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Pignoramento immobiliare: procedura

4 Dicembre 2019 | Autore:
Pignoramento immobiliare: procedura

Pignoramento immobiliare: gli atti preliminari, le varie fasi in cui si articola la procedura esecutiva immobiliare e le novità introdotte in tema di conversione del pignoramento, di rilascio dell’immobile pignorato e di precisazione del credito.

Essere creditori di qualcuno può diventare fonte di grattacapi nel momento in cui non si dovessero recuperare le somme dovute nei tempi e nei modi previsti. Il debitore infatti, potrebbe rimanere sordo alle tue richieste di pagamento, obbligandoti a rivolgerti ad un avvocato la fine di fare valere le tue ragioni. Se il credito è consistente, la strada che puoi percorrere è quella del pignoramento immobiliare, quel tipo di esecuzione forzata attraverso la quale riesci a recuperare quanto ti è dovuto, vincolando uno o più beni immobili di proprietà del debitore. In altre parole, per soddisfare le tue pretese, in caso di inadempimento del debitore, puoi pignorare ad esempio la sua casa, un suo terreno, un capannone industriale a lui intestato.

Tuttavia, per bloccare tali beni, devi seguire un iter ben preciso, che si articola in diversi momenti. Infatti, il pignoramento immobiliare è solo l’ultima fase del procedimento previsto dalla legge per esigere il pagamento di una somma da parte di un debitore. Perciò, prima di spiegarti in cosa consistono il pignoramento immobiliare e la procedura, è necessario accennarti alle fasi ed agli atti che lo precedono. Ciò ti aiuterà a comprendere meglio l’argomento che, diversamente, potrebbe risultare troppo complicato.

Quali sono i presupposti del pignoramento immobiliare

I presupposti della procedura di pignoramento immobiliare sono quelli propri di ogni tipo di esecuzione forzata disciplinata dal nostro Codice di procedura civile [1].

Innanzitutto, il creditore deve notificare al debitore, il titolo esecutivo, che è l’atto in cui è attestato in modo certo ed incontestabile il suo diritto ad ottenere il pagamento delle somme dovute. A titolo di esempio, sono atti esecutivi: le sentenze, le cambiali, gli atti ricevuti da notai, i decreti ingiuntivi, ecc.

Se dopo la notifica del titolo esecutivo, il debitore continua a non pagare, il creditore deve notificare un atto di precetto, che è un ultimo avviso con cui viene intimato il pagamento entro dieci giorni. Successivamente il creditore ha novanta giorni di tempo per richiedere il pignoramento dei beni immobili intestati al debitore.

Va precisato che se ciò non dovesse avvenire nel termine prescritto, il precetto perde efficacia e pertanto, il creditore dovrà notificare un nuovo precetto prima di richiedere il pignoramento.

Come si esegue il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare si esegue mediante un atto, che viene notificato al debitore per mezzo dell’ufficiale giudiziario. In tale atto devono essere contenuti gli estremi catastali (comune di ubicazione, foglio, particella, sub, rendita catastale, ecc.) idonei ad identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare.

Successivamente, l’atto di pignoramento va trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Alla trascrizione può procedere l’ufficiale giudiziario o lo stesso creditore, su sua richiesta. Il motivo della trascrizione è quello di rendere pubblico il fatto che è stata avviata una procedura esecutiva immobiliare contro il debitore. Ciò consente di opporre il pignoramento a soggetti terzi, in caso di un loro eventuale acquisto dell’immobile pignorato.

Dopo l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario restituisce al creditore, l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione. Il creditore, quindi, provvede a  depositare nella cancelleria del Tribunale competente per l’esecuzione, la nota di iscrizione a ruolo, con le copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento. In caso contrario, l’esecuzione forzata perderà la sua efficacia.

Con il deposito degli atti in tribunale inizia ufficialmente la procedura esecutiva immobiliare.

In cosa consiste la custodia dei beni immobili pignorati

Nella maggior parte della procedure esecutive immobiliari il giudice nomina il debitore, custode dei beni pignorati. Tuttavia, su richiesta del creditore, il giudice può nominare custode anche un terzo.

Il custode deve rendere il conto dell’amministrazione e curare il mantenimento del bene pignorato. Può anche concederlo in locazione, ma solo se è stato espressamente autorizzato dal giudice.

Cos’è l’istanza di vendita dei beni immobili pignorati

Nel termine di 45 giorni successivi al pignoramento, il creditore può presentare istanza di vendita dei beni immobili pignorati. Se ciò non dovesse avvenire, il pignoramento perderà ogni efficacia e la sua trascrizione verrà cancellata.

Nei 60 giorni successivi alla presentazione dell’istanza di vendita (prorogabili al massimo una sola volta, per la medesima durata e in presenza di validi motivi), il creditore deve presentare tutta la documentazione prevista dalla normativa.

In particolare, si tratta:

  • dell’estratto del catasto e delle mappe censuarie;
  • del certificato delle iscrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento;
  • del certificato delle trascrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento.

Tali documenti, comunque, possono essere sostituiti da un certificato notarile. Se la documentazione non viene depositata nel termine, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento e la procedura si estingue.

Come avviene la stima dell’immobile pignorato

Dopo il deposito della documentazione e dell’istanza di vendita, il giudice ha 15 giorni di tempo per procedere alla nomina di un professionista che si occuperà della stima del valore dell’immobile.

Inoltre, entro 90 giorni, fissa l’udienza per la comparizione delle parti, alla quale devono partecipare il creditore ed il debitore. Durante quest’udienza, il giudice deciderà le modalità di vendita dei beni pignorati.

Almeno 30 giorni prima dell’udienza, comunque, il professionista incaricato presenta la sua relazione di stima, affinché il creditore possa eventualmente presentare delle osservazioni.

Quali sono le modalità per la vendita dei beni immobili pignorati

Una volta che il giudice ha autorizzato la vendita dei beni, quest’ultima può svolgersi secondo due modalità:

  • vendita con incanto, per cui dopo che della stessa è stata data pubblicità, gli interessati possono presentare un’offerta irrevocabile in busta chiusa, versando una cauzione, ossia una somma di denaro a titolo di garanzia;
  • vendita senza incanto, per lo svolgimento della quale viene disposta un’asta alla quale partecipano gli interessati. Anche in questo caso viene versata una cauzione.

La vendita con incanto può essere disposta solo nel caso in cui il giudice dovesse ritenere probabile che la stessa si verifichi a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

Aggiudicato il bene, il giudice decreta il trasferimento della proprietà ed ordina la cancellazione delle trascrizioni ed il rilascio dell’immobile.

Quanto aste sono possibili?

Il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%, dopo ogni tentativo di vendita andato deserto, quando cioè non sono state presentate offerte. Se il prezzo si abbassa di molto poiché più tentativi vanno deserti, il giudice dispone la chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare.

Normalmente, ciò avviene quando il prezzo dell’immobile scende ad almeno un terzo del valore della casa rispetto alla perizia eseguita dal consulente nominato dal giudice.

Dopo il terzo esperimento di vendita, se il bene rimane invenduto, il giudice può fissare un quarto tentativo e può ribassare fino a metà il prezzo di vendita. Ne consegue che se anche tale tentativo dovesse andare deserto e il prezzo di vendita dovesse scendere sotto la soglia minima sopra indicata, si rientra nella ipotesi di estinzione anticipata della procedura.

Il pagamento del bene pignorato può essere rateizzato?

La legge ha previsto la possibilità di rateizzare il pagamento del bene pignorato e poi venduto all’asta [2].  Le rate non possono essere suddivise in un periodo di tempo superiore a 12 mesi e vanno pagate senza ritardo. Il mancato pagamento di una sola rata determina la perdita di efficacia del contratto di vendita e di quanto già versato.

Cos’è l’assegnazione dei beni immobili pignorati

In alternativa alla vendita, il creditore può richiedere l’assegnazione dei beni immobili pignorati, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita. A tal fine, deve depositare in tribunale un’apposita istanza nella quale offre una somma di denaro per ottenere l’assegnazione del bene nel caso in cui la vendita dovesse andare deserta.

Se la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e vi è una domanda di assegnazione, il giudice provvede su di essa fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare la somma stabilita. Una volta avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il trasferimento della proprietà. Viceversa, se la vendita va deserta e non sono state presentate istanze di assegnazione, il giudice dispone una nuova vendita.

Quali sono le novità sul pignoramento immobiliare

Nella materia relativa al pignoramento immobiliare sono state di recente introdotte delle modifiche [3], con riferimento in particolare alla conversione del pignoramento, al rilascio dell’immobile pignorato ed alla precisazione del credito. Vediamo insieme di cosa si tratta.

Conversione del pignoramento

Al posto della vendita dei beni, il debitore può chiedere la conversione, sostituendo ai beni immobili pignorati una somma di denaro che sia comprensiva del proprio debito maggiorato degli interessi e di tutte le spese di procedura che il creditore ha dovuto anticipare.

L’istanza di conversione del pignoramento può essere depositata dal debitore sino a quando non siano disposte la vendita o l’assegnazione, ovverosia entro il momento in cui il giudice pronunci la relativa ordinanza. Insieme a detta istanza, il debitore deve depositare nella cancelleria del tribunale una somma di denaro pari a un sesto del credito, invece, di un quinto come era precedentemente previsto.

Successivamente, il giudice fissa la cifra complessiva da pagare in sostituzione del pignoramento; il versamento quindi, deve essere eseguito entro trenta giorni.

In caso di pignoramento immobiliare, inoltre, il giudice può disporre una rateizzazione della somma da pagare, in un massimo di 48 mesi, invece dei 36 mesi prima previsti.

E’ ammesso un ritardo nel pagamento anche di una sola rata, di 30 giorni e non più di 15 giorni come prevedeva la vecchia disciplina, decorso il quale la rateizzazione viene meno e si passa alla vendita forzata dei beni pignorati.

Custodia e rilascio dell’immobile pignorato

Un’altra novità che è stata introdotta è quella relativa alla custodia dell’immobile pignorato e al suo rilascio a favore del creditore assegnatario o dell’acquirente. Infatti, vengono favoriti i debitori proprietari di beni sottoposti a pignoramento, che vantano crediti nei confronti della Pubblica amministrazione.

La legge prevede che in caso di espropriazione immobiliare il debitore deve lasciare libero l’immobile pignorato. Se nell’immobile sono presenti beni mobili che non devono essere consegnati o che attengono allo svolgimento dell’attività del debitore, bisogna intimare al debitore medesimo di portarli via entro un termine non inferiore a 30 giorni.

Se il debitore che è tenuto a rilasciare l’immobile prova di essere creditore di una Pubblica amministrazione per una somma pari almeno al suo debito, il giudice può disporre il rilascio dell’immobile per una data compresa tra il 60° e il 90° giorno successivo.

Precisazione del credito

Anche la materia relativa alla precisazione del credito è stata riformata di recente. Infatti, entro 30 giorni prima dell’udienza nella quale il giudice, sentite le parti, decide sulla vendita forzata, il creditore deve depositare in tribunale un atto, precedentemente notificato al debitore, che riporti l’ammontare dei crediti, comprensivi degli interessi maturati e della spese sostenute fino a quel momento.

Tutte queste nuove regole si applicano alle procedure esecutive immobiliari successive all’entrata in vigore della riforma.

note

[1] Artt.474-632 cod. proc. civ.

[2] D.L. n. 83/2015.

[3] D.L. n. 135 del 14.12.2018 (così detto Decreto semplificazioni 2019).


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