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Maggioranza per modifica regolamento condominio e riparto spese

24 Novembre 2019
Maggioranza per modifica regolamento condominio e riparto spese

Quali i quorum in assemblea condominiale per modificare il regolamento contrattuale o assembleare e i criteri di ripartizione delle spese?

L’amministratore di condominio ha convocato l’assemblea per decidere su due importanti modifiche: l’una al regolamento condominiale e l’altra ai criteri di ripartizione delle spese che, al momento, vengono divise tutte secondo millesimi. 

A questo punto, si pone il problema delle maggioranze necessarie all’approvazione dei due punti all’ordine del giorno. Quanti voti sono necessari?

Sul punto, è più volte scesa la giurisprudenza e, da ultimo, la stessa Cassazione con alcune interessanti sentenze. Di tanto parleremo qui di seguito. Spiegheremo cioè qual è la maggioranza per la modifica del regolamento di condominio e del riparto delle spese. Ma procediamo con ordine.

Modifica del regolamento di condominio: quale maggioranza

Per stabilire quale sia la maggioranza per modificare il regolamento di condominio bisogna, innanzitutto, verificare come questo è stato approvato. Difatti:

  • se il regolamento è stato adottato all’unanimità, anche la modifica richiede il voto di tutti i condomini;
  • viceversa, se il regolamento è stato approvato con una semplice votazione presa a maggioranza, la modifica può avvenire con il voto favorevole del 50%+1 degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente ordinanza [1].

La prima cosa da fare è, quindi, prendere in mano il regolamento e verificare come questo è stato approvato. Ci sono due modi per adottare un regolamento.

Il primo è quando lo stesso viene commissionato dall’originario costruttore dell’edificio e poi fatto approvare dai singoli acquirenti degli appartamenti al momento della firma del rogito (cosiddetto regolamento contrattuale). In questo caso, si forma l’unanimità anche se in momenti temporalmente differenti: ciascun condomino, infatti, nel momento in cui compra, accetta il regolamento e, in definitiva, lo “vota”.

Il secondo modo per approvare il regolamento è in assemblea. Anche qui si può raggiungere l’unanimità dei consensi – e, in tal caso, bisognerà modificarlo nello stesso modo – oppure a semplice maggioranza che varrà quindi anche per le modifiche successive.

Ti ricordo che se il regolamento di condominio vuol porre limiti all’uso degli appartamenti, come il divieto di stendere panni dal balcone o dei limiti agli orari per i rumori, deve essere approvato all’unanimità. Solo infatti il consenso del proprietario dell’immobile può giustificare una limitazione al suo diritto di proprietà a cui terzi – fossero anche i condomini – non potrebbero mai spingersi. 

La fondamentale differenza tra un regolamento approvato all’unanimità e uno approvato a maggioranza sta nella possibilità per la prima tipologia di regolare e limitare i diritti dei condomini, cosa che il regolamento assembleare a maggioranza non può fare.

In sostanza, quindi, sarà impossibile per un regolamento di tipo assembleare vietare il parcheggio dei veicoli nel cortile condominiale, imporre divieti di mutamento di destinazione delle proprietà esclusive o impedire l’apposizione di targhe sulla facciata condominiale, mentre queste regole potrebbero essere stabilite da un regolamento contrattuale. 

Modifica del regolamento di condominio: quale maggioranza

Allegate al regolamento di condominio ci sono sempre le tabelle dei millesimi che indicano la percentuale di partecipazione dei condomini alle spese comuni. Le stesse non possono essere più modificate o revisionate se non con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, salvo alcune eccezioni di sorta.

Il Codice civile fissa un principio fondamentale: salvo diversa convenzione (ossia accordo tra le parti) le spese condominiali si dividono sempre per millesimi. 

Nel caso in cui alcune spese vadano a vantaggio di alcuni condomini, questi partecipano per una quota superiore (si pensi alle spese per l’ascensore per le quali chi vive ai piani alti paga di più).

Alla tabella proprietà poi si affiancano le cosiddette tabelle d’uso, le quali disciplinano alcune tipologie di spese condominiali. Per cui, ad esempio, le spese per l’illuminazione e la pulizia delle scale non configurano costi per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose, bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può farne delle parti comuni in questione.

Non conta il fatto che il condomino non utilizzi, per sua volontà, un determinato servizio (si pensi a chi non usa l’ascensore perché abita al primo piano rialzato): conta l’uso potenziale che se ne può fare, a prescindere dalle intenzioni del singolo. Così il proprietario di un negozio contribuisce pro quota alle uscite per la riparazione del portone di ingresso anche se ha un proprio accesso. Ed ancora l’anziano che non può deambulare dovrà pagare il servizio di pulizia delle scale o il giardiniere anche se non passeggia tra le aiuole.

Solo chi è tagliato completamente fuori dall’utilizzo di un servizio condominiale non partecipa alle relative spese; si pensi alla manutenzione dell’ascensore per chi è servito da una scala diversa o al consumo di riscaldamento per chi ha adottato un impianto autonomo.

I criteri di ripartizione delle spese condominiali si possono modificare ma, in questo caso, è sempre necessaria l’unanimità. Non si può quindi, ad esempio, stabilire che i proprietari dei negozi non partecipino ai costi di pulizia delle scale o dell’ascensore a semplice maggioranza: è sempre necessario il consenso di tutti i condomini [2]. Diversamente, ritorna il principio generale della divisione per millesimi. 


note

[1] Cass. ord. n. 30392/19 del 21.11.2019.

[2] Cass. ord. n. 24925/19.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 4 luglio – 21 novembre 2019, n. 30392

Presidente Lombardo – Relatore Oliva

Fatti di causa

In data 22.3.2005 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 5090/2005 con il quale veniva ingiunto a Ca.Ro. , C.G. , C.F. e C.A. , in proprio e quale legale rappresentante del Centro Sportivo Portuense S.r.l., di pagare al Condominio di (omissis) la somma di Euro 9.398,32 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nel villino X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 5.11.2004.

In data 7.7.2005 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 12034/2005 con il quale veniva ingiunto a C.A. di pagare al Condominio di (omissis) la somma di Euro 5.649,00 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nel villino X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 19.9.2004.

In data 13.7.2005 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 12387/2005 con il quale veniva ingiunto a C.A. di pagare al Condominio di (omissis) la somma di Euro 5.936,00 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nel villino X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 19.9.2004.

In data 9.5.2006 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 9858/2006 con il quale veniva ingiunto a C.A. di pagare al Condominio di (omissis) la somma di Euro 21.881,20 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nei villini X e X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 28.7.2005 e del 3.3.2006.

Tutti i predetti decreti, emessi con clausola di provvisoria esecutività, venivano impugnati dalle parti ingiunte, le quali invocavano l’applicazione del Reg. condominiale in vigore, art. 29, che esonerava i proprietari degli immobili siti al cd. piano piloty dall’obbligo di partecipare al riparto delle spese condominiali.

Si costituiva nei diversi giudizi di opposizione, poi riuniti, il Condominio, il quale negava la natura contrattuale del regolamento condominiale e deduceva la sua inopponibilità agli acquirenti dei vari appartamenti situati nello stabile.

Con sentenza n. 10220/2009 il Tribunale di Roma riconosceva la natura non contrattuale del regolamento di condominio e quindi la sua inopponibilità agli acquirenti dei vari appartamenti situati nello stabile, ma rilevava che le delibere di riparto delle spese poste a base dei decreti ingiuntivi opposti avevano suddiviso l’onere economico tra i condomini in maniera difforme dalle vigenti tabelle millesimali. Accoglieva quindi le opposizioni revocando i decreti ingiuntivi e compensando le spese del grado.

Interponevano appello gli opponenti in relazione alla compensazione delle spese; il condominio, costituendosi in seconde cure, invocava il rigetto dell’appello principale spiegando impugnazione incidentale in relazione alla statuizione di revoca dei decreti opposti.

Con la sentenza impugnata, n. 1728/2018, la Corte di Appello di Roma accoglieva l’impugnazione principale, rigettando quella incidentale, e condannava il condominio alle spese del doppio grado.

Propone ricorso per la cassazione di tale decisione il Condominio di (OMISSIS) affidandosi ad un unico motivo.

Gli intimati non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Il ricorrente ha depositato nota spese in prossimità dell’adunanza camerale.

Ragioni della decisione

Con l’unico motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato l’insufficienza della maggioranza qualificata dei partecipanti al condominio ai fini della modificazione delle tabelle millesimali di riparto delle spese comuni. Ad avviso del ricorrente, una volta esclusa la natura negoziale del regolamento condominiale, la deliberazione dell’assemblea dell’ente di gestione, adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2, poteva legittimamente disporre il riparto delle spese di conservazione delle parti comuni anche secondo un criterio difforme da quello previsto dalle tabelle millesimali in vigore.

La censura è fondata.

Va in proposito ribadito il principio, posto dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.” (Cass. Sez. U., Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, Rv. 614401, successivamente confermata da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013, Rv. 629208 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018, Rv. 650789).

Ne deriva l’erroneità della statuizione del giudice di appello, che – confermando sul punto la decisione del Tribunale – ha ravvisato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con cui erano state ripartite tra i partecipanti al condominio le spese di conservazione e manutenzione della cosa comune, sul presupposto che la modifica della tabella millesimale impone l’unanimità dei partecipanti all’ente di gestione e non può essere adottata con deliberazione a maggioranza qualificata.

La decisione va di conseguenza cassata, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, la quale si atterrà al principio di diritto posto dalla richiamata sentenza delle S.U. di questa Corte n. 18477 del 2010.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione.

 


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