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Divieto di subaffitto: ultime sentenze

3 Maggio 2021
Divieto di subaffitto: ultime sentenze

Nullità del contratto di subaffitto; giudizio promosso dal concedente di fondo rustico; valutazione della gravità dell’inadempimento; tentativo di conciliazione; azione di risoluzione.

La violazione del divieto di subaffitto 

In tema di contratti agrari, l’azione di risoluzione proposta dal proprietario nei confronti dell’affittuario per violazione, da parte di quest’ultimo, del divieto di subaffitto, sublocazione o subconcessione del fondo rustico previsto dall’articolo 21 della legge 203/1982, è sempre soggetta alla valutazione della gravità dell’inadempimento imposta dall’articolo 1455 del Cc; ciò in quanto la violazione del divieto di subaffitto, benché prevista dall’articolo 5, secondo comma, della legge 203/1982 come motivo di risoluzione, implica l’automatica declaratoria di nullità del contratto di subaffitto, ma non anche un’automatica e generale valutazione di gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto principale.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2018, n.13791

Qualificazione giuridica di azioni in materia di divieto di subaffitto

In relazione alla disciplina di cui all’art. 21 della l. n. 203 del 1982, che vieta “i contratti di subaffitto, di sublocazione e comunque di subconcessione dei fondi rustici” e consente al locatore di far valere la violazione del divieto (“ai fini della dichiarazione di nullità del subaffitto o della subconcessione, della risoluzione del contratto di affitto e della restituzione del fondo”) solo entro quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza, attribuendo al subaffittuario o al subconcessionario la facoltà di subentrare nella posizione giuridica dell’affittuario o del concessionario ove il locatore non faccia valere i propri diritti, deve essere qualificata eccezione in senso proprio quella con la quale il subaffittuario intenda far valere la decadenza in cui sia incorso il locatore, al fine di paralizzarne la domanda, mentre è qualificabile come domanda riconvenzionale la richiesta del subaffittuario di subentrare nella posizione giuridica dell’affittuario, poiché in tal caso egli non si limita a perseguire il rigetto della domanda avversaria ma mira ad ottenere un positivo accertamento del suo diritto.

Conseguentemente, solo nel secondo caso trovano applicazione l’art. 418 c.p.c. – e si rende quindi necessaria l’istanza del convenuto diretta ad ottenere la fissazione di una nuova udienza – nonché la norma, di cui all’art. 46 della l. n. 203 del 1982, che assoggetta le controversie agrarie, a pena di proponibilità, al tentativo obbligatorio di conciliazione.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2018, n.13791

Violazione del divieto di subaffitto: azione di risoluzione

In tema di contratti agrari e di violazione del divieto di subaffitto o di subconcessione di fondo rustico l’azione di risoluzione deve essere proposta dal concedente, in sede giudiziaria, entro il termine di decadenza di quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza (a norma dell’art. 21 l. n. 203 del 1982), senza che rilevi che entro il detto termine sia stato formulata istanza per il tentativo di conciliazione di cui all’art. 46 della stessa l. n. 203 del 1982.

Cassazione civile sez. III, 12/10/2010, n.21018

Valutazione della gravità dell’inadempimento

In tema di contratti agrari, l’azione di risoluzione proposta dal proprietario nei confronti dell’affittuario per violazione, da parte di quest’ultimo, del divieto di subaffitto, sublocazione o subconcessione del fondo rustico previsto dall’art. 21 l. 3 maggio 1982 n. 203, sia che riguardi le parti del fondo rimaste nella disponibilità dell’affittuario, sia che riguardi quelle subaffittate, è sempre soggetta alla valutazione della gravità dell’inadempimento imposta dall’art. 1455 c.c.; ciò in quanto la violazione del divieto di subaffitto, benché prevista dall’art. 5 comma 2 l. n. 203 del 1982 come motivo di risoluzione, implica l’automatica declaratoria di nullità del contratto di subaffitto, ma non anche un’automatica e generale valutazione di gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto principale.

Cassazione civile sez. III, 27/01/2010, n.1708

Cessione del contratto agrario

L’art. 21 l. 3 maggio 1982 n. 203, che vietano i contratti di subaffitto, di sublocazione o subconduzione di fondi rustici, ha sostituito, abrogandolo implicitamente, il precedente art. 21 l. 11 febbraio 1971, che estendeva il divieto anche alla cessione del contratto, con la conseguenza che dopo l’entrata in vigore della legge n. 203 del 1982 la cessione del contratto agrario deve ritenersi lecita, mentre è stato mantenuto il divieto di subaffitto, di sublocazione e subconcessione di fondi rustici. Infatti l’affitto, essendo concepito come contratto per l’impresa agricola, è compatibile con l’ipotesi della cessione, in cui all’impresa del vecchio affittuario si sostituisce quella del cessionario, mentre nel subaffitto la permanenza dell’originario contratto d’affitto in capo al subconcedente permetterebbe l’esistenza di un affitto senza impresa.

Cassazione civile sez. III, 11/01/2005, n.364

Affittuario non coltivatore diretto

L’art. 21 l. 3 maggio 1982 n. 203, recante norme sui contratti agrari si interpreta nel senso che in caso di violazione del divieto di subaffitto posto in essere da parte di affittuario non coltivatore diretto, il subaffittuario subentra nel rapporto come affittuario non coltivatore diretto anche se, eventualmente, in possesso della qualità di coltivatore diretto.

Cassazione civile sez. III, 09/10/1998, n.10023

Violazione del divieto di subaffitto di fondo rustico

In tema di contratti agrari, nelle ipotesi di violazione del divieto di subaffitto o di subconcessione di fondo rustico, l’art. 21 l. n. 203 del 1982 accorda al lavoratore o concedente due azioni distinte: quella della risoluzione del contratto di affitto per inadempimento (costituito dalla violazione del divieto) nei confronti dell’affittuario, prevista dall’art. 5 della legge ma che trova la sua disciplina speciale nello stesso art. 21 e che, pertanto, non deve essere preceduta dalla contestazione di cui al comma 3 dell’art. 5 ma è soggetta al preventivo tentativo di conciliazione ex art. 46 stessa legge ed al termine di decadenza di 4 mesi dalla conoscenza; e quella di dichiarazione di nullità del subaffitto o subconcessione (con conseguente domanda di restituzione del fondo), da proporsi nei confronti del subaffittuario o subconcessionario, anch’essa soggetta al tentativo di conciliazione ed al termine di decadenza di 4 mesi.

Cassazione civile sez. un., 13/11/1997, n.11218

Declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento

Qualora il concedente di fondo rustico denunci l’inosservanza dell’affittuario al divieto di subaffitto, agendo per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento e di nullità del subaffitto, nonché per ottenere condanna al rilascio del bene, ed inoltre il subaffittuario, ai sensi dell’art. 21 comma 3 della l. 3 maggio 1982 n. 203, eserciti in via riconvenzionale la facoltà di chiedere il subingresso nel rapporto, l’esclusione dell’ammissibilità o proponibilità di detta denuncia d’inadempimento, ovvero l’accertamento dell’insussistenza del medesimo, ostano ad ogni altra pronuncia, mentre, in caso di soluzione positiva dei relativi quesiti, il riscontro della fondatezza dell’indicata domanda riconvenzionale ha carattere prioritario ed assorbente, imponendo la dichiarazione di prosecuzione del rapporto fra il concedente ed il subaffittuario (nei limiti temporali fissati dalla citata norma.

Cassazione civile sez. III, 16/04/1992, n.4693

La sanatoria dell’inadempienza

La sanatoria dell’inadempienza entro il termine di tre mesi dal ricevimento della contestazione da parte del concedente, prevista, in tema di contratti agrari, dall’art. 5 l. 3 maggio 1982 n. 203, trova applicazione limitatamente a quegli inadempimenti che siano passibili di tale sanatoria (quali la morosità, gli obblighi di razionale coltivazione e manutenzione del fondo, il divieto di subaffitto) o che consentano il ripristino dell’equilibrio economico e la base fiduciaria del rapporto, restandone invece esclusi quelli che abbiano origine in una condotta del coltivatore avente i caratteri della violenza o della frode e che integrano ipotesi di reato.

Cassazione civile sez. III, 07/06/1991, n.6508

Conoscenza del rapporto di subconcessione da parte del concedente

Nel giudizio promosso dal concedente di fondo rustico per far valere la risoluzione del contratto di affitto per violazione, da parte del concessionario, del divieto di subaffitto previsto dall’art. 21 della l. 3 maggio 1982 n. 203, quest’ultimo, ove intenda eccepire e provare la conoscenza del rapporto di subconcessione da parte del concedente, deve farne esplicita richiesta e formulare articolazione completa della prova con la memoria di costituzione, dovendo, in difetto, dichiararsi tardiva ed inammissibile una siffatta richiesta avanzata solo nel corso del procedimento; peraltro, allorché emerga, dallo stesso contenuto degli atti difensivi del convenuto, che il rapporto di subaffitto è insorto antecedentemente all’entrata in vigore della legge n. 203 del 1982, deve ritenersi applicabile alla fattispecie la disciplina previgente che sanciva la nullità di pieno diritto del subaffitto (art. 1 d.l. 5 aprile 1945 n. 156 e 21 l. 11 febbraio 1971 n. 11), non apparendo conforme al diritto positivo l’estensione a simili ipotesi della norma transitoria dell’art. 53 legge n. 203 del 1982, per come genericamente interpretata, nel senso d’includervi anche gli effetti non ancora esauriti di un fatto o di un rapporto giuridico comunque sorto nel vigore della precedente normativa.

Tribunale Foggia, 16/04/1991

Protezione degli interessi del lavoratore effettivo della terra

Il divieto di subaffitto o di subconcessione del fondo, stabilito dall’art. 21 della l. 3 maggio 1982 n. 203, per l’affittuario coltivatore diretto, non ha lo scopo di tutelare un qualche diritto soggettivo del concedente con riguardo all’obbligo di normale e razionale coltivazione del fondo a norma dell’art. 5 della stessa legge, ma quello di protezione degli interessi del lavoratore effettivo della terra, evitando ogni forma di intermediazione e di sfruttamento del lavoro agricolo.

Cassazione civile sez. III, 08/03/1991, n.2471

Subaffittare parzialmente il fondo ad uso agricolo

Al fine di valutare la gravità dell’inadempimento per mutata destinazione economica del fondo, da parte dell’affittuario, nessuna rilevanza ha l’indagine diretta a stabilire se la parte di fondo ancora destinata ad utilizzazione agricola sia o meno adeguata alla capacità lavorativa del coltivatore, giacché, anche ammesso che tale capacità risulti limitata sì da non consentire all’affittuario di coltivare l’intero fondo, ciò può eventualmente autorizzare lo stesso ad avvalersi, per la coltivazione, di mano d’opera estranea o, se non vietato dal contratto, a subaffittare parzialmente il fondo ad uso agricolo, ma non può affatto giustificare un mutamento unilaterale di detto uso per gran parte del terreno in modo da trasformare radicalmente, rispetto a tale parte, la funzione economica del contratto, sostituendo all’utilizzazione agricola un’utilizzazione del tutto diversa.

Cassazione civile sez. III, 28/10/1978, n.4934



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2 Commenti

  1. Ho preso in affitto un appartamento ma, dovendomi trasferire e non accettando il proprietario di casa la mia disdetta anticipata, ho trovato un’altra persona che, al mio posto, viva nell’immobile pagando i canoni al locatore. Insomma, vorrei realizzare il subaffitto. POtete darmi maggiori informazioni a riguardo?

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