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Cosa si intende per affitto a breve termine?

25 Novembre 2019
Cosa si intende per affitto a breve termine?

Casa vacanze: come affittare per esigenze transitorie a meno di 30 giorni.

Di questo tempo, si sente sempre più spesso parlare di affitto a breve termine per via dell’avvento di nuove piattaforme digitali in grado di unire più facilmente la domanda con l’offerta. Una di queste è Airbnb. La normativa è piuttosto recente: risale a una legge del 2017. Per cui l’argomento non è ancora a tutti noto. Cerchiamo allora di capire cosa si intende per affitto a breve termine. 

Lo faremo nel corso di questa guida dedicata ad approfondire gli aspetti più pratici della materia. Capiremo qual è la durata di un affitto a breve termine, come si stipula, se è necessaria la registrazione, come e quando è possibile recedere, quali sono infine gli obblighi delle parti. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la locazione transitoria

Non puoi sapere cosa si intende per affitto a breve termine se non sai cos’è una locazione per esigenze abitative transitorie. Quest’ultima è, infatti, la categoria più ampia e generale in cui rientra l’affitto a breve termine. 

I normali contratti di affitto a uso abitativo possono avere una durata di 4 anni (più altri 4 di rinnovo automatico) se “a canone libero”, oppure una durata di 3 anni (più altri 2 di rinnovo automatico e i successivi sempre di 2 anni) se “a canone concordato”. 

Le parti possono avere, però, delle esigenze più a breve termine. A questo scopo, è stata prevista la locazione transitoria, usata quando una delle due parti ha una necessità solo temporanea di locare o di prendere in locazione un immobile senza impegnarsi per un lungo periodo di tempo: in esso, infatti, la durata è di massimo 18 mesi senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni.

L’esigenza transitoria può consistere nella mobilità lavorativa o essere connessa allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali. Tali esigenze devono essere individuate nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Quanto al canone di locazione, se relativo ad abitazione rientrante in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000, esso viene definito dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, con una possibile variazione, in caso di particolari esigenze fino a massimo il 20%.

Per i contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Cos’è l’affitto a breve termine

Un caso particolare di locazione per esigenze transitorie, come dicevamo in apertura, è l’affitto a breve termine.

Esso si stipula con una nomale scrittura privata non autenticata.

La durata dell’affitto a breve termine è pari o inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno. La durata massima dei contratti deve essere considerata in relazione a ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti.

Comunicazione alla Questura

Dal 4 dicembre 2018, in caso di locazione di durata non superiore a 30 giorni (cosiddetto affitti brevi) il locatore deve comunicare alla Questura del Comune in cui è sito l’immobile, entro le 24 ore successive all’arrivo (o immediatamente, per soggiorni inferiori alle 24 ore), le generalità dei soggetti che occupano l’immobile.

Affitto breve e tassazione

L’affitto a breve termine non è soggetto a imposta di registro. Non va, quindi, registrato.

Si può optare per la tassazione ordinaria sui canoni di locazione o per la cedolare secca. 

Tassazione ordinaria

Se il proprietario si occupa personalmente dell’attività, per esempio pubblicando inserzioni sui giornali, dovrà pagare l’imposta sul canone percepito.

Se, invece, si avvale dell’aiuto di un’agenzia o di un qualunque intermediario (come appunto airbnb) sarà sottoposto a ritenuta d’acconto del 21%.

In caso di mancata effettuazione della ritenuta, si applica la sanzione del 20%.

La ritenuta va applicata in misura pari al 21% all’atto del pagamento al locatore, salvo il caso di pagamento tramite assegno bancario a lui intestato (anche se consegnatogli per il loro tramite).

L’intermediario deve poi versare (entro il 16 del mese successivo), certificare e dichiarare le ritenute operate rispettando i termini e le modalità ordinarie. 

Sono assoggettati a ritenuta, oltre al canone, le spese per servizi accessori pagate dal locatore e riaddebitate a titolo forfettario al conduttore, nonché la provvigione trattenuta sul canone. Sono esclusi: eventuali penali, caparre o depositi cauzionali; spese per servizi accessori pagate direttamente dal conduttore o quelle pagate dal locatore e riaddebitate analiticamente al conduttore; provvigione addebitata direttamente al conduttore o al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore.

Cedolare secca

Se si è optato per la cedolare secca, la ritenuta è a titolo d’imposta; altrimenti, d’acconto.

Differenza tra affitto breve e affittacamere o B&b

La sostanziale differenza tra affitto breve e affittacamere o b&b è che questi ultimi devono prevedere sempre servizi aggiuntivi come la somministrazione di alimenti, per esempio la prima colazione, la pulizia delle camere, i ricambi dei teli per il bagno, ecc.



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