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Restituzione della casa locata: ultime sentenze

19 Dicembre 2019
Restituzione della casa locata: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: contratto di locazione; restituzione della cosa locata; obbligo del conduttore di versamento del corrispettivo; riparto dell’onere probatorio; danno da mancata restituzione.

Obbligo di restituzione della cosa e di pagamento del corrispettivo

Nel caso di contratto di locazione o di contratto di albergo a favore di terzo, colui che ha stipulato il contratto è il soggetto obbligato, nei confronti del locatore, alla restituzione della cosa locata ed alla corresponsione della somma dovuta come corrispettivo, fino alla data della consegna, salvo il maggior danno da ritardo ex art. 1591 c.c.

Corte appello Napoli sez. IX, 03/06/2019, n.3009

Locazione e restituzione della cosa locata

In materia di locazione, a norma dell’art. 1591 c.c. è statuito che il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.

La norma prevede una sorta di determinazione legale del danno da mancata restituzione, costituita dal pagamento del canone convenuto, fino al momento di detta riconsegna, salvo il risarcimento dell’eventuale maggior danno, da dimostrare in concreto.

Anche se il rapporto viene risolto, contrattualmente o giudizialmente, l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell’effettiva riconsegna.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 04/04/2019, n.460

Inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore

In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Corte appello Bari sez. III, 19/09/2018, n.1568

Deterioramento dell’immobile

In tema di obbligo di restituzione della cosa locata, va cassata la sentenza di merito che, a fronte di un deterioramento dell’immobile superiore a quello risultante dall’uso in conformità del contratto, abbia negato il risarcimento nel presupposto indimostrato che la decisione del locatore di procedere alla ristrutturazione totale dell’immobile, adottata prima della cessazione della locazione, non fosse stata influenzata dallo stato in cui esso si trovava.

Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6387

Danno da ritardo nella restituzione del bene locato

Affinché sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, debbono essere allegate e provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2017, n.24285

Diritto al risarcimento per ritardata restituzione dell’immobile

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell’art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell’immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell’indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima.

Tribunale Roma sez. V, 01/03/2018, n.4416

Corresponsione del canone convenuto sino alla riconsegna e maggior danno

Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all’art. 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall’origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno.

Cassazione civile sez. III, 20/06/2017, n.15146

L’adempimento dell’obbligazione di restituzione dell’immobile locato

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione.

Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8675

Restituzione dell’immobile locato: in cosa consiste l’obbligazione?

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato posta a carico del conduttore dall’art. 1590 c.c. non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore.

(Fattispecie nella quale la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva accertato il perdurante inadempimento a tale obbligazione, sul presupposto che l’immobile locato era risultato occupato da beni di pertinenza del conduttore che ne impedivano il libero godimento).

Cassazione civile sez. III, 14/03/2017, n.6467

Quando è assolta la prestazione di riconsegna dell’immobile locato?

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 cod. civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore.

È evidente, pertanto, che la prestazione di riconsegna dell’immobile locato, da parte del conduttore, non possa dirsi assolta se l’immobile venga sì riconsegnato, ma ancora ingombro dei beni di proprietà del conduttore, non potendosi con ciò postulare quella incondizionata restituzione del bene, in cui consiste il proprium della prestazione di rilascio.

Tribunale Roma sez. VI, 03/02/2017, n.2213

Risoluzione per inadempimento del conduttore

L’obbligo di restituzione della cosa locata sorge per il conduttore sin dalla scadenza convenzionale o legale del contratto, ovvero, nelle ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore, dalla domanda introduttiva del giudizio. In quest’ultimo caso, da tale momento il conduttore deve considerarsi in mora nella restituzione della cosa locata, con conseguente obbligo di risarcire al locatore il maggior danno, di cui all’articolo 1591 c.c., oltre al pagamento del corrispettivo convenuto.

Infatti, la costituzione in mora del conduttore, necessaria, ex articolo 1219 c.c., per gli obblighi risarcitori previsti dall’articolo 1591 c.c., si determina, sia nel caso di risoluzione giudiziale del contratto, sia nel caso di risoluzione di diritto, dalla data di proposizione della domanda, e non da quella del suo accoglimento, per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l’attore.

Cassazione civile sez. III, 30/09/2015, n.19528

Rifiuto del locatore alla restituzione dell’immobile locato

In materia di locazione è legittimo il rifiuto del locatore alla restituzione dell’immobile locato fino a quando il locatario non lo abbia rimesso in pristino. L’offerta non formale della prestazione dovuta è idonea ad escludere la mora del debitore solo ove si traduca nell’effettiva messa a disposizione del creditore dell’integrale oggetto della prestazione a lui dovuta.

Una volta che sia stato accertato che l’immobile, al momento della restituzione richiedeva notevoli lavori per essere messo in condizioni di normale utilizzo, deve ritenersi sussistente un legittimo motivo di rifiuto per il locatore.

Tribunale Bari sez. III, 20/11/2014, n.5136

Riduzione o diminuzione nel godimento del bene

In tema di locazione di immobili, non è consentito al conduttore astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che l’evento sia ricollegabile a fatto del locatore (nella specie si condannava al pagamento del canone di locazione la società conduttrice che, a seguito del crollo del soffitto dell’immobile locato, si era trasferita altrove senza aver però conseguito alla “consegna delle chiavi”, atto attraverso il quale si ha l’effettiva restituzione della cosa locata alla locatrice, sottraendola alla disponibilità della parte conduttrice).

Cassazione civile sez. III, 26/02/2014, n.4563



2 Commenti

  1. Dopo 12 mesi di affitto non pagato, sono riuscito ad allontanare dall’immobile gli inquilini tramite ufficiale giudiziario. Hanno consegnato le chiavi al mio avvocato, ma lo stato dell’immobile è indecente: sporco, WC e rubinetteria rimossi, stipiti e porte divelti, piastrelle estirpate, cucina da riparare e disinfettare. L’inquilino che ha firmato il contratto è uscito oltre un anno fa ed ha lasciato a moglie e suoceri (abusivi in quanto non previsti dal contratto) l’uso dell’appartamento. La presenza di un regolare contratto di affitto mi ha consentito lo sfratto per morosità e mi consentirà di agire in giudizio nei confronti dell’inquilino, per i danni ricevuti. Ho pensato di citare in giudizio (inquilino e suoceri) perché i danni sono stati fatti apposta in vista del rilascio….

    1. Appare legittimo citare in giudizio anche i cosiddetti occupanti successivi l’immobile: i danni in esame, infatti, per caratteristiche e tipologie sembrerebbero inequivocabilmente imputabili ad un’azione dolosa/intenzionale, eseguita in prossimità del rilascio (non è verosimile che i suoceri e la moglie occupassero un immobile senza pavimenti, con gli stipiti divelti, senza rubinetti, ecc) e pertanto attribuibile anche, se non solo, ai detti occupanti. Quindi, la prima iniziativa per il lettore da assumere, potrebbe essere quella di richiedere formalmente ai soggetti (titolare del contratto e occupanti successivi) il predetto risarcimento.
      In mancanza di ogni riscontro, le alternative sono:
      – la tipica azione legale civile nei riguardi dei medesimi responsabili, basata sulle norme già citate e dove, alla luce del contratto di locazione e dei danni maturati a seguito dello stesso, l’obiettivo sarà quello di ottenere una sentenza di condanna al risarcimento;
      – l’azione legale fondata sulla recente normativa [4] che ha depenalizzato il reato di danneggiamento in un caso come quello esaminato, ma che consente al danneggiato di fare causa ai responsabili per ottenere una condanna al risarcimento e per sanzionare i danneggianti con una sanzione pecuniaria che andrebbe da un minimo di 100,00 euro ad un massimo di 8000,00.

      Si noti che, la causa avrà dei costi, rappresentati da quelli dovuti allo stato (contributo unificato, bolli, spese di notifica) e dall’onorario del legale, a cui il lettore dovrà conferire mandato. Ebbene, i predetti esborsi, anche al buon esito dell’azione legale, potrebbero risultare vanamente affrontati se, come spesso avviene in questi casi, i soggetti responsabili non avranno molto da perdere (ad esempio, se si tratta di soggetti disoccupati o percettori di redditi esigui o persino di fatto impignorabili, quali ad esempio le cosiddette pensioni minime). Pertanto, prima di avviare ogni iniziativa successiva a quella di una formale richiesta di risarcimento (ad esempio a mezzo raccomandata a.r.), il lettore è bene che valuti attentamente costi e benefici della medesima.

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