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Antenne telefoniche sul tetto del condominio

6 Maggio 2020 | Autore:
Antenne telefoniche sul tetto del condominio

Ripetitori telefonia mobile nei condomini: con quale maggioranza deve deliberare l’assemblea? Serve l’unanimità? Come opporsi all’installazione delle antenne?

Un giorno, trovi nella tua cassetta della posta l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale; con tua sorpresa, tra i punti all’ordine del giorno sui quali l’assemblea è chiamata a deliberare ce n’è anche uno inerente alle antenne telefoniche da installarsi sul tetto del condominio. La questione non ti è chiara e desideri approfondire questo argomento. Se ti trovi in questa situazione, penso che questo articolo potrà fare al caso tuo: ti parlerò, infatti, delle antenne telefoniche sul tetto del condominio.

Le antenne telefoniche sono, ovviamente, quelle che servono per il funzionamento dei cellulari. Le compagnie telefoniche hanno bisogno di punti strategici ove installare le loro antenne, in modo da assicurare la maggior copertura possibile. I problemi che si pongono per il condominio davanti alla richiesta di installazione di antenne di questo genere sono essenzialmente due: è conveniente acconsentire a un’operazione del genere? Cosa succede se non tutti sono d’accordo? Qual è la maggioranza richiesta in assemblea affinché si possa procedere alla sistemazione delle antenne telefoniche sul tetto del condominio? Se cerchi risposte a questi quesiti, prenditi dieci minuti di tempo e prosegui nella lettura.

Quali sono i vantaggi delle antenne telefoniche in condominio?

Le grandi compagnie telefoniche propongono ai condomini di “accettare” le proprie antenne per il segnale della telefonia mobile per garantire al maggior numero possibile di persone la ricezione del segnale utile per il funzionamento dei dispositivi smartphone. Ma quali sono i vantaggi delle antenne telefoniche sul tetto del condominio? Perché l’assemblea dovrebbe accettare le antenne sul proprio tetto?

La risposta è molto semplice: le compagnie telefoniche pagano i condomini affinché accettino di installare sui propri tetti le loro antenne. Da questa operazione, dunque, deriva un vero e proprio beneficio economico per tutti i condòmini: e, infatti, le società telefoniche stipulano dei contratti di locazione affinché sia possibile procedere con l’installazione delle antenne.

Assemblea: quale maggioranza per le antenne telefoniche?

Se all’amministratore del condominio giunge la proposta di una società che intende installare le proprie antenne telefoniche sulla sommità dell’edificio, chi sarà chiamato a decidere? Ovviamente, l’assemblea. È l’assemblea dei condòmini l’organo decisionale dell’edificio e, pertanto, dovrà essere l’assemblea a decidere se accettare o meno l’offerta della compagnia telefonica.

Con quale maggioranza l’assemblea è chiamata a deliberare, nel caso in cui voglia aderire alla proposta e acconsentire all’installazione delle antenne telefoniche sul tetto del condominio? Ebbene, sappi che non occorre l’unanimità per deliberare l’installazione di un’antenna per la telefonia mobile, a meno che non sia previsto un contratto di locazione con durata superiore ai nove anni, a prescindere dai rinnovi, o che le innovazioni siano vietate dal regolamento contrattuale.

Secondo il Codice civile [1], rientrano tra le innovazioni tutti gli interventi volti a garantire il maggior rendimento delle cose comuni. Secondo la Corte di Cassazione [2], per innovazioni bisogna intendere quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi.

Per l’approvazione delle delibere relative alle innovazioni è richiesta una particolare maggioranza, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, quando l’installazione viene effettuata su parti dell’edificio non destinate ad un uso diretto da parte dei condomini (come nel caso del tetto, appunto, ma anche del lastrico inaccessibile).

Nel caso in cui, invece, la parte interessata all’innovazione fosse destinata anche ad uso comune, ad esempio come stenditoio, sarebbe necessaria una maggioranza pari ai quattro quinti dei condomini e dei millesimi.

La legge [3] dice infatti che, per soddisfare esigenze d’interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

Restano vietate solo le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico; in quest’ultimo caso, tuttavia, è possibile comunque procedere all’installazione delle antenne telefoniche se c’è l’unanimità dei consensi in assemblea.

Antenne telefoniche: quando serve l’unanimità?

Abbiamo detto che, di regola, trattandosi di un’innovazione, l’installazione di antenne telefoniche sul tetto del condominio non necessita dell’unanimità assembleare, ma della maggioranza qualificata. Vi sono dei casi in cui, invece, è richiesto il consenso di tutti i condòmini: ciò accade quando la durata della locazione sia ultranovennale, quando il regolamento vieti tale installazione (in quest’ultimo caso, l’unanimità serve a vincere il divieto del regolamento) oppure quando le antenne alterino il decoro architettonico condominiale.

Secondo la giurisprudenza, però, potrebbero esserci altre ipotesi in cui per l’installazione di antenne telefoniche sul tetto del condominio sarebbe necessaria l’unanimità assembleare.

Secondo alcune risalenti sentenze della Corte di Cassazione [4], l’installazione dell’antenna telefonica costituirebbe un diritto di servitù sul fondo comune (tetto o lastrico solare che sia) per cui sarebbe richiesta l’unanimità.

Anche altra giurisprudenza [5] ha confermato l’orientamento della Cassazione appena citato, aggiungendo che l’installazione di una stazione radio può trasformare la destinazione funzionale di una parte del bene condominiale e ridurne, anche per un solo condomino, l’utilizzo e il godimento.

Secondo parte della giurisprudenza di merito [6], poi, l’unanimità dei consensi è necessaria per il pericolo di deprezzamento dell’immobile conseguente all’incertezza oggettiva e alla diffusa diffidenza soggettiva circa le conseguenze derivanti da una persistente esposizione alle onde elettromagnetiche prodotte dalla stazione radio-base per telefonia cellulare.

In altre parole, secondo parte della giurisprudenza, l’unanimità dei consensi per l’installazione delle antenne telefoniche sul tetto del condominio sarebbe giustificata dal fatto che, in base agli studi, c’è la possibilità che le onde elettromagnetiche, soprattutto in caso di prolungata esposizione, provochino effetti nocivi per la salute di coloro che risiedano nelle immediate vicinanze della fonte irradiante. Dunque, in quest’ultimo caso, l’unanimità si porrebbe a tutela della salute dei condòmini.

Antenne telefoniche e diritto di superficie

La Corte di Cassazione [7], con una sentenza resa a sezioni unite, ha individuato un’altra ipotesi in cui occorre l’unanimità dei condòmini per approvare l’installazione delle antenne telefoniche sul tetto del condominio.

Per la precisione, la Suprema Corte ha stabilito che il contratto concluso con la società di telefonia che prevede la costituzione di un diritto di superficie deve essere approvato dall’assemblea all’unanimità, ossia con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (e non solo dei presenti alla riunione). La soluzione non cambia se il diritto di superficie non è perpetuo ma solo temporaneo.

Per maggiori approfondimenti su questo specifico tema, ti rinvio alla lettura dell’articolo dal titolo Antenna telefonica sul terrazzo condominiale: quale maggioranza?

Antenne telefoniche: come deve votare l’assemblea?

In linea di massima, dunque, per la delibera assembleare che voglia approvare l’installazione delle antenne telefoniche sul tetto dell’edificio serve un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio; in pratica, occorrono le maggioranze previste per le innovazioni.

In casi eccezionali, di cui alcuni visti nei paragrafi superiori, occorre invece l’unanimità assembleare.

Sintetizzando, occorre la maggioranza qualificata:

  • se si considera l’installazione del ripetitore al pari di un’innovazione;
  • nel caso in cui sia impossibile l’uso diretto del bene comune da parte dei condomini (come per il tetto).

Secondo un altro orientamento, è necessaria l’unanimità:

  • se si incide sull’estensione del diritto di ciascun condòmino, concedendo in godimento a terzi un bene comune;
  • se si tratta di un’innovazione che lede il decoro architettonico;
  • se si considera l’installazione dell’antenna come una servitù;
  • vi sia un regolamento contrattuale che richieda il consenso unanime;
  • quando il contratto di locazione per l’installazione delle antenne sia di durata ultranovennale.

Come si ripartisce il canone della locazione delle antenne?

Il consenso alle antenne telefoniche sul tetto del condominio serve ad approvare il contratto di locazione con cui la compagnia telefonica potrà godere della sommità dell’edificio per procedere all’installazione dell’apparecchiatura. Da tanto consegue l’obbligo, per la società telefonica, di dover pagare un canone periodico al condominio intero.

A chi vanno i soldi che vengono versati a titolo di canone? Ebbene, essi vanno divisi tra i singoli condòmini in proporzione alle quote millesimali possedute. Ciò significa, dunque, che il condòmino che ha più millesimi avrà diritto a una quota maggiore rispetto agli altri.

Antenne telefoniche: serve il permesso del Comune?

L’installazione delle antenne telefoniche sul tetto del condominio potrebbe necessitare del consenso non solo dell’assemblea, ma anche del Comune. Secondo la legge [8], l’autorizzazione per la posa dei ripetitori, è di competenza dei Comuni, mentre il controllo e la vigilanza sugli impianti sono affidati all’Arpa, l’Agenzia regionale per la protezione ambientale.

L’Arpa, in particolare, esegue calcoli basati sull’utilizzo di modelli di previsione e comunica i risultati all’ente territoriale che dà il via libera all’installazione.

Quanto appena detto è molto importante: secondo la Corte di Cassazione [9], il canone locatizio inerente all’installazione di antenne telefoniche sul tetto del condominio deve essere corrisposto soltanto una volta ottenute le relative autorizzazioni.

La concessione dell’autorizzazione, in pratica, costituirebbe una vera e propria condizione sospensiva dell’efficacia del contratto di locazione: senza il consenso del Comune, non si potrà procedere a mettere le antenne telefoniche e, di conseguenza, il contratto non sarà pienamente efficace.

Il singolo condòmino può opporsi alle antenne telefoniche?

Mettiamo il caso che l’assemblea deliberi validamente con le maggioranze previste per votare un’innovazione; la minoranza, o addirittura un solo condòmino, ritiene però di opporsi strenuamente a tale volontà, considerate le ripercussioni delle onde emesse dalle antenne telefoniche. C’è un modo per il condòmino di opporsi all’installazione?

È possibile rivolgersi al giudice con un provvedimento d’urgenza, in ragione della pericolosità, almeno potenziale, delle emissioni elettromagnetiche o per ulteriori ragioni, quali possono essere ad esempio il deprezzamento che le unità immobiliari site in condominio potrebbero subire all’esito della collocazione di un ripetitore di telefonia.

Possono segnalarsi anche i problemi scaturenti dalle interferenze nel campo elettromagnetico circostante, con la relativa difficoltà di funzionamento dei dispositivi elettronici.

È, ovviamente, possibile fare ricorso al giudice anche ritenendo che l’assemblea avrebbe dovuto votare all’unanimità anziché a maggioranza: ad esempio, il condòmino contrario può ritenere che l’installazione delle antenne leda il decoro architettonico condominiale, oppure limiti un suo diritto esclusivo.

Infine, merita tutela in via d’urgenza il diritto alla salute, dimostrando ad esempio che dall’installazione di una stazione base di telefonia mobile possa derivare un’esposizione a campi elettromagnetici superiore a quella a cui è esposta la generalità dei consociati.

Ogni forma di ricorso al giudice, però, non può prescindere dall’impugnazione, nei termini di legge, della delibera assembleare con cui sia stata approvata l’installazione delle antenne telefoniche.


note

[1] Art. 1120 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 12654 del 26 maggio 2006.

[3] Art. 1117-ter cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 3865/1993; Cass., sent. n. 5626/2002.

[5] Trib. Milano, sent. n. 12663/2002; Trib. Genova, sent. n. 1385/2006.

[6] Trib. Bologna n. 4633/2005.

[7] Cass., sez. un., sent. n. n. 8434/20.

[8] D. lgs. n. 198 del 2 settembre 2002.

[9] Cass., sent. n. 14754 del 30 maggio 2019.

Autore immagine: 123rf.com


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