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Affittacamere: ultime sentenze

16 Marzo 2021
Affittacamere: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: esercizio dell’attività di affittacamere; regolamento condominiale; pregiudizio alla quiete dei condomini; differenza tra l’attività di affittacamere e l’attività alberghiera.

Attività di affittacamere: il divieto contenuto nel regolamento condominiale

L’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico (fattispecie relativa all’azione intrapresa da un condominio che aveva chiamato in giudizio una società conduttrice di un’unità immobiliare dell’edificio e i proprietari della stessa chiedendo la cessazione dell’attività di affittacamere svolta in violazione del regolamento condominiale che vietava l’esercizio di attività commerciali).

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562

Il divieto contenuto nel regolamento condominiale di adibire le abitazioni ad attività commerciali impedisce l’esercizio dell’attività di affittacamere. Ciò anche se nell’elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l’affitto degli appartamenti come “casa vacanza”. Ad affermarlo è la Cassazione respingendo il ricorso della proprietaria di un appartamento in via Cola di Rienzo a Roma, chiamata, in solido con la società conduttrice, ad assicurare la cessazione della attività. La Suprema corte ricorda che “ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera”.

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562

Condominio: il vincolo d’uso delle unità immobiliari

Il divieto regolamentare di esercitare l’attività di affittacamere o B & B è opponibile, in primo luogo, a quei condomini che abbiano acquistato l’immobile mediante un atto di compravendita nel quale il regolamento risulta espressamente richiamato ed accettato. Tale regolamento tuttavia deve essere identificato con certezza, (anche mediante la specificazione del notaio presso cui è depositato) dovendo altrimenti ritenersi che una clausola, in cui sia genericamente richiamato il “regolamento”, abbia natura di mera clausola di stile.

Tribunale Roma sez. V, 12/05/2020, n.7105

Attività di affittacamere: la natura imprenditoriale

L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente dall’esercizio di un albergo, non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno, sì da concretizzarsi nell’esercizio di un’attività imprenditoriale con contatto diretto con il pubblico.

Tribunale Trento, 03/04/2019, n.316

Il regolamento condominiale non può vietare l’esercizio di attività ricettive

Va evidenziato che il divieto di esercitare l’attività di affittacamere, o di Be. & Breakfast, rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare. Com’è noto, l’art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento (assembleare) di Condominio possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Del resto, l’espressa previsione, nel co. 1° dell’art. 1138 c.c., delle materie che possono costituire oggetto del regolamento assembleare, esclude a contrario che lo stesso possa incidere, menomandole, sulle situazioni soggettive dei condòmini.

Solo un regolamento che abbia fonte “contrattuale” può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (tanto sulle parti comuni, quanto sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva), traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati. Anche in relazione ad un regolamento di natura contrattuale, peraltro, possono sorgere questioni in ordine all’opponibilità di siffatte limitazioni ad un condomino che – non essendo stato partecipe dell’originario accordo – abbia acquistato un immobile facente parte del Condominio senza che nell’atto di compravendita fosse espressamente richiamato il vincolo imposto dal regolamento alla sua proprietà esclusiva.

Di conseguenza, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive contenuta nel regolamento condominiale, incidendo non sull’estensione, ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. In base a tale riconduzione, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.

Tribunale Roma sez. V, 15/10/2019, n.19739

Regolamento condominiale: divieto di affittacamere

Il divieto, contenuto nel regolamento condominiale avente natura contrattuale, di utilizzare le porzioni immobiliari quali affittacamere si estende anche all’attività di casa vacanza.

Tribunale Roma, 19/04/2016

Attività di affittacamere in condominio: quando è consentita?

Ai fini dell’emissione del provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., il condominio deve dimostrare, concretamente, la sussistenza di un pregiudizio grave e irreparabile per la tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni non potendo essere considerato in re ipsa nella stessa attività di affittacamere, pur se realizzata in contrasto con il regolamento condominiale.

Tribunale Milano sez. XIII, 10/02/2016

Destinazione d’uso dell’immobile 

Il condomino non può destinare l’immobile ad affittacamere, attività alberghiera o bed & breakfast ove il regolamento di condominio vieti destinazioni d’uso diverse da quella abitativa.

Cassazione civile sez. II, 07/01/2016, n.109

Autorizzazione all’esercizio di attività di affittacamere

È illegittimo il provvedimento di annullamento dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività di affittacamere, motivato sulla base della circostanza che l’istante esercitava un’attività alberghiera in luogo dell’attività di affittacamere. Non sussiste, infatti, alcuna radicale oggettiva diversità tra le due modalità di destinazione d’uso, tale da poter essere sanzionata mediante l’annullamento dell’autorizzazione.

Consiglio di Stato sez. VI, 28/12/2015, n.5856

Clienti dell’attività di affittacamere

Non può considerarsi come struttura temporanea non soggetta a titolo edilizio una pergotenda che abbia una consistenza ben più rilevante di una mera tenda – alterando il prospetto e la sagoma dell’edificio -, che risulti ancorata stabilmente al suolo – essendo di conseguenza non qualificabile alla stregua di una facile rimuovibilità – e sia funzionale ad una fruizione tutt’altro che temporanea dello spazio esterno (che, nel caso di specie, è destinato ai tavoli per i clienti dell’attività di affittacamere in svolgimento nell’immobile).

T.A.R. Genova, (Liguria) sez. I, 12/02/2015, n.177

Esercizio dell’attività di affittacamere: cosa comporta?

L’esercizio dell’attività di affittacamere non modifica la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Conseguentemente, anche in presenza di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti “ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”, l’attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita, essendo inammissibile un’interpretazione estensiva della suddetta norma regolamentare che riservi ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel condominio.

Cassazione civile sez. II, 20/11/2014, n.24707

Attività di affittacamere e rimborso dell’Iva

Il contribuente che intenda chiedere il rimborso dell’Iva relativa all’acquisto o all’importazione di beni ammortizzabili, ai sensi dell’articolo 30 del decreto del Presidente della Repubblica numero 633/1972, deve essere in grado di dimostrare la loro strumentalità per lo svolgimento dell’attività dell’impresa (nella specie, poiché il contribuente non aveva adempiuto a tale onere, la Corte ha escluso il rimborso dell’Iva nei confronti del contribuente, esercente l’attività di affittacamere, per l’acquisto di un immobile).

Cassazione civile sez. trib., 05/07/2013, n.16853

Condominio: può vietare l’attività di affittacamere?

Il condominio non può vietare l’attività di affittacamere se ospita altri pubblici esercizi. È infatti illegittimo il divieto, in tal senso inserito nel regolamento condominiale, perché limita il diritto di proprietà privata, tanto più se contrasta con la sua prassi, ovvero se nello stabile sono presenti e tollerate altre attività aperte al pubblico.

Corte appello Roma sez. IV, 19/12/2012, n.6390

Cosa richiede l’esercizio dell’attività di affittacamere?

L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno.

In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo. (Fattispecie in tema di applicazione di sanzione amministrativa conseguente alla violazione degli art. 16 e 17, comma 1, lett. m, l. reg. Marche 22 ottobre 1994 n. 42).

Cassazione civile sez. II, 08/11/2010, n.22665

Affittacamere: assenza dei presupposti di igiene per una corretta gestione dell’esercizio 

Una volta riscontrata l’assenza dei presupposti di igiene per una corretta gestione (mancando l’autorizzazione sanitaria), la determinazione di chiusura dell’esercizio di affittacamere concreta nel suo contenuto un dovere per l’Amministrazione locale, per cui è irrilevante l’assenza del contraddittorio prescritto dalla l. 7 agosto 1990 n. 241, ed esigibile, in funzione procedimentale collaborativa, allorché – nei casi di scelte discrezionali – le osservazioni degli interessati siano suscettibili di utile apporto alle valutazioni amministrative.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 05/02/2010, n.1599

Cosa devono comunicare gli affittacamere alla locale autorità di pubblica sicurezza?

Il precetto di cui all’art. 109, comma 3, del r.d. n. 773 del 1931, nel testo introdotto dall’art. 8 della legge n. 135 del 2001 – secondo il quale i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere devono comunicare alla locale autorità di pubblica sicurezza le generalità delle persone alloggiate – non è stato modificato o abrogato dall’art. 12 del d.l. n. 59 del 1978, conv. in l. n. 191 del 1978, che obbliga chiunque consenta, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso a comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza le generalità della persona che assume la disponibilità del bene, posto che le due norme hanno ambiti applicativi diversi e differenti finalità.

Cassazione civile sez. II, 09/03/2009, n.5662

Attività di affittacamere: il requisito indispensabile

In tema di esercizio dell’attività di affittacamere nel centro storico della città di Venezia, ai sensi delle n.t.a. del p.r.g. come modificate con variante n. 84 del 2003 (che hanno individuato le tipologie di strutture ricettive extralberghiere adibite a uso ricettivo esclusivo e quelle adibite prevalentemente a uso residenziale) non può affermarsi che viga una prescrizione di richiedere, quale requisito indispensabile per l’esercizio dell’attività di affittacamere, analogamente a quanto viene fatto per le strutture ricettive alberghiere, la presenza di un accesso separato e autonomo rispetto alle altre abitazioni.

T.A.R. Venezia, (Veneto) sez. III, 20/06/2007, n.2010



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4 Commenti

  1. Sono proprietario di una grande casa che non so come utilizzare, perché abito altrove. È vuota da tempo e mantenere le case è faticoso, anche se non sono abitate! Sto pensando, visto che anche il lavoro ultimamente non va proprio alla grande, di far fruttare il mio capitale, arrotondare e aprire un’attività di affittacamere. Non so però come muovermi. Come fare l’affittacamere?Cosa offre un affittacamere?Le camere e gli appartamenti, per essere a norma, quali requisiti devono avere?

    1. Gli affittacamere sono strutture ricettive gestite da privati, composte da camere posizionate in appartamenti ammobiliati all’interno dello stesso stabile, che offrono il servizio di alloggio e altri servizi complementari, come i pasti, ecc.Regolamentare il turismo infatti è compito delle Regioni. Motivo per cui il Decreto che era stato emanato nel 2011 per mettere un po’ in ordine i tasselli del turismo italiano, era stato parzialmente dichiarato incostituzionale da una sentenza della Corte costituzionale [3], per aver oltrepassato i limiti delle competenze statali e scavalcato quelle regionali.Oggi sono infatti le Regioni ad essere madri di leggi e regolamenti per disciplinare le modalità di apertura e gestione degli affittacamere.Per cui se vivi in Emilia Romagna e vuoi aprire un affittacamere in questa Regione, devi andarti a studiare la normativa emiliano-romagnola in materia. Perché a livello nazionale sono disciplinate le regole standard [4], ma i dettagli sono stati forniti dalle giunte regionali.Di norma però – nell’ambito dell’attività di affittacamere – è possibile affittare al massimo 6 camere arredate e ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati nello stesso stabile. Il numero di posti letto, varia di norma in base ai metri quadrati della camera in questione (possono andare fino a 12 posti letto totali).Ogni legge regionale regola quindi:quante camere è possibile affittare e altre regole per l’apertura;come aprire un’attività (eventuali comunicazioni e richieste di autorizzazione);quante ore di ricevimento giornaliere si devono garantire;i servizi minimi che devono essere garantiti (come la pulizia quotidiana, il cambio di biancheria e la fornitura di energia, gas, acqua e riscaldamento;le regole di gestione amministrativa.
      Cosa offre un affittacamere? Il primo servizio che offre un affittacamere è – ovviamente – l’alloggio. L’ospite paga per avere a disposizione una stanza in cui pernottare e alloggiare.Le camere e gli appartamenti – per essere a norma – devono avere dei requisiti minimi:le camere devono avere letto, sedia, armadio, cuscini, scrivania, cestino per rifiuti, biancheria, telefono;gli appartamenti devono essere dotati di servizio igienico (la toilet) completo e a norma;il servizio di ricevimento deve offrire una garanzia minima e ci deve essere sempre un addetto al servizio reperibile;l’alloggio deve comprendere i servizi minimi di pulizia quotidiana, cambio biancheria, fornitura di riscaldamento, acqua, luce e gas.Oltre a questo servizio standard, se ne possono aggiungere anche altri complementari. Ad esempio:la prima colazione (in questo caso la struttura assume la denominazione di Room&breakfast o Bed&breakfast;l’attività di ristorazione e somministrazione bevande (in questo caso però la struttura prende il nome di Locanda);servizi di lavanderia e pulizia straordinaria. Ovviamente se vengono offerti questi servizi complementari, subentra a maggior ragione l’obbligo di essere in regola con tutte le norme igienico-sanitarie.

    1. Un’attività di affittacamere è occasionale quando non è svolta con continuità, ma è saltuaria; di norma quando non si offrono altri servizi complementari; quando l’attività viene esercitata nella casa in cui si è residenti e domiciliati. In pratica, abbiamo una casa molto grande e ci abitiamo, ma decidiamo di dedicare all’attività saltuaria di affittacamere le due stanze che restano vuote. In questo caso, non si deve aprire alcuna Partita Iva né effettuare iscrizione al Registro delle imprese.

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