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Trascrizione preliminare di compravendita: inadempimento e rimedi

23 Novembre 2019
Trascrizione preliminare di compravendita: inadempimento e rimedi

Ho stipulato quale promittente acquirente un contratto preliminare di compravendita di un appartamento in fabbricato in corso di ristrutturazione, con data di consegna definita entro 31.5.2018; scrittura privata poi trascritta nei Registri Immobiliari il 4.5.2017. Il contratto definitivo non si è potuto stipulare, causa protrarsi dei lavori; quindi, ho stipulato col venditore una scrittura privata integrativa a ridefinire termini temporali (nuova data di consegna: 31.1.2020) ed economici della compravendita. Ritenendo che gli effetti della trascrizione originale siano cessati dopo un anno dalla data di consegna precedentemente convenuta, ho chiesto più volte al venditore di procedere ad una nuova trascrizione che rispecchi i contenuti della scrittura integrativa: ma non ottengo disponibilità in tal senso, senza motivazione. Ora pare che la data di consegna slitterà ulteriormente, forse di 8 mesi, quindi cresce la mia preoccupazione. Può il venditore rifiutare la nuova trascrizione e come mi suggerite di procedere a tutela dei miei diritti di acquirente, in considerazione della caparra e degli acconti già versati?

Partiamo da un dato: per ottenere la trascrizione, come ben sa, il preliminare deve provenire da un atto pubblico, o da una scrittura privata autenticata da pubblico ufficiale.

In mancanza, l’atto non potrà essere trascritto, così come stabilito dall’art. 2645 bis, a meno che l’interessato provveda all’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l’effetto prenotativo del preliminare (Cassazione civile, sez. III, 19/12/2016, n. 26102).

In assenza di trascrizione, Lei – quale promissario acquirente – è soggetto a diversi rischi, quali la trascrizione di atti pregiudizievoli (primo fra tutti l’ipoteca) capaci di paralizzare la stipula del contratto definitivo, o anche di un altro contratto di compravendita che, nel mentre, il promittente venditore subdolamente abbia contratto con nuovo promissario acquirente.

Inoltre, con la trascrizione, nel caso in cui il preliminare trascritto rimanga inattuato, sarà possibile ottenere il riconoscimento del credito vantato dal promissario acquirente nei confronti del promittente venditore tramite privilegio speciale, e non come credito semplice. L’effetto della trascrizione è, infatti, definito prenotativo e, cioè, finalizzato a bloccare atti di disposizione su quel bene, fino a quando non viene stipulato il contratto definitivo, o intervenga lo spirare dell’efficacia trascrittiva.

Fatta questa doverosa premessa, se la scrittura privata è idonea ad essere trascritta, potrà essere Lei stesso a procedere alla trascrizione dell’atto presso la competente Conservatoria, a meno che non sia previsto diversamente all’interno del preliminare. In questo modo, tutelerebbe la Sua posizione da successivi atti. Diversamente, se l’atto non è autenticato, occorrerà procedere con un’azione di verifica giudiziale, per ottenere una sentenza che attesti l’autenticità delle firme.

Con riguardo alla data prevista per la stipula del definitivo, nonostante i Suoi sospetti siano più che fondati, occorrerà attendere il 31 gennaio 2020, data prevista per il rogito, prima di procedere ad eventuali azioni risolutive. Solo dopo quella data, Lei potrà pretendere la stipula del contratto o, in mancanza, la risoluzione dello stesso, con la restituzione degli acconti pagati, oltre che del doppio della caparra.

Pertanto, con riguardo alla problematica della trascrizione, il venditore non potrà ostacolare l’operazione, ma in caso di inattività dello stesso, potrà Lei procedere direttamente all’adempimento in conservatoria.

Relativamente al mancato rispetto della data del rogito, il mio consiglio è quello di attendere il giorno indicato in contratto e, successivamente, inviare una diffida ad adempiere, secondo quanto disposto dall’art.1454 c.c., il quale stabilisce che alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto.

Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso quel termine, il contratto si intenderà risolto e, quindi, potrà agire in giudizio per il recupero delle somme versate, oltre che per l’ottenimento del doppio della caparra versata.

Articolo tratto da una consulenza resa dall’avvocato Salvatore Cirilla


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