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Registrazione tardiva contratto di locazione: ultime sentenze

29 Dicembre 2019
Registrazione tardiva contratto di locazione: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: registrazione tardiva del contratto di locazione; pagamento del canone in misura ridotta; efficacia sanante della nullità del contratto; mancata registrazione del contratto di locazione di immobili.

Registrazione tardiva del contratto di locazione: conseguenze

In tema di locazione, l’avvenuta registrazione tardiva del contratto ne sana la nullità con efficacia retroattiva e, pertanto, il conduttore, convenuto per il rilascio, che abbia corrisposto il canone, diversamente da quanto pattuito, nella misura ridotta prevista dall’art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23 del 2011 e dall’art. 5, comma 1 ter, d.l. n. 47 del 2014 (conv., con modif., dalla l. n. 80 del 2014), è inadempiente, poiché le citate disposizioni sono state dichiarate costituzionalmente illegittime.

Ne consegue che la pretesa azionata nei confronti del medesimo conduttore dal locatore non può avere ad oggetto un’indennità per occupazione “sine titulo” di ammontare normativamente e forfettariamente prestabilito, non trovando in particolare applicazione l’art. 13, comma 5, l. n. 431 del 1998, nel testo novellato dall’art. 1, comma 59, l. n. 208 del 2015, come interpretato dalla decisione n. 87 del 2017 della Corte costituzionale.

Cassazione civile sez. III, 24/09/2019, n.23637

Locazione: effetto sanante della registrazione tardiva

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso ma può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.

Tribunale Torino sez. VIII, 15/07/2019, n.3377

Registrazione di contratto di locazione pluriennale

In caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione ai sensi dell’articolo 17 del D.P.R. n. 131 del 1986, la conseguente sanzione è prevista dall’articolo 69, a mente del quale “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta”.

Da ciò consegue che l’imposta dovuta è parametrata sull’intero canone pattuito. Infatti, la base imponibile, ai sensi dell’articolo 43, lettera H, è costituita per i contratti diversi da quelli indicati nelle lettere precedenti, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, dall’ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l’intera durata del contratto.

L’imposta dovuta per la registrazione di un contratto di locazione pluriennale va determinata sulla base dell’intero canone. Tale imposta può, con facoltà agevolativa per il contribuente, essere liquidata anno per anno.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XVIII, 23/04/2019, n.1879

La registrazione tardiva del contratto di locazione

La registrazione tardiva del contratto di locazione svolge efficacia sanante sulla fattispecie contrattuale, determinando una interferenza tra regole del diritto tributario e quelle civilistiche attinenti la validità degli atti. (Il giudice a quo aveva escluso che la registrazione tardiva del contratto di locazione potesse avere efficacia sanante. In applicazione del principio che precede la Suprema corte ha cassato, nella parte de qua, tale statuizione).

Cassazione civile sez. III, 05/03/2019, n.6309

Nullità del contratto di locazione per mancata registrazione nei termini

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione ad uso abitativo, la registrazione tardiva del medesimo, consentita dalle disposizioni tributarie, determina la “sanatoria per adempimento” della nullità funzionale del contratto, già prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, salvaguardando, al contempo, in applicazione del principio del legittimo affidamento, sancito espressamente dal novellato art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) la posizione del conduttore, il quale abbia medio tempore uniformato la propria condotta alla previgente normativa di cui al d.lgs.n. 23/2011 e successiva norma di proroga, poi dichiarata costituzionalmente illegittima, ponendo in essere una condotta di fatto corrispondente a quella di diritto tutelata dalla norma.

Tribunale Forli’, 12/12/2018, n.973

Locazione immobiliare a uso abitativo

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

Cassazione civile sez. III, 22/08/2018, n.20881

Registrazione tardiva del contratto di locazione e corresponsione del tributo

In tema di tardiva registrazione del contratto di locazione, nel caso in cui le parti contraenti abbiano scelto di corrispondere il tributo di anno in anno per ogni singola annualità, anziché in un’unica soluzione anticipata per l’intera durata del contratto, l’Ufficio non ha titolo per poter commisurare la sanzione alla somma dei corrispettivi di locazione previsti per l’intera durata contrattuale.

Comm. trib. prov.le Milano sez. III, 03/05/2018, n.1874

Contratto di locazione registrato tardivamente: la produzione degli effetti

Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”.

Corte appello Palermo sez. II, 16/02/2018, n.327

La sanatoria ex post delle locazioni ad uso diverso non registrate

Il principio – secondo cui nelle locazioni ad uso diverso, la tardiva registrazione consente di sanare l’originaria nullità con effetti ex tunc, ossia decorrente dalla data di inizio del rapporto – non opera nelle locazioni abitative, che soggiacciono alla disciplina dell’art. 13 della l. n. 431/1998, nel testo attualmente vigente, per il quale la perentorietà del termine per la registrazione è posta a carico del solo locatore ed è finalizzata a consentire al conduttore la facoltà di ottenere la conformazione del contratto al regime autoritativamente predeterminato.

La perentorietà del termine per la registrazione delle locazioni abitative, di cui al richiamato art. 13, entrato in vigore l’1 gennaio 2016, trova applicazione con esclusivo riguardo alle locazioni stipulate a partire da tale data, posto che il termine decorre dalla stipula del contratto, con la conseguenza che non può essere sanzionata la omissione in forza di una disposizione introdotta quando il termine per l’adempimento era già scaduto.

Tribunale Milano, 18/12/2017, n.11282

Il patto dissimulato di maggiorazione del canone

Il patto dissimulato di maggiorazione del canone, concordato tra le parti di un contratto di locazione di immobili a suo non abitativo, è insanabilmente nullo, a prescindere dalla sua registrazione tardiva, pur non importando la nullità dell’intera convenzione negoziale.

Cassazione civile sez. un., 09/10/2017, n.23601

Tardiva registrazione di un contratto di locazione con l’indicazione del canone reale

A fronte di tale precisazione occorre rilevare la configurabilità di una possibile sanatoria a seguito della tardiva registrazione di un qualsivoglia contratto di locazione che contenga l’indicazione del canone reale, come convenuto fin ab origine tra le parti.

Ciò perché la normativa tributaria non qualifica come perentorio il termine di trenta giorni previsto per assolvere al pagamento dell’imposta di registro e, anzi, contempla sia la registrazione d’ufficio, sia il cosiddetto “ravvedimento operoso”, riconoscendo l’attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie nei casi e alle condizioni indicate dall’articolo 13 del Dlgs 18 dicembre 1997 n. 472.

Cassazione civile sez. un., 09/10/2017, n.23601

Contratti locativi abitativi con registrazione tardiva

Al riguardo dei contratti locativi abitativi con registrazione tardiva, a seguito della dichiarazioni di incostituzionalità dell’art. 3 comma 8 del D.Lgs. n. 23/2011 e dell’art. 5 comma 1 -ter del D.L. n. 47/2014, l’intervento in corso di causa della L. n. 208/2015, che ha modificato l’art. 13 della L. n. 431/1998, che trova piena applicazione nella fattispecie in esame, prevede che per i conduttori che hanno versato il canone di locazione nella misura stabilita dal citato D.Lgs. n. 23/2011, l’importo del canone di locazione dovuto è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile ovvero dalla data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 23/2011 al giorno 16 luglio 2015″ (data della seconda pronuncia di incostituzionalità).

Ne consegue che dalla conclusione del contratto e fino al 16 luglio 2015 il canone dovuto dal conduttore è pari soltanto al triplo della rendita catastale (come effettivamente versato) e non già al maggior importo riconosciuto in sentenza.

Corte appello Roma sez. IV, 31/07/2017, n.4962

Contratto di locazione: prima della registrazione produce effetti?

In tema di locazione di immobili, la tardiva registrazione del contratto di locazione sana con effetti “ex nunc” la nullità del contratto e quindi prima della registrazione il contratto è improduttivo di effetti. Nel caso di specie, l’onere della registrazione, secondo i patti contrattuali, incombeva su entrambi i contraenti e quindi, non essendo stata imposta dal locatore la forma verbale, alcuna tutela può essere invocata da parte del conduttore.

Tribunale Bari sez. III, 02/03/2017, n.828

Tardiva registrazione dell’accordo simulato 

Va rimessa alle Sezioni Unite la questione se, con riferimento alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in caso di simulazione relativa del canone mediante separato accordo recante l’importo maggiorato, la tardiva registrazione di quest’ultimo possa avere effetto sanante della nullità conseguente all’elusione della norma imperativa fiscale.

Cassazione civile sez. III, 05/08/2016, n.16604



4 Commenti

  1. Secondo la Cassazione, la registrazione avvenuta anche dopo i 30 giorni imposti dalla legge, ha effetto retroattivo e sana il contratto sin dall’origine. Dal punto di vista fiscale, ovviamente, sono dovute le sanzioni per il ritardo nell’adempimento. In caso di contratto di locazione non registrato, quali sono le conseguenze?

    1. Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla firma a cura del locatore. In assenza di tale adempimento esso è nullo. Poiché per l’evasione dell’imposta di registro è solidalmente responsabile anche l’inquilino, a quest’ultimo è consentito registrare autonomamente la locazione, evitando così l’accertamento. Le spese in tal modo sostenute dovranno essergli restituite integralmente dal locatore, salvo che il contratto abbia disposto una ripartizione dell’onere fiscale al 50% (non è possibile invece imporre tutta la spesa a carico dell’inquilino).Il locatore, dopo la registrazione, deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio entro 60 giorni. Tale comunicazione deve avvenire in forma scritta, allegando eventualmente copia del contratto registrato ovvero il numero, il luogo e la data della registrazione. Non si richiedono specifiche modalità per la spedizione, ma è consigliabile almeno l’uso della raccomandata con ricevuta di ritorno.Anche l’amministratore del condominio ove si trova l’immobile locato, oltre che l’inquilino, assurge a ruolo di sentinella della regolarità del contratto, anche se, a ben vedere, nessuna sanzione è stata prevista nel caso in cui il locatore non ottemperi a tale obbligo. All’amministratore che sia venuto comunque a conoscenza della locazione, una volta accertato il mancato ricevimento della comunicazione, non resta che effettuare gli opportuni accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate e, se del caso, denunciare la mancata registrazione del contratto.A detta delle Sezioni Unite della Cassazione [2], la nullità del contratto di affitto non registrato è “assoluta”, vale cioè per entrambe le parti ed è rilevabile dal giudice anche se non c’è una specifica richiesta di una delle parti. Fa eccezione solo l’ipotesi (che poi è sostanzialmente la regola) in cui la forma verbale sia stata pretesa dal locatore (per un proprio maggiore lucro): in quest’ultimo caso si tratta di una nullità cosiddetta “relativa” che vale solo per il padrone di casa e che solo il conduttore può fare valere. In pratica, il contratto non vincola l’inquilino ma solo il locatore. Ma quest’ultimo, come detto, può sempre provvedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione a uso abitativo. La possibilità, riconosciuta di recente dalla Cassazione, sana la nullità con effetto retroattivo.
      Nel caso in cui venga dichiarata la nullità del contratto per omessa registrazione o per indicazione di canone inferiore all’effettivo:il locatore perde il diritto a percepire il canone; l’inquilino può chiedere, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, la restituzione dei canoni versati “in nero”;l’inquilino può chiedere la restituzione di quanto già pagato, ma, nel contempo, avrebbe occupato l’immobile senza titolo; il locatore potrebbe, pertanto, chiedere al giudice di determinare una somma per indennizzarlo dall’occupazione dell’immobile che, a seguito della declaratoria di nullità, è avvenuta senza un valido titolo.Dunque, in caso di dichiarazione di nullità del contratto di affitto non registrato, il possesso del bene si tramuta in un’occupazione senza titolo con obbligo di riconsegna immediata da parte del conduttore. Per il proprietario emerge l’obbligo di restituzione dei canoni sino a quel momento percepiti.La mancata registrazione del contratto entro il perentorio termine sopra indicato legittima il conduttore a richiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti cosiddetti “con canone concordato”.

  2. Il padrone di casa deve registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla firma. Se non lo fa, il contratto è nullo. Nullo, però, solo per l’inquilino. Ciò significa che quest’ultimo, da un lato, non può essere mandato via di casa sul più bello e, dall’altro, non è tenuto a rispettare il contenuto dell’accordo, potendo, ad esempio, sottrarsi all’obbligo di pagamento del canone o a quello del preavviso prima della disdetta. in assenza di un contratto valido, decade anche il dovere di versare il corrispettivo mensile. Ciò vale, però, solo quando la mancata registrazione è il frutto di un’arbitraria scelta del locatore e non di un accordo tra le parti (accordo volto evidentemente a soddisfare un reciproco interesse: da un lato, quello di frodare il fisco e, dall’altro, quello di ottenere un canone ridotto). Ma che significa che il contratto è nullo solo per il locatore? In quali occasioni, ed entro quali termini, si può richiedere la restituzione dei canoni per un contratto di locazione non registrato?

    1. Secondo la Cassazione, quando il locatore non dichiara al fisco l’esistenza del contratto di locazione (quindi, in caso di mancata registrazione) oppure dichiara dei canoni di affitto inferiori rispetto a quelli pattuiti, l’inquilino ha diritto a chiedere la restituzione di quanto già versato e non regolarizzato. Lo può fare entro massimo sei mesi da quando ha lasciato l’appartamento. Tale conclusione – che è la conseguenza della nullità relativa del contratto di locazione – è stata ribadita più volte dalla Cassazione [1]. Una conseguenza drastica per il padrone di casa, ma che è la naturale conseguenza per aver dato causa a un contratto nullo per il diritto. Questi potrà al massimo avviare una causa contro l’affittuario per chiedere, quantomeno, un indennizzo per l’occupazione del proprio appartamento.Per evitare tale inconveniente, il locatore potrebbe allora decidere di registrare in ritardo, e con effetto retroattivo, il contratto di locazione, in questo modo restituendo validità alla scrittura che gli consentirà anche di impedire la restituzione dei canoni.Secondo i giudici, quindi, le conseguenze di un affitto in nero possono essere così sintetizzate:l’affittuario può sempre chiedere la restituzione delle somme versate a titolo di canone di affitto se il contratto non è stato registrato entro 30 giorni dalla sua firma;il padrone di casa è tenuto a ridargli tutti i soldi percepiti a titolo di canone di affitto;il padrone di casa, se vuole ottenere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile, deve avviare un autonomo giudizio contro l’inquilino. Il risarcimento che gli sarà riconosciuto non potrà mai essere pari al canone di affitto convenuto inizialmente nel contratto poiché di esso non vi è alcuna prova documentale.

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