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Recesso contratto di locazione

26 Novembre 2019
Recesso contratto di locazione

Affitto: la disdetta può essere data in qualsiasi momento solo se vi è una giusta causa. Negli altri casi bisogna attendere la scadenza del contratto.

A differenza di tutti gli altri contratti, nel caso della locazione le parti non sono libere di regolare autonomamente le modalità di recesso dal rapporto. Se anche lo facessero, infatti, il patto sarebbe nullo. La legge fissa una disciplina inderogabile che non può essere modificata in alcun modo. Dunque se vuoi sapere come funziona il recesso dal contratto di locazione devi per forza sapere cosa prevede la normativa in materia. Devi conoscere quindi quali sono i casi in cui è possibile dare disdetta dall’affitto per giusta causa e quando invece sei costretto ad aspettare la naturale scadenza del contratto. 

Peraltro è bene sottolineare sin dall’inizio che la regolamentazione sul recesso dal contratto di locazione è differente a seconda che tale volontà venga manifestata dal locatore, ossia dal padrone di casa, o dal conduttore, ossia l’inquilino. A quest’ultimo infatti il legislatore ha riservato una maggiore libertà, consapevole del fatto che si tratta della parte debole del rapporto contrattuale.

L’ultima variabile da considerare riguarda il tipo di contratto. Come ben saprai, infatti, esistono i contratti di locazione abitativa e quelli a uso commerciale. Nell’ambito poi della prima categoria, si distinguono vari tipi di contratti a seconda della durata e della possibilità di concordare il canone mensile. 

Non voglio intimorirti: la materia è molto più semplice di quanto ti possa sembrare a prima vista. Devi solo prendere tre minuti del tuo tempo per leggere le seguenti spiegazioni. All’esito dell’articolo avrai ben chiara tutta la disciplina in materia di recesso dal contratto di locazione. Ma procediamo con ordine.

Contratto di locazione abitativa: definizione e tipologie 

La locazione abitativa è quella rivolta a fare godere all’inquilino di un immobile (un appartamento o anche solo un locale di esso) allo scopo di abitarlo per un periodo di tempo dietro compenso (il cosiddetto canone).

Esistono vari tipi di contratti di locazione a uso abitativo, tutti disciplinati dalla legge. Le parti non possono prevedere forme ibride o non previste dalla normativa. 

Locazione a canone libero

In essa le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, le modalità di pagamento e le varie clausole del contratto, ad eccezione della durata minima e delle modalità di rinnovo o recesso dal contratto, che sono invece regolate dalla legge.

Viene chiamato anche affitto “4+4” per la particolare disciplina sulla durata. La durata minima è di 4 anni. Al termine dei primi 4 anni, il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima. Al locatore è invece possibile dare disdetta alla fine dei primi 4 anni solo per particolari cause che vedremo a breve. All’esito dell’ottavo anno, il contratto si rinnova per altri 4 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore. Al termine del quarto anno, il contratto si rinnova per altri 4 anni, e così via, di volta in volta, sempre che non arrivi prima la disdetta.

Locazione a canone concordato 

In essa le parti devono determinare il canone entro un minimo ed un massimo fissato, in base a determinati criteri, in accordi conclusi dalle associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori.

Viene chiamato anche affitto “3+2” per la particolare disciplina sulla durata. La durata minima è di 3 anni, all’esito dei quali il contratto si rinnova in automatico per altri 2 anni, salvo che l’inquilino dia disdetta sei mesi prima. Il locatore può dare disdetta all’esito dei primi 3 anni solo per particolari cause che vedremo a breve. Al termine del quinto anno, il contratto si rinnova per altri 2 anni salvo che non intervenga prima la disdetta che, in questo caso, è libera anche per il locatore.

Dopo il quinto anno, il contratto si rinnova di 2 anni in 2 anni, salvo una delle parti non invii la disdetta.

Locazione per esigenze abitative transitorie 

La locazione in questo caso ha una durata di massimo 18 mesi senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni. Devono però ricorrere esigenze abitative transitorie da indicare nel contratto. Tali esigenze possono essere sia del locatore (ad esempio: dover destinare a breve l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari; doverlo vendere o dovervi eseguire a breve dei lavori) sia del conduttore (ad esempio: essere trasferito temporaneamente per lavoro, avere necessità di cure o di assistenza per sé o per i familiari in luogo diverso dalla propria residenza; dover eseguire lavori nella propria casa che la rendano temporaneamente inutilizzabile, l’essere in attesa della disponibilità effettiva di un immobile acquistato oppure assegnato da un ente pubblico, ecc.). 

Il canone è libero, fatta eccezione per i capoluoghi di provincia e per determinati Comuni.

Locazione per studenti 

È rivolta a studenti universitari o studenti che seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario: può essere utilizzata se l’immobile è ubicato nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati o di corsi di specializzazione ovvero nei Comuni vicini individuati dagli accordi territoriali.

 Le parti possono liberamente determinare il canone a condizione che non superi il limite massimo stabilito in appositi accordi territoriali. 

Anche in questo caso è la legge a stabilire sia la durata minima sia quella massima. La durata minima del contratto è 6 mesi e quella massima è 3 anni; decorso detto termine il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore

Locazione libera

È un contratto completamente libero (sia per canone sia per durata). 

Tale locazione può essere utilizzata solo se l’immobile viene locato per una particolare finalità (ad esempio locazione di una casa per le vacanze, ad uso portierato o foresteria) o se si tratta di pertinenze di un’abitazione (box auto, cantina, ecc.); oppure ancora se si tratta di immobili c.d. di lusso (abitazioni signorili, ville, palazzi, castelli) o vincolati come bene storico, artistico o culturale.

Disdetta contratto di locazione a canone libero (4+4)

Vediamo ora com’è regolamentata la disdetta dal contratto di locazione. Dobbiamo distinguere a seconda del soggetto che la esercita.

Disdetta dell’inquilino ogni 4 anni

Nel contratto 4+4, l’inquilino non può mai dare disdetta prima della scadenza dei primi 4 anni, salvo intervenga una giusta causa (di cui parleremo sotto). 

Alla scadenza dei primi 4 anni può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, senza dover indicare le motivazioni. Il contratto può prevedere un termine inferiore ai 6 mesi per il preavviso.

Se la disdetta non viene inviata o arriva tardi, il contratto si rinnova per altri 4 anni.

La disdetta va inviata per iscritto, con raccomandata a.r. o con pec.

Per valutare il rispetto del preavviso si considera la data di ricevimento della raccomandata o della pec e non quella della spedizione. Per cui eventuali ritardi postali ricadono sul mittente. 

Se il contratto si rinnova, il conduttore non può dare disdetta prima di altri 4 anni, salvo sempre la giusta causa. All’esito potrà dare disdetta, anche in questo caso in forma scritta e rispettando il preavviso dei 6 mesi (o inferiore se previsto nel contratto).

Le stesse regole si applicano alla scadenza dei successivi 4 anni e così via.

Disdetta inquilino prima dei 4 anni

Eccezionalmente l’inquilino può dare disdetta prima della scadenza dei 4 anni, sia che si tratti del primo termine che dei successivi. Ciò può avvenire solo in due casi.

Il primo è se vi è un’esplicita previsione nel contratto di locazione con cui il padrone di casa consente all’affittuario di recedere anticipatamente dal rapporto, specificando le motivazioni a cui tale l’esercizio diritto è subordinato (ad esempio licenziamento o trasferimento). Anche in tale ipotesi è sempre dovuto il preavviso.

Il secondo caso è se vi è una giusta causa. La giusta causa è un motivo sopravvenuto e oggettivo, non prevedibile al momento della stipula del contratto.

In particolare,  si considerano «giusta causa» tutti gli eventi che presentino le seguenti caratteristiche:

  • imprevedibilità dell’evento rispetto al momento in cui si è firmato il contratto di affitto: ad esempio, può essere imprevedibile il licenziamento e la conseguente mancanza di reddito per pagare il canone;
  • oggettiva impossibilità di proseguire il contratto di affitto: ad esempio è il caso di una persona che subisce un incidente e diventa paralitica in un immobile privo di ascensore, con conseguente impossibilità di fare le scale a piedi e di raggiungere la propria abitazione;
  • indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino: ad esempio, se il contratto viene disdetto per un trasferimento in un’altra città non deve essere stato il dipendente a chiedere lo spostamento ma deve essere stato imposto dall’azienda.

Disdetta del locatore ogni 4 anni

Il locatore non può mai dare disdetta per giusta causa. Egli deve quindi sempre attendere la naturale scadenza del contratto, ossia l’esito dei quattro anni. Anche per lui vale l’obbligo del preavviso dei sei mesi prima.

Dopo i primi 4 anni, il locatore non può recedere. Come detto, infatti, salvo disdetta dell’inquilino, il primo rinnovo è automatico. Eccezionalmente la legge consente al locatore di recedere dall’affitto anche dopo i primi quattro anni ma solo per cause specificamente indicate: 

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. Anche una persona giuridica può utilizzare tale motivo se nell’immobile locato vuole svolgere la propria attività;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità (proprietà, uso, ecc.) e di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando il conduttore, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Per recedere senza dover dare giustificazioni il locatore deve quindi attendere il successivo rinnovo di 4 anni. Egli cioè può dare disdetta libera – senza cioè motivazioni – entro l’ottavo anno, con il preavviso di sei mesi prima. Se ciò non avviene il contratto si rinnova per altri 4 anni, all’esito dei quali il locatore può recedere liberamente con comunicazione di 6 mesi prima.

Rinnovazione tacita

Affinché il contratto si rinnovi tacitamente alle stesse condizioni fino a quel momento applicate, il conduttore deve rimanere a godere del bene col consenso del locatore e non devono intervenire disdette da una delle due parti. 

In buona sostanza la locazione può durare anche in eterno se non intervengono atti formali di disdetta o intimazioni di sfratto. Basta il semplice silenzio delle parti – ossia l’omesso invio della disdetta – per implicare l’automatico rinnovo. 

Disdetta contratto di locazione a canone concordato (3+2)

Nella locazione a canone concordato vigono le stesse regole appena indicate per quella a canone libero, con l’unica differenza della diversa cadenza degli anni. 

Pertanto:

  • il conduttore può recedere solo dopo i primi 3 anni o all’esito dei successivi 2 anni e così via, ogni due anni, con preavviso di sei mesi prima. Tuttavia gli è sempre consentito recedere in anticipo, prima della scadenza, se lo prevede una specifica clausola del contratto o se vi è giusta causa (secondo la disciplina prima vista);
  • il locatore non può recedere dopo i primi 3 anni salvo ricorra uno dei motivi indicati sopra per il contratto 4+4. Alla scadenza dei successivi 2 anni può dare disdetta libera. In caso contrario, dovrà attendere il successivo rinnovo degli ulteriori 2 anni, e così via.

Pagamento durante preavviso e consegna chiavi

Il preavviso è obbligatorio. La semplice riconsegna delle chiavi non esonera il conduttore dal pagare il canone per tali sei mesi salvo diverso accordo espresso tra le parti.

Come si fa la disdetta dall’affitto?

Forma È ormai orientamento consolidato che la disdetta del contratto di locazione debba essere comunicata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con altre modalità (ad esempio a mezzo fax, telegramma) purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza.

La cassazione sottolinea che la legge a tale riguardo non prescrive a pena di nullità né la forma scritta né quello della trasmissione mediante raccomandata.

La disdetta deve essere sottoscritta dal locatore altrimenti la locazione non cessa e si considera per rinnovata per il tempo fissato dalla legge.

Contratto di locazione commerciale: definizione e tipologie 

Con la locazione commerciale il locatore concede in godimento al conduttore per una durata determinata un immobile che deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito sia di impresa che di lavoro autonomo.

La durata minima non può essere inferiore ai 6 anni. In assenza di previsione o in caso di previsione non conforme a quella legale, essa è automaticamente stabilita in 6 anni e la clausola che prevede una durata inferiore a quella legale è nulla. 

Alla prima scadenza (ad esempio dopo i primi 6 anni) il contratto è rinnovato automaticamente per altri 6, decorsi i quali vi è un ulteriore rinnovo tacito se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o comunica la disdetta per finita locazione.

La durata massima è di 30 anni. La previsione di un termine più lungo o che preveda una durata perpetua si riduce a 30 anni.

Disdetta locazione commerciale

Alla prima scadenza contrattuale, la locazione si rinnova tacitamente, salvo che il locatore ne impedisca la prosecuzione in presenza di specifici motivi. Resta fermo per il conduttore il diritto di recedere in qualunque momento dal contratto in presenza di gravi motivi o di motivi eventualmente previsti nel contratto.

Quando scadono i primi 6 anni dalla stipula del contratto, la locazione si rinnova tacitamente per un periodo di 6 anni. Ciò avviene anche quando la locazione era stata convenuta per una durata superiore.

Le parti possono tuttavia prevedere nel contratto che la rinnovazione avvenga per un termine uguale o superiore a quello originario, purché, in quest’ultimo caso, entro il limite massimo dei 30 anni. 

Il locatore può impedire che avvenga la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di specifici motivi, che esaminiamo nei paragrafi seguenti raggruppandoli in motivi relativi:

  • alla destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore;
  • a lavori di notevole entità che rendono inutilizzabile il bene.

Cessata la locazione a seguito di tale diniego, il locatore deve pagare al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Alle scadenze successive alla prima, ciascuna parte può impedire la rinnovazione automatica del contratto dandone preventiva disdetta all’altra parte oppure offrendone il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni. Rimane fermo il diritto del conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto o i gravi motivi.

Il locatore o il conduttore che non intende far proseguire la locazione oltre la sua scadenza, può liberamente dare disdetta del contratto comunicandolo all’altra parte, almeno 12 mesi prima della scadenza successiva ai primi 6 anni. 

La disdetta data dopo che il contratto si è rinnovato vale ad impedire la successiva rinnovazione.

La disdetta data dal locatore deve contenere la volontà di fare cessare la locazione alla sua scadenza e di riottenere quindi la disponibilità dell’immobile.

La disdetta data dal conduttore deve contenere la volontà di far cessare la locazione alla sua scadenza e quindi di restituire al locatore l’immobile alla scadenza del contratto, riconsegnandogli le chiavi.



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