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Cancellazione ipoteca: ultime sentenze

26 Luglio 2022
Cancellazione ipoteca: ultime sentenze

Iscrizione ipotecaria volontaria; annotazione di cancellazione ipotecaria richiesta in virtù dell’atto notarile; giurisdizione.

La cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca svolge due distinte funzioni: quella di pubblicità-notizia, nei casi in cui sussista già un’autonoma causa estintiva dell’ipoteca (ovvero quando quest’ultima sia nulla o definitivamente inefficace); quella di autonoma causa estintiva dell’ipoteca (ex art. 2878, n. 1, c.c.), nel senso che, per evidenti ragioni di tutela dei terzi che facciano affidamento sulle risultanze dei registri immobiliari, una volta che l’ipoteca sia stata cancellata, essa è definitivamente estinta, anche se la cancellazione fosse priva dei presupposti.

Cassazione civile sez. II, 24/06/2022, n.20434

In quali casi il giudice può disporre la cancellazione dell’ipoteca?

Anche in caso di vendita fallimentare di un immobile attuata non tramite esecuzione coattiva ma nelle forme contrattuali il giudice delegato può disporre la cancellazione dell’ipoteca.

Tribunale Roma, 13/05/2022

Il reclamo del creditore ipotecario avverso il decreto che dispone la cancellazione dell’ipoteca

Va rigettato il reclamo del creditore ipotecario avverso il decreto con il quale il giudice delegato dispone la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile venduto dal fallimento se con tale reclamo sono denunciati vizi non di detto decreto, ma del precedente provvedimento con il quale era stata autorizzata una transazione che prevedeva la vendita dell’immobile e la cancellazione ‘ope iudicis’ dell’ipoteca.

Tribunale Roma, 05/05/2022

Annullamento della cancellazione dell’ipoteca

Posto che, una volta che un’ipoteca sia stata cancellata non si può disporre, nemmeno quando la cancellazione sia stata effettuata in forza di un errato provvedimento giudiziale, la cancellazione della cancellazione dell’ipoteca stessa sì da determinarne la reviviscenza, è inammissibile il reclamo proposto dal creditore ipotecario del fallito avverso il decreto con il quale il giudice delegato, dopo la vendita da parte del fallimento dell’immobile ipotecato, ha disposto ai sensi dell’art. 108 l. fall. la cancellazione dell’ipoteca su di esso gravante, se al momento della decisione sul reclamo detta cancellazione ha già avuto luogo.

Tribunale Roma, 03/05/2022

Cause in tema di diritti reali immobiliari

In tema di giurisdizione sullo straniero, il criterio di collegamento dettato dall’art. 24, comma 1, n. 1, del Regolamento UE n. 1215 del 2012 – a mente del quale, in materia di diritti reali immobiliari, sussiste la competenza esclusiva dei giudici dello Stato membro in cui è situato l’immobile – poiché preposto a tutela di interessi tutelati come prevalenti, non è suscettibile di deroga per ragioni di connessione ex art. 8, comma 4, dello stesso Regolamento, pur in presenza di una clausola di scelta convenzionale del foro o di proroga della giurisdizione ex art. 25, in quanto i criteri di giurisdizione derivata sono destinati ad operare, consentendo lo spostamento, soltanto ove non si rientri nell’ambito di operatività di uno dei criteri di esclusiva, né il “forum rei sitae” può attrarre la causa connessa perché la clausola di scelta del foro prevale a sua volta sulla regola della connessione.

(In applicazione di tale principio, la S.C, ferma l’operatività della clausola di scelta del foro di altro Stato per la causa contrattuale, ha dichiarato la giurisdizione del giudice italiano limitatamente alla domanda di cancellazione dell’ipoteca volontaria iscritta sull’immobile sito nel territorio nazionale).

Cassazione civile sez. un., 30/09/2021, n.26654

Cancellazione di ipoteca mediante annotazione del titolo per cui era stata iscritta

Non viola il diritto all’oblio di colui che ne ha chiesto la cancellazione, consentendo ai terzi di apprendere le ragioni di tale iscrizione, la cancellazione di un’ipoteca giudiziale a opera dell’Agenzia del territorio mediante l’annotazione, in conformità a quanto disposto dall’articolo 2886, comma 2, del Cc, del titolo per il quale l’ipoteca era stata iscritta. Si è a fronte, infatti, a un trattamento dei dati personali indispensabile per l’adempimento di un obbligo di legge e, nel necessario bilanciamento tra interessi contrapposti, il diritto alla cancellazione dei dati personali soccombe quando vi sia una previsione normativa dettata in funzione di un pubblico interesse oppure nell’esercizio di pubblici poteri.

In particolare, il sistema della pubblicità ipotecaria, ha natura costitutiva, ex articolo 2808 del Cc, secondo cui l’ipoteca «si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari», di guisa che una cancellazione, per così dire materiale, un’abrasione dell’iscrizione, che non lasciasse traccia del passato, sarebbe inconcepibile (salvo a non ripensare ab imis l’intero istituto), giacché l’effetto non sarebbe il semplice venir meno dell’iscrizione, a partire da quel momento, con l’estinzione dell’ipoteca (articolo 2878, n. 1, del Cc), ma l’eliminazione dell’ipoteca ora per allora dal mondo del diritto, tale in definitiva da falsare i fatti, facendo tabula rasa di ciò che pure è stato ad esempio con riguardo alle conseguenze derivanti da una radicale cancellazione, tra i quali, ad esempio, gli effetti sulle revocatorie (M.Fin.)

Cassazione civile sez. I, 18/05/2021, n.13524

Le modalità di cancellazione di ipoteca giudiziale

Le modalità attraverso le quali si attua la cancellazione di un’ipoteca giudiziale non sono lesive del diritto all’oblio della persona nei cui confronti la cancellazione è disposta.

Cassazione civile sez. I, 18/05/2021, n.13524

Cancellazione dell’ipoteca tramite annotazione: può riconoscersi all’interessato il diritto all’oblio?

La cancellazione dell’ipoteca tramite annotazione è un sistema legittimo e idoneo a garantire la sicurezza dei traffici giuridici e della pubblicità immobiliare. In tale ipotesi, non può essere, pertanto, riconosciuto all’interessato il diritto all’oblio, poiché il trattamento dei dati personali è necessario per l’adempimento di un obbligo di legge. Ad affermarlo è la Cassazione che ha bocciato la tesi del ricorrente secondo cui l’Agenzia del territorio, nell’effettuare la cancellazione dell’ipoteca, avrebbe leso la sua privacy e conseguentemente il suo diritto all’accesso al credito, dato che le modalità di cancellazione consentivano di apprendere della precedente iscrizione ipotecaria e dunque permettevano ai terzi di constatare che egli si era in passato reso moroso nel pagamento di talune rate di mutuo. Per la Suprema corte a fronte del rilievo, «evidentemente fondamentale per i fini della sicurezza dei traffici giuridici, della pubblicità immobiliare, il sacrificio di un ipotetico diritto all’oblio del soggetto nei cui confronti è disposta la cancellazione dell’iscrizione di ipoteca giudiziale sarebbe irrisorio, e non certo tale da richiedere, nel quadro della consueta operazione di bilanciamento tra il diritto all’oblio ed altri diritti di pari rango, un più radicale intervento di cancellazione».

Cassazione civile sez. I, 18/05/2021, n.13524

Il decreto di trasferimento

Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l’ordine di cancellazione dei gravami sul medesimo (tra cui i pignoramenti e le ipoteche), determina il trasferimento del diritto oggetto della procedura espropriativa libero da quei pesi e quindi la contestuale estinzione dei medesimi vincoli, dei quali il Conservatore dei registri immobiliari (oggi Ufficio provinciale del territorio – Servizio di pubblicità immobiliare, istituito presso l’Agenzia delle Entrate) è tenuto ad eseguire la cancellazione immediatamente, in ogni caso indipendentemente dal decorso del termine di proponibilità delle opposizioni esecutive a norma dell’art. 617 c.p.c.

Cassazione civile sez. un., 14/12/2020, n.28387

Il decreto di trasferimento immobiliare ex art. 586 c.p.c., tanto nell’espropriazione individuale che in quella concorsuale che si svolga sul modello della prima, implica l’immediato e indifferibile trasferimento del bene purgato e libero dai pesi indicati dalla norma o ricavabili dal regime del processo esecutivo, con conseguente obbligo per il Conservatore dei Registri immobiliari (o, secondo l’attuale definizione, Direttore del Servizio di pubblicità immobiliare dell’Ufficio provinciale del territorio istituito presso l’Agenzia delle entrate) di procedere alla cancellazione di questi immediatamente, incondizionatamente e, in ogni caso, indipendentemente dal decorso dei termini previsti per la proposizione delle opposizioni agli atti esecutivi avverso il provvedimento traslativo in parola.

Cassazione civile sez. un., 14/12/2020, n.28387

La cancellazione dell’ipoteca per nullità

Le ragioni di nullità di un’ipoteca e la conseguente richiesta giudiziale di cancellazione dell’ipoteca medesima debbano essere fatte valere nei confronti del soggetto che ha richiesto l’iscrizione ipotecaria e non nei confronti dell’Ufficio che procede all’iscrizione, il quale può essere solo destinatario di un ordine di cancellazione contenuto in un provvedimento giudiziale emesso in esito ad un contenzioso di cui non è parte l’ufficio, bensì il creditore in favore del quale è stata iscritta l’ipoteca ed il soggetto contro cui è stata iscritta l’ipoteca.

In particolare che rispetto ad una domanda di cancellazione per nullità dell’ipoteca o per altra causa sia legittimato passivo il soggetto che l’ordinamento individua come “capace” di rendere il consenso alla sua cancellazione, ovvero il creditore beneficiario dell’iscrizione medesima è desumibile dal disposto dell’art. 2882 c.c. che stabilisce la necessità della “presentazione” del consenso del creditore perché il Conservatore dei RR.II. possa procedere alla cancellazione dell’ipoteca nonché dal disposto degli artt. 2883 e 2884 c.c..

Dal complesso di tali norme emerge che la cancellazione deve essere consentita dalle parti oppure ordinata dal giudice con sentenza e che, quindi, il titolo per ottenere la cancellazione può essere costituito solo dall’assenso del creditore o da un ordine del giudice; legittimati passivi, pertanto, sono soltanto i soggetti che tale ipoteca hanno iscritto o mantenuto illegittimamente, non anche il Conservatore dei Registri Immobiliari.

Corte appello Genova sez. I, 15/10/2020, n.959

La verifica di iscrizioni ipotecarie e pignoramenti sull’immobile

Il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all’acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.

Cassazione civile sez. III, 17/11/2020, n.26192

Cancellazione dell’ipoteca: l’obbligo del creditore

È obbligo del creditore provvedere alla cancellazione dell’ipoteca quando il credito garantito è stato soddisfatto. Tale principio, sancito dall’art. 1200 c.c., è validamente applicabile ad ogni forma di ipoteca, sia essa volontaria sia essa giudiziale.

Tribunale Lecce, 17/06/2019

Mancata cancellazione dell’ipoteca

Non è configurabile un inadempimento nell’ipotesi di mancata cancellazione dell’ipoteca, nel caso in cui, secondo le pattuizioni, tale cancellazione ben poteva avvenire contestualmente alla stipula dell’atto pubblico di vendita, salvo l’eventuale accollo proquota del mutuo soggetto a frazionamento.

Tribunale Livorno, 21/09/2018, n.964

Estinzione del giudizio per cessazione della materia del contendere

Premesso che dell’avvenuta cancellazione dell’ipoteca effettivamente si dà atto nelle citate controdeduzioni, osserva la commissione che sia dal ricorso introduttivo sia dalla sentenza impugnata emerge in maniera incontrovertibile che, anche se la dialettica processuale è stata estesa (impropriamente) alla ritualità e validità delle notifiche delle cartelle esattoriali, oggetto del giudizio è costituito per petitum e causa petendi soltanto dall’iscrizione dell’ipoteca.

Ne consegue che venuta meno l’iscrizione ipotecaria la materia del contendere deve ritenersi cessata, con conseguente inevitabile declaratoria di estinzione del processo ai sensi dell’articolo 46 del D.Lgs. n. 546 del 1992. Nel processo tributario, la cessazione della materia del contendere per annullamento dell’atto in sede di autotutela non comporta necessariamente la condanna alle spese.

Comm. trib. reg. Firenze, (Toscana) sez. VII, 26/06/2018, n.1234

L’imposta ipotecaria e di bollo

L’imposta ipotecaria e di bollo non è una spesa che accede ad iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, ma è un’imposta vera e propria e come tale non rientra nel concetto di spesa di cui all’art. 3-bis del D.Lgs. n. 462/1997. Tale norma, infatti, identifica le spese in tutti quegli esborsi necessari ai fini dell’iscrizione di ipoteca quali, ad esempio, le spese per la stima del bene, le tasse notarili e l’onorario e le spese per l’eventuale estinzione di una precedente ipoteca.

Pertanto, l’espressione “Sono a carico del contribuente le spese di perizia, di iscrizione e di cancellazione dell’ipoteca”, non è in grado, neppure astrattamente, di ricomprendervi e ascrivere a spesa l’imposta ipotecaria e di bollo.

Per quanto concerne, poi, l’accensione di ipoteca, benché volontaria, deve comunque ritenersi una garanzia posta a tutela dell’Erario e non del contribuente, potendo il creditore, in caso di mancato pagamento, aggredire il bene sottoposto a vincolo ipotecario al fine di tutelare il credito erariale e garantire l’effettività della riscossione.

Pertanto, l’iscrizione ipotecaria volontaria accesa dal contribuente deve sussumersi tra le operazioni eseguite nell’interesse dello Stato e, di conseguenza, esenti dall’imposta ipotecaria e di bollo in ossequio agli artt. 1 e 19 del D.Lgs. n. 347/1990.

Comm. trib. reg. Campobasso, (Molise) sez. I, 07/02/2018, n.39

Ipoteca giudiziale

In virtù del combinato disposto degli artt. 2818 e 2884 c.c. la riforma in appello o la cassazione con rinvio della sentenza in base alla quale è stata iscritta ipoteca giudiziale non impongono la cancellazione dell’ipoteca stessa, la quale deve essere eseguita dal conservatore solo quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dall’autorità competente.

Cassazione civile sez. trib., 26/01/2018, n.1992

La cancellazione dell’ipoteca di origine cartolare

Quando l’ipoteca ha natura cartolare, e sia dichiarata inefficace, non vi è dubbio che il debitore ha interesse a conseguire la cancellazione dell’ipoteca, onde evitare che, a carico dell’immobile, permanga l’iscrizione della formalità negli atti di pubblicità immobiliare, compromettendo o impedendo, comunque, la libera circolazione dello stesso immobile.

Tale cancellazione va, tuttavia, posta a carico del soggetto gravato da ipoteca, poiché, diversamente opinando e onerando la Banca creditrice della spesa di cancellazione significherebbe compromettere il credito suddetto, di fatto riducendone il valore del corrispondente costo della cancellazione (applicando, peraltro, in via analogica la ratio dell’articolo 2846 c.c., che pone a carico del debitore le spese d’iscrizione dell’ipoteca).

Corte appello Palermo sez. II, 17/02/2017, n.284

Giurisdizione ordinaria e amministrativa

La cancellazione dell’ipoteca iscritta su un alloggio sociale non attiene all’esercizio o al mancato esercizio di poteri amministrativi in materia di assegnazione o decadenza dall’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, né a poteri di disciplina generale del servizio o di organizzazione dello stesso; di conseguenza la relativa controversia esula dalla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo in materia di servizi pubblici ed entra in quella del giudice ordinario.

T.A.R. Ancona, (Marche) sez. I, 23/07/2014, n.722

Accoglimento della domanda di cancellazione dell’ipoteca

Qualora, in forza del provvedimento di omologa della separazione personale, sia stata iscritta ipoteca giudiziale sugli immobili di proprietà di uno dei coniugi a garanzia degli obblighi di mantenimento su di lui gravanti, ai fini dell’accoglimento della domanda di cancellazione dell’ipoteca, quest’ultimo è tenuto a provare di aver sempre regolarmente adempiuto i predetti obblighi, circostanza da cui può ragionevolmente desumersi l’insussistenza del pericolo di inadempimento (nella specie, è stata ritenuta insufficiente la dimostrazione dell’adempimento delle obbligazioni, previste nelle condizioni della separazione, aventi ad oggetto l’acquisto dell’abitazione familiare e degli arredi necessari per il godimento della stessa, non avendo l’attore allegato alcun documento idoneo a dimostrare la regolarità dei versamenti degli assegni di mantenimento).

Tribunale Roma, 17/03/2014

Cancellazione dell’ipoteca per ordine del giudice

In tema di cancellazione dell’ipoteca per ordine del giudice, ai sensi dell’art. 2884 c.c., è necessaria l’esistenza di una statuizione giurisdizionale passata in cosa giudicata (o, comunque, di provvedimento definitivo) e, dunque, di una decisione dotata del massimo di intangibilità, mentre non può utilmente farsi ricorso ad un provvedimento cautelare, essendo, come noto, finalizzato esclusivamente ad assicurare in via meramente provvisoria, temporanea e strumentale, gli effetti della decisione su una determinata questione di merito.

Tribunale Nola, 16/01/2014

L’obbligo di prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca

In capo al creditore non grava alcun obbligo di chiedere, di sua iniziativa, la cancellazione dell’ipoteca ex articolo 2882 c.c. Inoltre, l’obbligo di prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, una volta che il debito si è estinto, riveste natura contrattuale, per cui spetta al debitore fornire la relativa prova in merito a un preteso lamentato danno, a seguito della non avvenuta cancellazione.

Cassazione civile sez. III, 20/06/2013, n.15435

Cancellazione dell’ipoteca: quali sono gli effetti?

Gli effetti della cancellazione dell’ipoteca prevista dall’art. 13 commi 8 sexies ss. l. n. 40 del 2007 non differiscono da quelli dell’annotazione di cancellazione richiesta in virtù di un atto notarile, avendo, sia l’una che l’altra, efficacia costitutiva (nel caso di specie, il tribunale ha dichiarato legittimo il rifiuto del Conservatore dei registri immobiliari di annotare la permanenza di un’ipoteca erroneamente cancellata ai sensi della l. n. 40 del 2007, nonostante il debito non fosse stato ancora estinto).

Tribunale Roma, 25/02/2010



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