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Termine di preavviso recesso locazione: ultime sentenze

9 Settembre 2021
Termine di preavviso recesso locazione: ultime sentenze

Fissazione convenzionale del termine di preavviso inferiore rispetto a quello legale; obbligo di pagamento dei canoni sino alla scadenza del periodo di preavviso.

Le parti possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello legale?

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall’art. 27 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l’obbligo di corrispondere i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito.

Corte appello Napoli sez. VI, 09/07/2020, n.2538

Recesso del conduttore e danno risarcibile al locatore

Una volta intervenuto lo scioglimento del rapporto di locazione ad uso non abitativo e cessata, altresì, l’occupazione dell’immobile, il danno risarcibile al locatore (id est, l’effetto pregiudizievole, conseguente alla cessazione anticipata) a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore. Il che postula come, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, il locatore abbia effettivamente rimesso l’immobile sul mercato delle locazioni, non essendo, altrimenti, possibile profilare l’esistenza di un danno che trovi fonte nell’avversa condotta.

Tribunale Grosseto, 20/05/2020, n.344

Fine locazione e buona fede del locatore

In tema di fine locazione, qualora i conduttori a seguito di recesso inviato in conformità del contratto, offrano decorso il tempo di preavviso la concreta e tempestiva riconsegna dei locali sono sollevati dall’ obbligo di pagamento ex artt. 1591 cc, considerato che il locatore non può di fronte ad una minimale contestazione (nel caso di specie, di mancata tinteggiatura di un solo locale) e il solo “dubbio” espresso in merito al funzionamento della caldaia, legittimamente rifiutare la riconsegna dell’immobile, ma eventualmente e soltanto pretendere il risarcimento del danno eventualmente cagionato all’ immobile stesso. In tale caso il rifiuto da parte del locatore di ricevere l’immobile è infatti ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex artt. 1375 cod. civ., non comportandone l’accettazione alcun sacrificio dei suoi diritti o legittimi interessi.

Corte appello Venezia sez. IV, 04/02/2020, n.98

Locazione di immobili urbani

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l’obbligo di corrispondere i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito.

Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, n.23424

Chi riceve le chiavi senza obiettare non rinuncia al pagamento della somma per il mancato preavviso

In tema di recesso, la sola circostanza che il locatore ed il conduttore, prima della fine della locazione, si siano accordati in merito alle modalità di riconsegna dell’immobile, non costituisce prova della risoluzione consensuale del contratto, tantomeno della rinuncia del locatore all’indennità di mancato preavviso. Pertanto, la mera accettazione in restituzione delle chiavi dell’immobile locato non significa di per sé che il locatore abbia rinunciato al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del periodo di preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge.

Tribunale Roma, 07/02/2019

Recesso anticipato del conduttore

In materia di locazione immobiliare, qualora il recesso anticipato non sia stato esercitato per gravi motivi, né sia stato comunicato a mezzo lettera raccomandata, né tanto meno sia stato rispettato il previsto anticipo di sei mesi dalla data di rilascio, il momento della riconsegna delle chiavi coincide con il termine iniziale di decorrenza dei sei mesi di preavviso, con riferimento ai quali il conduttore continua ad essere tenuto al pagamento del canone di locazione, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Corte appello Torino sez. IV, 14/03/2018, n.477

Recesso anticipato del conduttore e pagamento del canone

L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.

Tribunale Bari sez. III, 03/03/2017, n.845

Pagamento dei canoni di locazione per tutto il periodo di preavviso

Intervenuta la disdetta del locatore, il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, salva la possibilità di esercitare, ricorrendone le condizioni, il recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma legge n. 392 del 1978 e fermo restando che, in questo caso, il pagamento dei canoni è dovuto fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore.

Cassazione civile sez. VI, 24/05/2017, n.13092

L’accettazione dal locatore del recesso anticipato del conduttore 

In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.

Cassazione civile sez. III, 11/04/2017, n.9271

Quando si produce l’effetto risolutivo della locazione?

Nel caso di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, della l. n. 392 del 1978, l’effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sicché i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile.

Cassazione civile sez. III, 14/06/2016, n.12157

Compimento del previsto periodo di preavviso

In tema di locazione, il recesso dell’affittuario produce l’effetto risolutivo del rapporto al compimento del concordato periodo di preavviso, essendo fino a tale termine il conduttore tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anche anteriore) di materiale rilascio dell’immobile.

Tribunale Monza sez. II, 03/05/2016, n.1219

Risarcimento dei danni

Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato a una delle attività indicate negli artt. 27 e 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392, prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall’ultimo comma del citato art. 27, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

Cassazione civile sez. III, 26/05/2014, n.11647

Termine semestrale di preavviso

Ai sensi dell’art. 27, comma 7, l. n. 392 del 1978 applicabile alla fattispecie esaminata, è data al conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima del rilascio. Qualora ciò sia previsto in contratto, ovvero, indipendentemente da ogni previsione contrattuale, di recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, ma pur sempre con preavviso al locatore da comunicarsi nello stesso termine di sei mesi.

Il legislatore ha, quindi, regolamentato espressamente la possibilità per il conduttore di sciogliere anticipatamente il vincolo contrattuale (e cioè rima della sua naturale scadenza), prevedendo sia il recesso convenzionale (indipendentemente dai motivi che l’hanno determinato), sia l’ipotesi di recesso per gravi motivi (indipendentemente da ogni previsione contrattuale), ma, in ogni caso, subordinando tale facoltà del conduttore alla decorrenza del termine semestrale di preavviso in favore del locatore, da esercitarsi mediante invio di lettera raccomandata.

Tribunale Trani, 03/03/2009, n.1297

Mancato rispetto del termine di preavviso

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la disdetta alla prima scadenza, nulla per la mancata specificazione dei motivi su cui la stessa sia fondata, può essere validamente rinnovata con altro atto contenente l’indicazione dei motivi omessi, purché inviata entro il termine di preavviso stabilito dalla legge; ne consegue che l’eventuale giudicato sull’invalidità della prima dichiarazione copre solo l’accertamento della nullità di quel particolare atto e non, invece, la mancanza dei presupposti sostanziali per l’esercizio del recesso di cui all’art. 29, commi 1 e 2, della legge n. 392 del 1978 né il mancato rispetto del termine di preavviso, che costituiscono le uniche circostanze preclusive del diritto alla risoluzione della locazione.

Cassazione civile sez. III, 21/03/2008, n.7696



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