L’esperto | Articoli

Durata della locazione: ultime sentenze

17 Novembre 2021
Durata della locazione: ultime sentenze

Esigenze abitative del conduttore; locazione e determinazione del valore della controversia; risoluzione del contratto; canone mensile moltiplicato per i mesi di durata della locazione.

Durata minima della locazione

La durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni e che se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Le disposizioni della legge citata vanno integrate con quanto previsto dalla L. 431/1998, in forza della quale, per le locazioni di immobili ad uso abitativo, le parti hanno in sostanza un’autonomia contrattuale limitata essendo libere nella determinazione del canone ma vincolate al limite minimo di quattro anni di durata con rinnovo automatico per altri quattro anni.

Nulla impedisce loro, in ogni caso, di convenire una durata maggiore. Inoltre se il contratto concluso a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, la sua dura minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di accordo tra le parti o in assenza delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore.

Tribunale Crotone sez. I, 25/05/2021, n.497

Contratti di locazione pluriennali: l’imposta di registro è annuale

Nel caso di contratti di locazione a durata “pluriennale”, l’imposta dovuta al momento della registrazione va determinata sulla base della frazione annuale dell’ammontare complessivo dei canoni pattuiti, in quanto corrispettivo contrattualmente previsto in importi e termini già distinti per anno. Il tributo ha, dunque, carattere annuale.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XVII, 30/03/2021, n.1266

Omessa registrazione del contratto di locazione

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione, la presunzione “iuris tantum” di durata del contratto per i quattro periodi di imposta anteriori a quello di accertamento, di cui all’art. 41-ter, comma 2, d.P.R. n. 600 del 1973, può essere superata dal contribuente anche attraverso una prova contraria di tipo presuntivo, purché fondata su un fatto noto provato documentalmente.

Cassazione civile sez. trib., 17/06/2021, n.17320

Subentro del curatore nei contratti di durata

L’articolo 74 della legge Fallimentare, nello stabilire che il curatore che subentra in un contratto ad esecuzione continuata o periodica deve pagare integralmente anche il prezzo delle consegne già avvenute o dei servizi già erogati, non costituisce attuazione concreta di un principio generale attinente alla natura del contratto, ma detta una disciplina di carattere eccezionale, che non può trovare applicazione in tutti gli altri casi di continuazione del rapporto, nel corso di procedure concorsuali, cui tale disciplina non sia espressamente estesa.

Nei contratti di durata, quale quello di locazione immobiliare – in cui all’unità sinallagmatica della fase genetica corrisponde la continuità della fase esecutiva – infatti, ogni atto di prestazione e controprestazione, pur non estinguendo il vincolo negoziale, non costituisce adempimento parziale, ma adempimento pieno delle obbligazioni che da esso sorgono: il subentro del curatore nel contratto, pertanto, non impedirebbe di per sé di operare una distinzione – che è preclusa unicamente dalla norma in esame – fra i crediti del locatore aventi natura concorsuale perché sorti in data anteriore al fallimento e quelli aventi natura prededucibile perché sorti in data posteriore.

Cassazione civile sez. I, 16/06/2021, n.17218

Locazioni brevi: regime fiscale

In tema di regime fiscale delle locazioni brevi, disciplinato dall’art 4 d.l. n. 50 del 2017, la equiparazione tra la figura del responsabile di imposta e quella del sostituto di imposta è indicativa ai fini delle modalità di adempimento degli obblighi fiscali; pertanto, ai sensi del comma 5 bis del citato art. 4, i soggetti non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino canoni o corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve di immobili, in qualità di responsabili di imposta devono, attraverso un rappresentate fiscale da essi nominato e individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 d.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, effettuare una ritenuta del 21 per cento (cedolare secca) sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedere al relativo versamento con le modalità di cui all’art. 17 d.lg. 9 luglio 1997 n. 241.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 18/02/2019, n.2207

Giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio

Ai fini della liquidazione delle spese di lite nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio, adottata ex art. 665 c.p.c. a seguito dell’opposizione del conduttore, il valore della causa non è dato dall’ammontare della morosità su cui si fonda l’intimazione di sfratto, ma è costituito dal valore di quella parte del rapporto controverso tra le parti, ossia dal valore dei canoni scaduti e da scadere per tutta la rimanente durata della locazione. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che, non essendo stati offerti elementi sufficienti per pervenire a tale determinazione, la causa fosse di valore indeterminato).

Cassazione civile sez. VI, 19/07/2019, n.19606

Esigenze abitative di natura transitoria

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, rilevanti ex art. 26 della l. n. 392 del 1978, non va desunta dal termine di durata della locazione, stabilito dalle parti, ma dalla natura dell’esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, coincide con una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo

Cassazione civile sez. III, 02/02/2017, n.2702

Locazione di immobili ad uso abitativo: disciplina e durata

E’ rilevante e non manifestamente infondata la q.l.c. dell’art. 3 comma 8 lett. c) d.lg.14 marzo 2011 n. 23 attuativo della legge delega 5 maggio 2009 n. 42 nella parte in cui prevede che: “ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 comma 1 l. n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”, per violazione dell’art. 76 cost.

Tribunale Firenze sez. II, 15/01/2013

Durata della locazione di quattro anni

In materia di locazione, ai sensi del combinato disposto degli art. 1421 c.c. e 1 l. n. 311 del 2004, è prevista la nullità del contratto di locazione di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. In caso di omessa registrazione, ai sensi dell’art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo si applica la disciplina che prevede una durata della locazione di quattro anni, a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, che al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 l. n. 431 del 1998 e che a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici Istat. Ne discende che, per il periodo antecedente alla registrazione, il contratto di locazione sia da considerarsi a tutti gli effetti nullo e la nullità è rilevabile anche d’ufficio dal giudice.

Tribunale Padova sez. II, 03/10/2013, n.2236

Locazione: valore della controversia

Ai fini della determinazione del valore della controversia avente ad oggetto un rapporto obbligatorio deve aversi riguardo a quella parte del rapporto che forma oggetto di contestazione (nella specie, la Corte ha ritenuto che trattandosi della cessazione di un contratto di locazione di natura transitoria durato 6 mesi, e per il quale era previsto un canone mensile, il valore della controversia, ai fini della determinazione dello scaglione applicabile, doveva essere determinato moltiplicando il canone mensile per i mesi di durata della locazione, disattendendo la tesi della ricorrente, secondo cui il valore della causa di cessazione o di risoluzione di un rapporto di locazione andava determinato in relazione all’ammontare annuo del canone).

Cassazione civile sez. II, 29/03/2013, n.7962

Nullità del contratto di locazione

Non esiste il motivo illecito che, se comune e determinante, determina la nullità del contratto, in ipotesi di locazione, stipulata dall’usufruttuario con un terzo, allo scopo di recare pregiudizio al nudo proprietario, essendo prevista a tutela di quest’ultimo la disciplina specifica dettata dall’art. 999 c.c., circa l’opponibilità e la durata della locazione, nonché la disciplina di cui all’art. 1015 c.c., che sanziona gli eventuali “abusi dell’usufruttuario”.

Tribunale Salerno sez. I, 11/03/2011

Nullità della clausola contrattuale 

Non è valida una rinuncia preventiva del conduttore ai diritti discendenti da norme imperative stabilite in suo favore, dunque, la clausola contrattuale che fissa in 4 anni la durata della locazione è nulla ai sensi dell’art.79 comma 1 l. n. 392 del 1978, perché mira a limitare la durata legale del contratto, determinata dall’art. 27 l. n. 392 del 1978 in 6 anni, con rinnovo obbligatorio alla prima scadenza per altri sei anni, salvo l’esercizio del diniego di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978.

Tribunale Teramo, 03/02/2010, n.113

Durata della locazione degli immobili ad uso abitativo

Il meccanismo di transito previsto dall’art. 2, comma 6, l. n. 431 del 1998 non è applicabile a tutti i contratti in corso de iure alla data del 30 dicembre 1998, di entrata in vigore della nuova legge, ma solo a quelli che a tale data potevano essere ancora disdettati validamente, perché la maggiore durata della locazione introdotta dalla nuova legge trova applicazione ai rapporti in corso che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge, secondo il principio enunciato da Cass. n. 17995 del 2007 e Cass. n. 8943 del 2008, perché la rinnovazione tacita è regolata dalla legge vigente al momento in cui scade il termine per la comunicazione della disdetta che vale ad impedire la prosecuzione del rapporto.

Cassazione civile sez. III, 31/08/2009, n.18910

Durata locazione di immobile a uso commerciale

È nulla, per contrarietà a norme inderogabili, la clausola contrattuale introducente un termine di durata della locazione di immobile a uso commerciale inferiore a sei anni, tale nullità è peraltro soggetta al regime di cui agli art. 1339 e 1419 c.c., ossia alla regola dell’automatica sostituzione della clausola nulla con le norme imperative violate, con conseguente sanatoria dell’intero contratto.

Tale ultimo effetto, inoltre, non resta escluso neanche qualora la parte che voglia far valere la nullità del contratto assuma che l’errore circa la derogabilità del termine minimo di durata del contratto di locazione valga a configurare una ipotesi di errore di diritto, che, come tale, sarebbe idoneo a inficiare la validità dell’intero negozio; ciò in quanto, diversamente opinando, si giungerebbe alla paradossale situazione in cui il summenzionato meccanismo della sostituzione automatica delle clausole difformi (peraltro posto a presidio di interessi collettivi di preminente interesse pubblico) potrebbe essere eluso con facilità proprio invocando un presunto errore di diritto.

Corte appello Napoli sez. III, 27/06/2008, n.2482

Risoluzione del contratto di locazione

Il rinvenimento nella cosa locata di vizi incidenti sulla struttura della stessa, tali da impedirne il godimento secondo la destinazione contrattuale integrano in capo al locatore ex artt. 1576, 1577 e 1578 c.c. l’obbligo di intervenire con le riparazioni necessarie qualora i predetti vizi risultino rilevanti, preesistenti alla cessione in locazione e non conoscibili dal conduttore diligente che non si sia avvalso della facoltà di risolvere il contratto.

Qualora tuttavia, i lavori di ripristino determinino l’impossibilità di godere della cosa locata per un periodo eccessivamente lungo e comunque superiore ad 1/6 della durata della locazione, rivive nel conduttore il diritto a richiedere la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del pregiudizio del danno patito ulteriormente al mancato godimento della cosa locata.

Tribunale Salerno sez. I, 18/01/2008, n.181



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

9 Commenti

  1. Sto considerando di concedere in locazione (a un officina meccanica snc confinante che vuole allargarsi),un capannone da ristrutturare. Dal momento che come privato non scarico né costi né Iva, potrei proporgli di effettuare la ristrutturazione a sue spese e iniziare a percepire il canone dopo alcuni mesi (ad esempio, 12) dall’inizio della locazione o una riduzione dello stesso per un certo periodo di tempo. Vi chiedo: ai fini fiscali (Irpef, Imposta di registro) andrei a pagare in base al reddito/canone effettivo percepito dalla locazione?

    1. Nonostante non vi siano molte liti in corso fra amministrazione finanziaria e contribuenti a tal riguardo, la giustizia tributaria si è già occupata della materia, anche recentemente. A rigor di logica, il controvalore delle spese di ristrutturazione sostenute dal conduttore per sistemare l’immobile concesso in locazione dovrebbe essere considerato un reddito per il locatore.In tal senso, si esprime anche la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione che ritiene che i lavori di ristrutturazione effettuati su di un edificio si risolvano in un vantaggio per il proprietario dell’edificio stesso.Tuttavia, non basta la logica di cui sopra, né la costante giurisprudenza indicata, per ritenere imponibile detto controvalore in capo al proprietario dell’immobile. Infatti, è necessario anche che sia provato il collegamento diretto ed immediato fra le spese di ristrutturazione ed il canone concordato fra le parti.Una recentissima sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Roma, la n. 15901 del 12.10.2017, ha stabilito che al proprietario non possa essere imputato alcun vantaggio quando nel contratto non esista un preciso legame fra il canone concordato e le spese di ristrutturazione – con il loro relativo valore – in capo al conduttore.Nel caso esaminato dai giudici, il conduttore assumeva alcune obbligazioni che gli consentivano di usufruire di un canone ridotto per i primi anni di contratto e poi il canone veniva portato a regime entro la prima scadenza. Questa strategia contrattuale per altro è già largamente utilizzata da tutti i professionisti in quanto, nella realtà operativa, il rischio più rilevante non è tanto la tassazione del presunto provento da maggior valorizzazione dell’immobile ristrutturato, quanto le eventuali cause civili che potrebbero radicarsi fra le parti a causa dell’obbligo giuridico che ha il proprietario di mettere a disposizione del conduttore un immobile adatto all’uso convenuto, assumendone in proprio la responsabilità globale.In effetti, il proprietario è tenuto a dare in locazione un bene che sia adatto all’uso che ne deve fare il conduttore ed è altresì obbligato a manutenerlo – nei limiti previsti dalla legge – consentendo la pacifica fruizione del bene al conduttore per tutta la durata del contratto stesso.Pertanto, si suggerisce di provvedere a redigere un contratto che, tenendo conto delle salvaguardie civilistiche dei rapporti contrattuali di affitto commerciale, provveda a modulare il valore contrattuale sui primi sei anni di durata in modo tale che il conduttore versi il canone effettivamente pattuito e che i lavori di ristrutturazione rimangano ad effettivo suo carico senza produrre alcun vantaggio, diretto ed immediato, in capo alla proprietà immobiliare. Ovviamente il conduttore potrà contabilizzare le spese sostenute e portarle in detrazione dal reddito d’impresa, rafforzando così la prova che il vantaggio e lo svantaggio delle spese di ristrutturazione rimangono entrambi esclusivamente in capo al conduttore stesso, senza riflessi in capo al locatore.

  2. Ho sottoscritto un contratto 3+2 a canone concordato, ma vorrei evitare che si rinnovasse dopo i primi tre anni. Nell’immediato, potrei inviare una comunicazione all’inquilino oltre alla successiva disdetta in cui lo preavviso del mancato rinnovo, invitandolo a trovarsi un’altra sistemazione e senza alcun’altra motivazione?

    1. Il contratto di locazione abitativa può avere una durata di 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un periodo corrispondente (cioè altri 4 anni) oppure, come nel suo caso, essere stipulato a, cosiddetto, canone concordato ed avere una decorrenza di 3 anni, rinnovabili per un ulteriore biennio.Detto ciò, la legge consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate e che, ovviamente, devono corrispondere al vero (in caso contrario, se cioè la motivazione dovesse rivelarsi fasulla, il locatore dovrebbe corrispondere all’inquilino un risarcimento corposo). Ad esempio, il proprietario può inviare disdetta all’inquilino se vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado.Oppure, sempre ad esempio, il proprietario può evitare il rinnovo per i successivi 2 anni, allorquando voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (se desidera consultare tutti i casi in cui il proprietario può impedire il rinnovo automatico del contratto, può leggere la mia pubblicazione il diritto di disdetta del locatore/proprietario).La comunicazione con la quale il locatore informa l’inquilino del mancato rinnovo e dei motivi dello stesso, deve essere inviata con un preavviso di almeno sei mesi.Non esiste, invece, un diritto di recesso anticipato a favore del proprietario. Tale facoltà è invece riconosciuta a favore dell’inquilino, ma ove ricorrano dei gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi.Ebbene, alla luce di quanto è stato appena premesso, avrà già compreso:che lei ha tutto il diritto di inviare, anche in questo momento, una disdetta formale (ad esempio, mediante lettera raccomandata a.r.) con la quale comunica che, alla scadenza, il contratto in corso non sarà rinnovato per l’ulteriore biennio previsto. Da questo punto di vista non è necessario attendere un periodo particolare, la lettera potrà inviarla anche adesso e non sarebbe necessario rinnovarla successivamente e in prossimità dei sei mesi antecedenti la prima scadenza contrattuale. Se poi desidera anticipare la vera e propria disdetta con una comunicazione generica, può anche farlo e ciò non comporterebbe alcuna conseguenza negativa a suo carico. Tuttavia sarebbe un’iniziativa inutile agli effetti di un’eventuale disdetta successiva;
      che non può motivare genericamente o senza alcuna tra le motivazioni indicate dalla legge la sua disdetta. In caso contrario, si tratterebbe di una disdetta nulla e il contratto si intenderebbe non disdettato;che non può riacquistare il possesso del suo immobile già dato in locazione, invocando disdetta per uno dei motivi indicati dalla legge, ma poi rivelatosi inesistente, poiché il conduttore/inquilino potrebbe chiederle un risarcimento dei danni pari ad un valore corrispondente all’ammontare di 36 mensilità del canone di locazione.Pertanto, le consiglio di valutare attentamente se, nel suo caso, ricorra una delle motivazioni indicate dalla legge per procedere validamente e sostanzialmente alla disdetta da lei paventata. In caso contrario, dovrà, giocoforza, tollerare il rinnovo automatico del contratto, a meno che, nel frattempo, non sia il suo inquilino ad esprimere recesso dalla locazione in corso.

  3. Il mio contratto di affitto (tipo 4+4) scade a marzo 2020. Volendo acquistare una casa, non voglio rinnovare per altri 4 anni il contratto, ma vorrei restare in casa con la possibilità di lasciare anche tra 1 anno, il tempo di trovare la casa definitiva. Il padrone di casa mi ha detto che nel contratto è previsto che posso lasciare in qualsiasi momento con una raccomandata inviata 6 mesi prima ma, non volendo rischiare che non sia così, chiedo il vostro parere professionale.

  4. Ho ereditato da tempo la casa dei miei genitori, che essendo in una zona non appetibile, non riesco a venderla né a locarla. Rilevando la presenza di molti anziani pensavo di affittare ad alcuni di loro singole stanze permettendo invece un utilizzo comune di bagni, cucina e salone. Una sorta insomma di casa famiglia, nonché alternativa alle strutture, per 4/5 anziani autonomi e con voglia di autogestirsi nelle faccende quotidiane (spesa, pulizie, cucinare od eventualmente una comune badante). Esiste la possibilità di gestire contrattualmente diverse locazioni che graverebbero sullo stesso edificio? Se si quale formula contrattuale dovrei adottare? Potrei poi assumere una badante identificandomi come datore di lavoro? Avevo pensato anche ad una formula di bed and breakfast ma credo non sia applicabile.

    1. Dalla lettura del quesito in esame emerge una problematica sostanziale che è quella di gestire una vera e propria casa “comune”, con tutte le difficoltà amministrative, civilistiche, sanitarie e fiscali conseguenti.Allo stato attuale la normativa prevede soltanto la creazione, in regime di impresa in genere, per il numero delle stanze indicato nel quesito, di strutture extra-ricettive, quali: gli affittacamere, i B&B ed i Cav – Case e appartamenti per vacanze.In alternativa a quanto sopra esiste sempre la possibilità per il proprietario di un immobile di utilizzare le locazioni brevi turistiche, inferiori ad un anno, ma superiori a 30 giorni.Il problema, come evidente, è nella impossibilità giuridica di rendere le locazioni turistiche brevi ripetitive al punto di superare i limiti di legge e, rispettare i limiti significherebbe dover cambiare inquilini frequentemente.D’altro canto le locazioni ordinarie – 4 + 4 e 3 + 2 anni – sono altrettanto difficili da attuarsi, sia per la questione della residenza che gli inquilini potrebbero prendere negli immobili locati, sia per la lunga durata, sia per la necessità di affittare solo una porzione dell’immobile con l’allegazione della planimetria al contratto di affitto che andrebbe registrato, cessato, variato ad ogni modifica contrattuale o di inquilino.Dunque la prima cosa da verificare è la tipologia della clientela, ovvero se si tratti di inquilini “stanziali” o di clienti “avventizi” che cambiano ogni mese.Altra problematica è connessa con l’utilizzo degli eventuali spazi comuni che non può essere esteso sino alla preparazione di pasti ma si deve limitare a consentire un uso comune condiviso degli spazi, a carico dei singoli utenti che devono rimanere indipendenti ed autonomi rispetto ad essi, altrimenti si incorrerebbe anche nelle problematiche della legislazione amministrativa e sanitaria.Alla luce di tutte le problematiche esposte, considerato quanto richiesto nel quesito, si potrebbe suggerire di verificare se l’alloggio possa essere diviso in unità immobiliari, tipo monolocali con bagno e angolo cottura, per realizzare magari 2/3 mini alloggi per poter creare un Cav e poter poi affittare sia per brevi che per medio-lunghi periodi di tempo gli alloggi ricavati, ottenendo un’autorizzazione provinciale all’esercizio dell’attività.Occorrerà in ogni caso verificare la normativa regionale e comunale allo scopo di eseguire tutte quelle procedure necessarie per raggiungere lo scopo.In alternativa si può ipotizzare la forma della locazione ad uso turistico – se inferiore al mese senza obbligo di registrazione, se superiore invece soggetta agli obblighi di registrazione come tutti i contratti di locazione.In questi casi, fino ad un anno, la locazione ad uso turistico consente l’affitto anche di una porzione di immobile, da indicare esplicitamente su apposita planimetria da allegare al contratto e permetterebbe di raggiungere lo scopo con una procedura piuttosto rigida – registrazione contratti di affitto delle singole porzioni di immobile e conseguenti variazioni e cessazioni – ma con una elasticità ed economicità di gestione piuttosto utili.Nello stesso tempo la locazione breve turistica non consentirebbe l’assunzione della residenza agli inquilini, se non al massimo per il periodo contrattualizzato, e potrebbe essere utilizzato anche per singolo mese, o addirittura per singola notte.

  5. Sono in affitto in un appartamento che dispone di una terrazza costruita con doghe di legno ed essendo esposta alle intemperie naturali (sole, acqua, vento) ha un grado di usura non indifferente. Il mantenimento di detta struttura è a carico del locatore?

    1. La risposta al quesito in esame è fornita dalla legge e cioè dall’articolo 1609 del Codice civile che stabilisce, in materia di locazione di immobili urbani, che le riparazioni che durante la locazione sono a carico del conduttore sono quelle che dipendono dai deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle che dipendono da vetustà o da caso fortuito.In un caso simile a quello in esame, la Corte di Cassazione (con sentenza n. 6.896 del 1991) stabilì che toccava al proprietario riparare gli infissi esterni dell’immobile perché i danni riportati da cose collocate all’aperto si devono presumere causati o dal caso fortuito (un fulmine ad esempio) oppure dalla vetustà, cioè all’anzianità della cosa non protetta dall’azione degli agenti atmosferici (a meno che non sia dimostrato che i danni sono stati prodotti da un uso anormale della cosa attribuibile alla responsabilità del conduttore).Di conseguenza, siccome il proprietario – locatore ha in generale l’obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato (articolo 1576 del Codice civile), questo tipo di riparazioni, necessarie a causa della anzianità della cosa, restano a carico del locatore stesso.Si invita, comunque, il lettore a verificare con attenzione il contratto di locazione in quanto potrebbe essere stata inserita una clausola che ponga a carico del conduttore tutte quante le riparazioni necessarie durante la locazione, comprese quelle dovute a vetustà o a caso fortuito: se nel contratto di locazione ci fosse una clausola di questo tipo, essa sarebbe valida e toccherebbe al lettore sostenere la spesa per la riparazione della struttura costruita con le doghe di legno.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube