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Chi è il titolare del contratto di locazione?

25 Novembre 2019
Chi è il titolare del contratto di locazione?

Locatore e conduttore: chi sono e quali diritti esercitano nel caso di affitto. 

L’affitto è una disciplina che trova, in gran parte, regolamentazione in leggi speciali esterne al Codice civile. Non è facile, quindi, per chi non è un esperto del settore, orientarsi in questa materia. Capita così spesso, per chi muove i primi passi in questo argomento, di chiedersi chi è il titolare del contratto di locazione. Da un punto di vista pratico, la risposta è assai importante poiché è a quest’ultimo che fanno capo tutti i diritti e doveri del rapporto: dal versamento del canone alla partecipazione a determinate riunioni condominiali, dalle conseguenze per il mancato rispetto delle clausole contrattuali a quelle per l’eventuale morosità.

Premesso che, quando parliamo di locazione, intendiamo ciò che comunemente viene chiamato affitto, e che questo può essere sia «ad uso abitativo» (quando ha ad oggetto appartamenti che servono per la dimora) che «ad uso non abitativo» (quando ha ad oggetto immobili rivolti all’esercizio di attività commerciali, professionali, ufficio, magazzini, ecc.), cerchiamo di fare il punto della situazione in modo da spiegare chi è il titolare del contratto di locazione. 

Chi è il titolare di un contratto?

La corretta terminologia giuridica non parla mai di «titolare di un contratto» ma di «parte del contratto». Quest’ultima è colei che si obbliga e assume tutti i diritti e doveri derivanti dalla scrittura. 

Non è detto però che la parte sia un solo soggetto, ossia un’unica testa, ben potendo essere costituita da una pluralità di persone. Ad esempio, in un contratto di affitto si hanno sempre due parti: il locatore (ossia il proprietario dell’immobile che concede in locazione il bene) e il conduttore (ossia l’inquilino). Ciò non significa però che a firmare il contratto siano per forza solo due persone, due teste. Ad esempio, il conduttore potrebbero essere due coniugi, marito e moglie, che si obbligano, entrambi, nei confronti del locatore. Così come potrebbe essere che il locatore sia una società o un insieme di coeredi di un immobile ricevuto in successione. 

Il concetto di “parte” quindi racchiude un unico “centro di imputazione degli interessi economici”.

Chi è titolare del contratto di locazione?

Detto ciò possiamo comprendere che il “titolare del contratto di locazione” è da un lato il proprietario dell’immobile e dall’altro l’affittuario, ossia colui che prende possesso dell’abitazione e la usa secondo i propri scopi. 

Cerchiamo di individuare meglio i caratteri di tali soggetti in modo da fugare tutti i possibili dubbi di carattere pratico che potrebbero porsi in materia.

Chi è il locatore

Iniziamo a prendere confidenza con il termine locatore. Il locatore è colui che comunemente viene chiamato padrone di casa.

Tuttavia, il locatore non è necessariamente il proprietario dell’immobile. Infatti ha il potere di affittare la casa anche l’usufruttuario (salvo sia diversamente previsto), l’enfiteuta, il titolare del diritto di superficie, il comodatario (ma solo col consenso del comodante) e, addirittura, lo stesso conduttore in caso di subaffitto. 

Anche il nudo proprietario può firmare un contratto di locazione insieme all’usufruttuario.

Se la proprietà della casa è in comunione tra moglie e marito, allora il locatore sono entrambi i coniugi. Tutti e due dovranno firmare il contratto. In assenza della sottoscrizione di uno dei due, il contratto è valido ed efficace, ma il coniuge dissenziente può agire entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto per ottenerne l’annullamento ed il risarcimento del danno nei confronti del coniuge che ha agito a sua insaputa.

Nel caso di un immobile in comune a più proprietari (si pensi al caso dei coeredi che non hanno ancora provveduto alla divisione del bene), è necessario anche qui il consenso di tutti i comproprietari. 

I locatori, che sono considerati un’unica parte, possono scegliere un amministratore della cosa comune al quale delegare la gestione dell’immobile locato.

Il singolo comproprietario può locare il bene nei limiti della sua quota, ma difficilmente troverà un interessato a prendere in affitto una parte ideale di un bene, concretamente non utilizzabile. 

Se il proprietario dell’immobile è un minore o un incapace, la firma del contratto di locazione spetta ai genitori o al tutore previa autorizzazione del giudice tutelare. L’autorizzazione non è necessaria nel caso di locazioni nelle quali la durata non supera l’anno dopo il raggiungimento della maggiore età, anche se esse sono suscettibili di protrarsi per altro periodo in virtù di un rinnovo o a seguito di proroga legale.

Chi è il conduttore?

Il conduttore è invece colui che comunemente viene detto inquilino o affittuario. È la parte che ottiene in godimento l’immobile e che lo utilizza fino alla scadenza del contratto.

Anche il conduttore, al pari del locatore, è “titolare” del contratto e quindi ne esercita tutti i diritti e risponde delle relative obbligazioni. 

Spesso avviene che il locatore pretenda la firma di più di un soggetto sul contratto, a scopo di garanzia. Non si tratta di una fideiussione, ma l’effetto è molto simile. In pratica, a rispondere di eventuali debiti per il canone non pagato saranno tutti i firmatari del contratto nei cui confronti il padrone di casa potrà notificare il decreto ingiuntivo.

Nel caso di coppia sposata in regime di comunione dei beni, la responsabilità per le obbligazioni di uno dei due coniugi si trasferisce anche sull’altro anche se non ha firmato il contratto.

Non sono invece conduttori i soggetti ai quali viene eventualmente esteso dal conduttore stesso il godimento del bene come nel caso di subaffitto. Difatti, dell’eventuale morosità del subaffittuario risponde sempre il conduttore principale.



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