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In cosa consistono le spese condominiali?

22 Novembre 2019
In cosa consistono le spese condominiali?

Cosa comprendono gli oneri da versare al condominio e chi deve pagarli? Il Codice civile fissa in linea generale le regole per la ripartizione delle spese condominiali.

Andrai a vivere in un condominio per la prima volta in vita tua. Ti è stato detto che dovrai versare delle quote mensili all’amministratore a fronte delle attività da questo poste in essere per mantenere in buono stato l’immobile e pagare i relativi fornitori. 

Vuoi saperne di più; ti chiedi, quindi, in cosa consistono le spese condominiali? 

Di tanto ti parleremo in questa brevissima guida. Ti spiegheremo cosa comprendono le spese condominiali, a volte chiamate anche “oneri condominiali” o “bollette del condominio”. In realtà, come avrai modo di vedere a breve, non si tratta solo delle tradizionali bollette della luce, del gas o dell’acqua. Tra le spese condominiali sono compresi anche tutti quei servizi, resi da più soggetti, per la conservazione delle parti comuni e la gestione dei servizi inerenti al palazzo. 

Tali regole vengono, di solito, integrate dal regolamento adottato dal condominio. Lo stesso regolamento può stabilire modalità diverse di ripartizione delle spese. In tal caso, però, deve essere approvato da tutti i comproprietari o sottoscritto dagli stessi al momento dell’acquisto del singolo appartamento.

Quali sono le spese condominiali?

Le spese possono essere ordinarie o straordinarie. Le prime sono quelle periodiche che servono per la normale amministrazione dell’edificio, come il compenso dovuto alla ditta di pulizie delle scale, l’energia elettrica, il gas, il giardinaggio. Le seconde, invece, sono dovute per tutti gli interventi eccezionali, che si pongono una volta tanto, come la ristrutturazione, la riparazione di un cancello elettrico, le spese legali, ecc.

Le spese si distinguono poi in generali, ovvero comuni e uguali per tutti, e particolari, il cui ammontare è determinato in base al servizio erogato o al vantaggio che ne trae il singolo condomino.

Le spese generali

Quanto alle spese generali, si tratta di spese relative alla conservazione e all’amministrazione dell’immobile.

Vi sono comprese:

  • le spese relative ai lavori di manutenzione, riparazione, conservazione, consolidamento delle fondamenta e dei muri maestri, delle tubazioni e di tutte le parti comuni, inclusi gli onorari dei tecnici;
  • i costi di pulizia e di manutenzione delle parti comuni e delle aree verdi, comprese le remunerazioni delle persone o delle imprese di ciò incaricate;
  • i premi assicurativi, i costi di gestione relativi all’immobile, il compenso dell’amministratore;
  • le imposte, i contributi e le tasse ai quali sono soggette tutte le parti comuni dell’immobile.

Tali oneri vanno ripartiti sulla base delle tabelle millesimali che determinano il valore delle singole proprietà, salvo che i condomini, all’unanimità, abbiano convenuto altrimenti. In pratica, solo il consenso di tutti i partecipanti al condominio può derogare al principio dei millesimi. 

Spese particolari

Quando i singoli comproprietari usufruiscono in misura diversa degli impianti o dei servizi comuni, il Codice civile prevede che anche le relative spese di manutenzione e conservazione vengano ripartite in proporzione. Resta, quindi, salva la possibilità di stabilire differenti tabelle millesimi regolate non solo in base alle qualità e dimensioni degli appartamenti, ma anche all’uso dei servizi condominiali. Ad esempio, per le spese dell’ascensore pagherà di più chi vive all’ultimo piano. 

Quando poi nel fabbricato vi siano più scale, cortili o impianti utilizzati solo da una parte dei condomini, le spese dovranno essere ripartite tra coloro che ne traggono vantaggio. In pratica, ciascuna scala partecipa solo alle spese delle parti che la riguardano (si pensi alla pulizia, alla manutenzione dell’ascensore, ecc.).

Spese di ascensore

Metà dell’importo viene diviso tra tutti i comproprietari in base ai millesimi di proprietà. Il restante ammontare, invece, viene ripartito tenendo conto dell’altezza del piano dal suolo. A tali spese devono partecipare anche i titolari degli appartamenti siti al piano terra, salvo diversa convenzione.

Nota bene: taluni regolamenti prevedono che le unità condominiali ad uso non abitativo debbano sopportare un carico di spese maggiore. Si pensi agli uffici o ai negozi.

Spese di riscaldamento

Il problema si pone per quegli edifici che hanno conservato il riscaldamento centrale comune.

Le spese devono essere ripartite, per quanto è possibile, in base al servizio erogato a ciascun condomino. In mancanza di appositi contatori individuali, si potrà fare riferimento, per esempio, alle superfici radianti (radiatori o termosifoni) presenti nei singoli appartamenti.

Si ritiene, comunemente, che le spese di riscaldamento siano dovute anche da chi non ne usufruisca, per esempio per il periodo in cui l’appartamento rimanga vuoto. Dalle spese di riscaldamento è, invece, esonerato chi non riceve una sufficiente erogazione di calore o non è allacciato all’impianto centralizzato.

Nota bene: qualora l’immobile sia abitato da inquilini non proprietari, i primi sono tenuti a rimborsare a questi ultimi le spese condominiali, ad eccezione per le spese attinenti alla manutenzione straordinaria dell’immobile.

Chi paga le spese condominiali?

Come anticipato, tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.

Nessun condomino può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare. Ricordiamo che, oltretutto, nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Non rileva neppure quanto egli sfrutti i beni e i servizi comuni, poiché l’obbligazione di pagare le spese condominiali è una obbligazione propter rem, non legata all’uso concreto.

Nel caso più semplice, il condomino coincide con il proprietario dell’unità immobiliare cui compete la quota di contributi dovuti, e ciò anche se è in essere un contratto di locazione, di comodato, di leasing.

Spese condominiali e doveri del condomino

Il condomino deve effettuare i pagamenti direttamente intestati al condominio e non già all’amministratore. 

Il pagamento delle spese condominiali può avvenire:

  • mediante assegno, nelle mani dell’amministratore;
  • bonifico, sul conto corrente del condominio;
  • utilizzo di Mav bancari, predisposti a cura dell’amministratore ed inviati dalla banca d’appoggio;
  • soldi contanti, purché la somma non ecceda il limite massimo consentito per i pagamenti in contanti, nei limiti previsti dalla legge.

In caso di omesso pagamento, e quindi di morosità, dal momento della delibera che approva il piano di riparto, l’amministratore può agire nei suoi confronti con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Il che significa che, già dopo la notifica del decreto, può pignorargli i beni, persino la casa anche se inserita in un fondo patrimoniale. 

Nel caso in cui l’insolvenza di un condomino, nonostante le varie azioni intraprese dall’amministratore, permanga, si applicano le seguenti regole:

  • l’amministratore deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che non risultano soddisfatti e che lo interpellino, i dati anagrafici dei condomini morosi;
  • i creditori devono agire prima contro i condomini morosi, e solo in caso di insuccesso, possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti.

Che succede se il riparto delle spese è sbagliato? 

In tema di riparto di spese condominiali, qualora non possa farsi riferimento a una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino non può sottrarsi al pagamento della quota. Potrà, invece, rivolgersi al giudice a cui verrà demandato il compito di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del singolo condomino sia conforme ai criteri di ripartizione. Il giudice potrà determinare i valori di piano espressi in millesimi, ricorrendo a un consulente tecnico.

Si può procedere alla modifica o rettifica delle tabelle, in sede assembleare, con la maggioranza millesimale dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi se:

  • sono conseguenza di un errore;
  • quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, sussiste un incremento di superfici o incremento o diminuzioni delle unità immobiliari, ed è alterato di più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.


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