòmini, limitando l’utilizzo della cosa comune agli altri.

In estrema pratica, ciò significa che l’installazione dell’impianto di videocitofono sulla parete esterna del condominio non deve essere fatta in maniera tale da impedire il normale funzionamento degli altri citofoni. Ma non solo: l’installazione del nuovo videocitofono dovrà badare anche a non ledere il decoro architettonico dell’intero condominio. Approfondiamo questo ulteriore aspetto.

Videocitofono e decoro architettonico del condominio

Secondo la legge [7], sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In sintesi, che intenda installare un proprio videocitofono potrà farlo solamente se:

  • provvede a proprie spese;
  • l’installazione non alteri l’estetica dell’edificio condominiale.

Nel caso di violazione del decoro architettonico, il condominio ben potrebbe opporsi e finanche ottenere la rimozione del videocitofono e il ripristino dello status quo ante.


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 1120 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 2807 del 2 febbraio 2017.

[4] Art. 1123 cod. civ.

[5] Cass., sent.  6643 del primo aprile 2015.

[6] Art. 1102 cod. civ.

[7] Art. 1120 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com


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