Frontalini dei balconi: ultime sentenze

Parti comuni di un immobile condominiale; nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi; spese di manutenzione e spese di rifacimento dei frontalini.

Le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi

In tema di condominio, la facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è destinata al servizio di tutti i condomini, sicché le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Anche le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà. Lo stesso vale anche per i frontalini, che costituiscono elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l’estetica dello stabile allo stesso modo del muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico.

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto legittima la delibera di ripartizione delle spese di rifacimento dei balconi, essendo questi non inseriti come entità autonome, casuali, avulse dal contesto architettonico della facciata, ma costituenti elementi che vi conferiscono movimento e vivacità, ovvero parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada pubblica e sicuramente incidenti, sotto il profilo estetico e nel conferire al fabbricato la sua peculiare fisionomia.

Tribunale Roma sez. V, 25/05/2021, n.9074

Frontalini: sono parti comuni?

In tema di condominio, gli elementi decorativi del balcone quali frontalini o sottobalconi, avendo una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico dell’edificio, sono da considerare parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Cc, per cui le spese per la loro riparazione ricadono su tutti condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Salerno sez. II, 13/08/2020, n.2044

Spesa elementi decorativi dei balconi aggettanti

I balconi aggettanti, anche se inseriti nella facciata, sono elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune, in considerazione delle obiettive caratteristiche strutturali destinate in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva. Essi formano, pertanto, parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso, come un prolungamento del piano. Devono, tuttavia, essere ricondotti all’intero edificio e, dunque, alla proprietà condominiale, gli elementi decorativi del balcone – quali ad esempio fioriere e frontalini – che svolgendo una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c.

Di conseguenza, la spesa per la riparazione di tali elementi ricade su tutti i condomini. Nel caso di specie, la Corte d’appello ha perciò ritenuto di porre a carico di tutti i condomini le spese sostenute per frontalini, parapetti e ringhiere, aventi natura di opere al servizio dell’intero stabile.

Corte appello L’Aquila, 27/09/2019, n.1530

Frontalini: cosa sono?

I frontalini dei balconi vanno considerati elementi decorativi del prospetto di un edificio e, pertanto, ricadenti tra le parti comuni di un immobile condominiale, onde le spese relative al rifacimento degli stessi sono da a frazionarsi tra i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Corte di Cassazione, sezione II, 29/10/2018, n. 27413

Frontalini dei balconi: la riparazione

In tema condominiale, i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l’appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017).

Deve, quindi, trovare conferma il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Inoltre, nel regolamento condominiale non può essere inserita o prevista una clausola che incida sulla modificazione delle parti di proprietà condominiale con l’estensione del concetto di proprietà esclusiva anche ai frontalini, che devono ritenersi riferibili alle parti condominiali in quanto attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune. (Amb. Dir.)

Corte di Cassazione,sezione 2, 29/10/2018, n. 27413

Rifacimento dei balconi

L’eventuale deduzione soltanto in appello della nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sotto balconi (come evidenziato in primo grado), ma altresì alla pavimentazione degli stessi, non è prospettabile come domanda nuova, vietata ex art. 345 c.p.c., trattandosi di domanda comunque evidentemente connessa alla vicenda sostanziale dedotta già in giudizio.

Corte di Cassazione, sezione 6 2, 15/03/2017, n. 6652

Balconi: da cosa sono composti?

In tema di condominio, i balconi si compongono di una pluralità di elementi, quali il piano di calpestio, la soletta, il frontalino ed il sottobalcone, ed assolvono ad una duplice funzione. Ed infatti, costituiscono, da un lato, una proiezione dell’appartamento cui accedono e, dall’altro lato, rappresentano parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile.

Ciò detto, deve evidenziarsi come i balconi di proprietà esclusiva si considerino alla stregua di una proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre si ritengono come parti comuni in merito alla loro stretta inerenza alla facciata di cui sono componenti essenziali.

In base a siffatta duplice funzione, occorre ripartire le relative spese di manutenzione. In linea generale, spettano al proprietario dell’unità immobiliare da cui si accede al balcone le spese concernenti il piano di calpestio o della parte interna dei parapetti del balcone; viceversa, competono al condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata, ovvero tutte quelle spese riguardanti gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico costituente bene comune dell’edificio condominiale.

Di talché, devono ritenersi di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto connesse a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.

Viceversa, le spese che riguardano la funzionalità del balcone, intesa come proiezione della proprietà individuale devono essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono, ad esempio, quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera.

(Nel caso di specie, avente ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni conseguenti alle infiltrazioni provenienti dal balcone comune alla proprietà sovrastante quella dell’attore, sulla base dei predetti criteri, il condominio è stato condannato ad eseguire tutte le opere afferenti il ripristino dei frontalini e del canaletto di gocciolatoio, ritenuti quali concause delle infiltrazioni e, dunque, dei danni subiti dall’attore).

Tribunale Napoli, 30/04/2013, n. 5515

Frontalini: la natura condominiale

In tema di condominio negli edifici, e con riferimento ai balconi dello stabile, ai fini della affermazione della natura condominiale dei c.d. “frontalini”, è sufficiente che essi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio, senza che sia necessario che rivestano un particolare pregio estetico.

Corte di Cassazione, sezione 2, 20/12/2013, n. 28571

Realizzazione di un frangisole in alluminio da ancorare ai frontalini

Non incide sul rispetto della distanza minima tra fabbricati, la realizzazione di una “quinta architettonica” in tubolari rivestiti in alluminio ad uso parapetto e frangisole degli appartamenti, da ancorare ai frontalini dei solai dei balconi, avente funzione ornamentale dell’aspetto esterno dell’intero fabbricato.

T.A.R. Pescara, (Abruzzo) sez. I, 06/07/2010, n.741

Rifacimento dei frontalini: la distribuzione dei costi 

In assenza di un’adeguata ricostruzione presuntiva dei costi afferenti alle lavorazioni partitamente eseguite sui singoli elementi (mediante confronto – se del caso – con i prezziari vigenti per lavorazioni similari), è illegittima per violazione dell’art. 1123 c.c. la deliberazione condominiale che, in relazione alla distribuzione dei costi per il rifacimento dei frontalini annessi ai balconi – ritenuti elementi decorativi e, dunque, a carico del condominio – disponga l’accollo del condominio per l’85% e soltanto il restante 15% a carico dei proprietari esclusivi dei relativi appartamenti.

Tribunale Roma sez. V, 20/07/2009, n.16004

Frontalini: le spese di rifacimento

Le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile.

Corte di Cassazione, sezione 2, 30/01/2008, n. 2241

Frontalini: la funzione estetica

I frontalini ed intradossi, quali elementi decorativi dei balconi, svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono parti comuni dell’edificio, sicché la spesa per la loro riparazione ricade sui condomini tutti, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Milano, 26/03/2003, n. 4241

Frontalini: gli interventi di manutenzione

Gli interventi di manutenzione riguardanti la parte dei balconi prospettante verso l’esterno (ossia i frontali) gravano sull’intera collettività dei condomini, in quanto gli elementi verticali dei balconi ed in particolare i loro frontalini, costituiscono parte integrante della facciata.

Tribunale Milano, 14/10/1991

Frontalino: le spese di manutenzione 

Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini.

Tribunale Milano, 26/09/1988