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Perdita e deterioramento della casa locata: ultime sentenze

19 Dicembre 2019
Perdita e deterioramento della casa locata: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata; incendio della cosa locata; presunzione di colpa a carico del conduttore; risarcimento del danno per deterioramento della cosa locata.

Perdita e deterioramento della cosa locata

In tema di responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata, la posizione del terzo ammesso a qualunque titolo al godimento della cosa è equiparabile a quella del conduttore; ne consegue che l’art. 1588 c.c. va interpretato nel senso che il conduttore non è più responsabile quando detti eventi si configurano, rispetto al terzo tenuto ad osservare nel suo godimento lo stesso grado di diligenza del conduttore -, come non dipendente da causa a lui imputabile.

Cassazione civile sez. III, 28/09/2018, n.23476

Inadempimento del conduttore 

L’art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un caso di allagamento di un immobile, aveva ritenuto integrata la prova liberatoria da parte del conduttore, a fronte della mera allegazione della verosimile rottura di un flessibile di un sanitario del bagno, la quale era però rimasta indimostrata all’esito della disposta consulenza tecnica d’ufficio).

Cassazione civile sez. III, 26/09/2018, n.22823

Presunzione di colpa del conduttore e prova contraria

L’art. 1588 c.c. (coordinato con l’art. 1218 c.c.), in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell’incendio ed essa non sia a lui imputabile.

Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fini della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o il perimento della cosa locata, l’individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell’incendio stesso.

Cassazione civile sez. III, 27/07/2015, n.15721

Danni alla cosa locata cagionati da un terzo ammesso al godimento della cosa

Sussiste la responsabilità del conduttore per la perdita o deterioramento della cosa locata per fatto del terzo, ai sensi dell’art. 1588, secondo comma, cod. civ., ove il danno si sia verificato nel tempo in cui egli ha consentito al terzo il godimento della cosa, purché si tratti di fatti ricollegabili a scelte del conduttore nelle modalità d’uso e nella vigilanza della cosa locata, e non quando l’uso della cosa locata da parte del terzo non sia stato consentito ed, anzi, addirittura vietato.

(Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità di un Comune, a cui era stato concesso in uso un ponte “Bailey” dal Ministero della difesa, crollato in seguito dell’attraversamento di un autotreno, appartenente a terzi, di peso superiore alla sua portata massima, poiché il transito era avvenuto nonostante il divieto apposto dall’amministrazione comunale mediante apposita segnaletica).

Cassazione civile sez. III, 19/06/2015, n.12706

Diligenza del buon padre di famiglia

Tra le obbligazioni principali del conduttore, ai sensi dell’art. 1587 c.c., vi è quella di ricevere la cosa locata con il dovere di custodirla e di conservarla al fine di restituirla al locatore con la conseguente responsabilità (del conduttore) per la perdita o il deterioramento della cosa.

Ne deriva, pertanto, che l’obbligo, da parte del conduttore, di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene per l’uso determinato dal contratto e l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento del bene avvenuti nel corso della locazione consentono al locatore di agire nel corso del rapporto per ottenere il rispetto di una conduzione diligente del bene locato.

Tribunale Salerno sez. I, 11/04/2015, n.1593

Domanda di risarcimento del danno

Nell’ipotesi di alienazione di un immobile locato, intervenuta dopo la scadenza del contratto di locazione preesistente, ma prima della riconsegna del bene, il nuovo proprietario, in quanto cessionario ex lege del contratto e dei diritti non ancora esauriti da esso scaturenti, ha legittimazione attiva alla proposizione della domanda di risarcimento del danno nei confronti del conduttore per deterioramento della cosa locata.

Cassazione civile sez. III, 09/04/2015, n.7099

Prova dell’esistenza di causa non imputabile al conduttore

Il conduttore, ai sensi dell’art. 1588 c.c., risponde verso il locatore del deterioramento della cosa locata qualora non dia la prova dell’esistenza di causa a lui non imputabile; tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, pertanto, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza.

(Nella specie la S.C. ha cassato la decisione dei giudici di merito che, pur dando atto, nella sentenza impugnata, che i lavori fatti eseguire dalla società conduttrice, in occasione dei quali si era prodotto il danno alle tubazioni di raccolta delle acque, avevano comportato la ristrutturazione dell’edificio con radicali interventi non solo sulle parti visibili dello stesso ma anche sugli impianti idrici e fognari, in base a tale situazione avevano erroneamente escluso la responsabilità della conduttrice).

Cassazione civile sez. III, 25/07/2008, n.20434

Rapporto contrattuale fra locatore e conduttore

Nell’ambito del rapporto contrattuale fra locatore e conduttore trova applicazione l’art. 1588 c.c. che rende il conduttore responsabile della perdita o del deterioramento della “res” locata a meno che provi che gli accadimenti siano dipesi da causa a lui non imputabile.

Non avendo il conduttore provato che l’accadimento era derivato da causa a lui non imputabile non ha superato la presunzione a suo carico e pertanto dovrà ritenersi, al pari del proprietario, tenuto a rispondere dei danni che traggono causa diretta dalle opere di salvataggio che, necessitate dall’esigenza di contenere l’iter evolutivo dello stesso deterioramento, sono state fonte di pregiudizio per il terzo.

Tribunale Milano sez. X, 17/04/2008, n.5059

Prova della non imputabilità dell’incendio

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivanti da incendio, qualora non provi che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreta, non era a lui imputabile, sicché, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta della perdita o del deterioramento della cosa locata resta a suo carico, con conseguente obbligo di risarcimento danni, giusta disposto dell’art. 1588 c.c..

Cassazione civile sez. III, 31/07/2006, n.17429

Prova della mancanza di colpa

La prova della mancanza di colpa per la perdita o il deterioramento della cosa locata, della quale l’art. 1588 c.c. (applicabile anche all’affitto di azienda, in quanto norma generale delle locazioni non incompatibile con la disciplina specifica dell’affitto, che della locazione è una species) onera il conduttore, deve essere piena e completa; con la conseguenza che, in caso di perdita o deterioramento dei beni derivante da un disastro naturale, non è sufficiente la prova di ciò, ma è necessario provare, più ampiamente, che il conduttore ha adempiuto diligentemente il suo obbligo di custodia (art. 1177, 1587, n. 1, e 1590, comma 1, c.c.), il quale non è assorbito dall’evento naturale, in considerazione della eventuale possibilità che il danno conseguente a quell’evento sia comunque prevenuto o impedito dalla diligente condotta dell’obbligato.

Cassazione civile sez. I, 12/05/2006, n.11005

Inadempimento di obbligo contrattuale

Nel caso di deterioramento di bene locato, il danno risarcibile – conseguente alla configurazione della responsabilità disciplinata dall’art. 1588 c.c. – si identifica non solo con quello che si riferisce alla cosa locata, considerata nella sua individualità, ma deve comprendere anche i danni derivanti dagli accadimenti concernenti la stessa cosa locata, come quelli alle parti comuni dell’edificio in cui l’immobile è ubicato, trattandosi di danni derivanti da inadempimento di obbligo contrattuale, in relazione al disposto di cui all’art. 1218 c.c., i quali sono complessivamente individuati nell’art. 1223 dello stesso codice.

Cassazione civile sez. III, 21/10/2005, n.20357

Cessione del contratto di locazione

Nel caso di cessione del contratto di locazione, l’obbligo di risarcire il danno per il deterioramento della cosa locata sorge in capo a chi, cedente o cessionario, era conduttore al momento in cui il danno stesso si è verificato, a meno che dimostri che il deterioramento è accaduto per causa a lui non imputabile, salva, nei rapporti esterni, la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore.

Cassazione civile sez. III, 01/06/2004, n.10485



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