Diritto e Fisco | Articoli

Come evitare che il vicino costruisca di fronte

20 Novembre 2019
Come evitare che il vicino costruisca di fronte

Distanze dal confine da rispettare, atti emulativi e servitù: come tutelare il diritto al panorama. 

Un vicino ha costruito al confine della tua proprietà un edificio, privandoti dell’illuminazione solare di cui hai goduto fino ad ora. È possibile intervenire? Oppure hai solo paura che lo faccia in futuro ostruendoti la visuale e la veduta del panorama. Come evitare che il vicino costruisca di fronte? Qui di seguito, ti darò qualche suggerimento di carattere pratico.

Non esiste una regolamentazione specifica al riguardo, quindi spetta al giudice valutare la situazione volta per volta, tenendo conto di numerosi elementi.

Quando è possibile opporsi

La legge e i regolamenti stabiliscono in modo inderogabile distanze e altezze da rispettare nella edificazione di nuovi fabbricati. Questo per evitare che si privino reciprocamente di aria e luce, e per assicurare uno standard accettabile di igiene e sicurezza. Come noto, le regole del Codice civile stabiliscono in tre metri la distanza di costruzioni dal confine di proprietà del vicino. Il rispetto di tale norma, tuttavia, non impedisce però che una nuova costruzione possa rovinare una bella veduta panoramica o anche semplicemente togliere luce a quella vicina, senza violare con questo la legge.

Chi costruisce nei limiti posti dalla legge e dal piano regolatore e sulla base di una regolare concessione edilizia, esercita, sempre e comunque, un proprio diritto e non vi è quindi possibilità di opporsi.

Chi, tuttavia, vuole tutelare la vista panoramica di cui gode il proprio edificio perché, per esempio ne trae un vantaggio economico (come il proprietario di un albergo), può premunirsi costituendo sul terreno del vicino una servitù di non edificare o di non sopraelevare. Questo tipo di accordo va stipulato con atto scritto davanti ad un notaio, che ne dovrà curare la trascrizione presso la Conservatoria dei beni immobiliari.

In tal modo, il vincolo varrà anche per i successivi proprietari.

Se il vicino, nell’edificare, non rispetta le distanze e le altezze previste dalla legge o dalla concessione edilizia è tenuto a risarcire il danno causato. Si ha diritto di pretendere la demolizione solo quando l’edificio sia stato costruito in violazione delle norme con le quali il Codice civile regola i rapporti di vicinato che sono pari a 3 metri di distanza dal confine.

Distanze legali dal confine

Le costruzioni su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute ad una distanza:

  • non minore di 3 metri le une dalle altre, fermo restando che nei regolamenti locali/comunali può essere stabilita una distanza maggiore (ma non alterato il metodo di calcolo);
  • una distanza minima assoluta di 10 metri fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, in tutte le zone omogenee del territorio comunale ad eccezione dei centri storici, nei quali per gli interventi di risanamento e di ristrutturazione, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi edificati preesistenti. Tuttavia, sono ammesse distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Tali norme sono inderogabili.

Nelle zone sismiche, è prevista una normativa particolare che regola la distanza minima tra costruzioni contigue, che si fronteggiano, stabilita sulla base di specifici calcoli. Si vogliono così evitare fenomeni di martellamento, ossia di urto tra le strutture vicine.

La distanza minima tra le costruzioni si misura in modo lineare proiettando sul piano su cui giace la linea di confine la parte più sporgente della costruzione.

Per verificare il rispetto delle distanze, si considerano non significative quelle sporgenze estreme della costruzione che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità (come mensole, cornicioni, grondaie e simili).

Distanze particolari

Pozzi, cisterne fosse di latrina o concime devono stare a non più di 2 metri dal punto più vicino del perimetro interno dell’opera. La norma si fonda su una presunzione assoluta di dannosità (pericolo di infiltrazioni) che non ammette la prova contraria.

Tubi d’acqua, gas e simili devono stare ad almeno 1 metro dal punto più vicino del perimetro interno.

Per quanto, infine, riguarda macchinari pericolosi e depositi nocivi la distanza viene indicata dai regolamenti locali e generali.

In mancanza di regolamento, deve rispettarsi la distanza necessaria a preservare i fondi confinanti da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. La distanza prevista dal regolamento non è derogabile per accordo fra parti. L’interessato ha la possibilità di provare la non pericolosità.

Cosa sono gli atti emulativi

Con questa espressione, il Codice civile si riferisce a quelle attività, in apparenza lecite, che hanno come unico scopo danneggiare il vicino e che sono proprio per questo vietate. Se il tuo vicino ha messo una recinzione molto alta o ha piantato degli alberi ad alto fusto al solo scopo di toglierti luce, aria o disturbare la veduta panoramica, puoi rivolgerti al giudice per chiedere che vengano abbattuti.

Che fare se il vicino costruisce di fronte alla tua proprietà?

Quando il vicino costruisce violando le norme del Codice civile sui rapporti di vicinato, ci si deve rivolgere al giudice ordinario competente ossia al tribunale ove si trova l’immobile leso.

Quando la costruzione, ritenuta illegittima, non sia ancora stata ultimata e sia trascorso meno di un anno dall’inizio dei lavori, è possibile chiedere all’autorità giudiziaria che questi ultimi vengano sospesi fino alla decisione della causa.

Se, al contrario, il vicino ha costruito sulla base di una concessione edilizia illegittima, quest’ultima deve essere impugnata davanti al TAR (Tribunale amministrativo regionale) competente.

Da ricordare: sia davanti al giudice ordinario, sia davanti al TAR è necessaria l’assistenza di un legale (avvocato o procuratore).



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube