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Frontalini dei balconi: ultime sentenze

22 Dicembre 2019
Frontalini dei balconi: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: natura e funzione dei frontalini; parti comuni di un immobile condominiale; nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi; spese di manutenzione e spese di rifacimento dei frontalini.

Frontalini: cosa sono?

I frontalini dei balconi vanno considerati elementi decorativi del prospetto di un edificio e, pertanto, ricadenti tra le parti comuni di un immobile condominiale, onde le spese relative al rifacimento degli stessi sono da a frazionarsi tra i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Corte di Cassazione, sezione II, 29/10/2018, n. 27413

Frontalini: la natura condominiale

In tema di condominio negli edifici, e con riferimento ai balconi dello stabile, ai fini della affermazione della natura condominiale dei c.d. “frontalini”, è sufficiente che essi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio, senza che sia necessario che rivestano un particolare pregio estetico.

Corte di Cassazione, sezione 2, 20/12/2013, n. 28571

Frontalini: la funzione estetica

I frontalini ed intradossi, quali elementi decorativi dei balconi, svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono parti comuni dell’edificio, sicché la spesa per la loro riparazione ricade sui condomini tutti, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Milano, 26/03/2003, n. 4241

Frontalini dei balconi: la riparazione

In tema condominiale, i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l’appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017).

Deve, quindi, trovare conferma il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Inoltre, nel regolamento condominiale non può essere inserita o prevista una clausola che incida sulla modificazione delle parti di proprietà condominiale con l’estensione del concetto di proprietà esclusiva anche ai frontalini, che devono ritenersi riferibili alle parti condominiali in quanto attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune. (Amb. Dir.)

Corte di Cassazione,sezione 2, 29/10/2018, n. 27413

Frontalini: le spese di rifacimento

Le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile.

Corte di Cassazione, sezione 2, 30/01/2008, n. 2241

Frontalini: gli interventi di manutenzione

Gli interventi di manutenzione riguardanti la parte dei balconi prospettante verso l’esterno (ossia i frontali) gravano sull’intera collettività dei condomini, in quanto gli elementi verticali dei balconi ed in particolare i loro frontalini, costituiscono parte integrante della facciata.

Tribunale Milano, 14/10/1991

Frontalino: le spese di manutenzione 

Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini.

Tribunale Milano, 26/09/1988

Balconi: da cosa sono composti?

In tema di condominio, i balconi si compongono di una pluralità di elementi, quali il piano di calpestio, la soletta, il frontalino ed il sottobalcone, ed assolvono ad una duplice funzione. Ed infatti, costituiscono, da un lato, una proiezione dell’appartamento cui accedono e, dall’altro lato, rappresentano parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile.

Ciò detto, deve evidenziarsi come i balconi di proprietà esclusiva si considerino alla stregua di una proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre si ritengono come parti comuni in merito alla loro stretta inerenza alla facciata di cui sono componenti essenziali.

In base a siffatta duplice funzione, occorre ripartire le relative spese di manutenzione. In linea generale, spettano al proprietario dell’unità immobiliare da cui si accede al balcone le spese concernenti il piano di calpestio o della parte interna dei parapetti del balcone; viceversa, competono al condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata, ovvero tutte quelle spese riguardanti gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico costituente bene comune dell’edificio condominiale.

Di talché, devono ritenersi di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto connesse a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.

Viceversa, le spese che riguardano la funzionalità del balcone, intesa come proiezione della proprietà individuale devono essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono, ad esempio, quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera.

(Nel caso di specie, avente ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni conseguenti alle infiltrazioni provenienti dal balcone comune alla proprietà sovrastante quella dell’attore, sulla base dei predetti criteri, il condominio è stato condannato ad eseguire tutte le opere afferenti il ripristino dei frontalini e del canaletto di gocciolatoio, ritenuti quali concause delle infiltrazioni e, dunque, dei danni subiti dall’attore).

Tribunale Napoli, 30/04/2013, n. 5515

Rifacimento dei balconi

L’eventuale deduzione soltanto in appello della nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sotto balconi (come evidenziato in primo grado), ma altresì alla pavimentazione degli stessi, non è prospettabile come domanda nuova, vietata ex art. 345 c.p.c., trattandosi di domanda comunque evidentemente connessa alla vicenda sostanziale dedotta già in giudizio.

Corte di Cassazione, sezione 6 2, 15/03/2017, n. 6652

Realizzazione di un frangisole in alluminio da ancorare ai frontalini

Non incide sul rispetto della distanza minima tra fabbricati, la realizzazione di una “quinta architettonica” in tubolari rivestiti in alluminio ad uso parapetto e frangisole degli appartamenti, da ancorare ai frontalini dei solai dei balconi, avente funzione ornamentale dell’aspetto esterno dell’intero fabbricato.

T.A.R. Pescara, (Abruzzo) sez. I, 06/07/2010, n.741

Rifacimento dei frontalini: la distribuzione dei costi 

In assenza di un’adeguata ricostruzione presuntiva dei costi afferenti alle lavorazioni partitamente eseguite sui singoli elementi (mediante confronto – se del caso – con i prezziari vigenti per lavorazioni similari), è illegittima per violazione dell’art. 1123 c.c. la deliberazione condominiale che, in relazione alla distribuzione dei costi per il rifacimento dei frontalini annessi ai balconi – ritenuti elementi decorativi e, dunque, a carico del condominio – disponga l’accollo del condominio per l’85% e soltanto il restante 15% a carico dei proprietari esclusivi dei relativi appartamenti.

Tribunale Roma sez. V, 20/07/2009, n.16004



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10 Commenti

  1. Ok.il piano di calpestio, il frontalino interno sono a carico del proprietario l’apprtamento, ma il sotto balcone(che diciamo copre altro appartamento sottostante a chi appertiene pagare le spese di riparazione?

    1. Puoi trovare maggiori informazioni nei seguenti articoli:
      -Chi paga il sottobalcone? Sottobalcone: cos’è e chi ne è responsabile? Come si suddividono le spese di manutenzione del sottobalcone? Chi paga il risarcimento in caso di danni? https://www.laleggepertutti.it/282323_chi-paga-il-sottobalcone
      -Frontalini dei balconi e ripartizione spese https://www.laleggepertutti.it/251124_frontalini-dei-balconi-e-ripartizione-spese
      -Balconi condominiali, ringhiere e sottobalconi: chi paga le spese? https://www.laleggepertutti.it/294287_balconi-condominiali-ringhiere-e-sottobalconi-chi-paga-le-spese
      -Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento? Spese di rifacimento e manutenzione: la divisione dei costi del balcone e del sottobalcone tra proprietario del piano di sopra, quello del piano di sotto e il condominio. https://www.laleggepertutti.it/210164_sottobalconi-a-chi-spetta-il-rifacimento

    1. Le spese di manutenzione, riparazione e illuminazione dei portici fanno carico a tutti i condòmini in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Ove l’edificio abbia più portici e ciascuno di essi serva per l’accesso solo a determinate scale o a determinati corpi di fabbrica, le spese relative ad ogni portico sono sopportate, sempre in base ai millesimi di proprietà, dal gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123, ult. co., c.c.).

  2. Salve, vorrei sapere chi è tenuto e come si ripartisce la spesa per riparazione e sostituzione delle tubazioni e condutture?

    1. Le spese di installazione, riparazione e sostituzione di condutture e tubazioni, comprese quelle necessarie al ripristino dello status quo ante nelle proprietà esclusive (rifacimento di pavimenti, di tappezzerie etc.), fanno carico a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo che si tratti di condutture destinate solo al servizio di un determinato di gruppo di condòmini, perché in tal caso, ai sensi dell’art. 1123, ult. co., c.c., la spesa è ripartita, sempre in base alle quote millesimali, fra i soli condòmini utilizzatori.In dottrina si è osservato che pur valendo per tali manufatti il principio dell’accessione, la regola dell’art. 934 c.c. non opera «quando manca l’uso effettivo o potenziale a favore di un dato condòmino, cosicché pure essendo una tubatura aderente al muro comune, non si può dire che appartenga a tutti e tutti debbano concorrere nella spesa di manutenzione, mentre deve dirsi che essa appartiene a coloro che se ne servano o possano servirsene. Tale servizio può riguardare l’intero fabbricato oppure un singolo condòmino. In questo secondo caso, non vale il fatto che la tubazione sia inerente al muro comune, incastrata in esso o poggiata su di esso, perché ciò che è decisivo non è il concetto di accessorietà ma quello di destinazione». Le regole valide per la ripartizione delle spese valgono anche per i danni arrecati, dal guasto di una tubazione comune, a cose di proprietà dei condòmini.

  3. La legge per tutti vi seguo sempre. ora, vorrei approfittarne per farvi una domanda. potete spiegarmi come si ripartiscono le spese per la manutenzione del cancello di ingresso?

    1. Le spese per la manutenzione, riparazione e sostituzione del cancello comune fanno carico a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, salva diversa convenzione.Devono essere, altresì, ripartite fra tutti i condòmini, sempre in proporzione ai millesimi di proprietà, le spese di automatizzazione del cancello, mediante l’installazione di una sbarra o di cellule fotoelettriche per l’apertura e chiusura con comandi a distanza, che pur comportando un costo oneroso va qualificata come miglioria della cosa comune e non come innovazione gravosa o voluttuaria. Va esclusa, quindi, per i condòmini dissenzienti la possibilità di essere esonerati dalla spesa adducendone, ai sensi dell’art. 1121, 1° co., c.c., la gravosità o voluttuarietà.Nel caso in cui il cancello sia utilizzato da una parte soltanto dei condòmini per accedere ad aree di parcheggio o a box di loro esclusiva proprietà, le spese di manutenzione, sostituzione ed automatizzazione gravano, in base ai millesimi attribuiti a ciascun box o a ciascuna area, sui soli condòmini che si servono dell’accesso (art. 1123, ult. co., c.c.). Può aversi, infine, l’ipotesi che il cancello, oltre a servire per l’accesso a posti-macchina di proprietà esclusiva, serva anche a tutti i condòmini per altri usi (transito, trasporto rifiuti etc.). In tal caso per la ripartizione delle spese di automazione del cancello dovrà essere adottata una soluzione equitativa, nel senso di attribuire una ragionevole parte di spesa a carico di tutti i condòmini (con ripartizione in base ai millesimi di proprietà) e l’altra parte a carico dei soli condòmini dei box o posti-macchina (con ripartizione in base alle quote millesimali dei box o posti-macchina): soluzione che deve essere concordata e deliberata contestualmente alla decisione di effettuare l’opera.

  4. Buongiorno a tutti voi che ogni giorno pubblicate interessanti sentenze e informazioni. Ho letto con attenzione queste pronunce dei giudici e vi chiedo come si dividono le spese dei frontalini? Grazie in anticipo

    1. Grazie Enzo. La Cassazione ritiene che i frontalini appartengono al condominio in quanto elementi estetici e di arredo della facciata. Per cui le relative spese devono essere divise tra tutti i condomini, anche quelli che affacciano su un altro lato del palazzo o quelli che non sono proprietari di balconi. Se, ad esempio, si rompe il frontalino di un unico balcone, i costi della manutenzione vanno ripartiti tra tutti i condomini, secondo millesimi di proprietà. Si legge nell’ordinanza in commento: gli elementi decorativi dei balconi di un edificio in condominio, come i cementi decorativi dei frontalini ed i parapetti, in quanto elementi di tipo estetico rispetto alla facciata dell’immobile, costituiscono parti comuni. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Anche se il regolamento condominiale prevede l’obbligo per ogni condomini di eseguire le riparazioni e la manutenzione necessari sui locali di sua proprietà, compresi i balconi, ciò non incide sulla titolarità delle parti di proprietà condominiale come i frontalini che, invece, secondo la consolidata giurisprudenza, devono essere considerati come parti comuni poiché attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini secondo i criteri generali dei millesimi.

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