A chi spetta cambiare la caldaia

13 Dicembre 2019 | Autore:
A chi spetta cambiare la caldaia

Su chi grava l’onere della sostituzione per i guasti agli impianti di riscaldamento nei condomini e nei rapporti tra proprietario e inquilino?

La vita nei condomini non è affatto facile. Seppur, all’inizio, i rapporti possono essere civili, capita spesso che, per questioni prettamente economiche, si trasformino in malcontenti e lamentele, così come accade nei contratti di locazione, tra proprietario e conduttore. Alla fine, è sempre una questione di soldi. Se, da un lato, l’unità immobiliare sarà gestita direttamente dal proprietario, la disciplina dell’uso della cosa comune comporta sempre problemi, soprattutto con riguardo alle spese da sostenere. Ma, come anticipato, anche all’interno dell’immobile di proprietà, se affittato a terzi, possono sorgere problematiche circa chi debba o meno queste spese improvvise e antipatiche. Ti stai chiedendo a chi spetta cambiare la caldaia e chi deve sostenere la spesa della sostituzione in questi casi? Vedremo sia nell’ipotesi condominiale, che nei rapporti privati tra locatore e conduttore, su chi grava questa incombenza.

Cos’è la caldaia?

È un’apparecchiatura che, tramite combustibile, realizza un passaggio di calore e lo spinge all’interno di un impianto di riscaldamento, così distribuendolo per tutto l’ambiente. Per le sue caratteristiche, la caldaia è elemento fondamentale all’interno di un appartamento, visto che consente non solo il funzionamento dei termosifoni, ma anche la fuoriuscita di acqua riscaldata, utile per gli usi quotidiani.

Essendo un macchinario a combustione, è necessario che, dopo l’installazione, sia messo a regime per la verifica delle corrette emissioni. Una volta costatato il corretto funzionamento del sistema, l’esperto intervenuto dovrà rilasciare un certificato, che ne attesti il corretto funzionamento.

La caldaia deve essere sempre tenuta sotto controllo, essendo consigliato almeno un accesso all’anno da parte del tecnico addetto alla manutenzione. Tuttavia, nonostante la particolare attenzione prestata, può accadere che, per difetto di fabbrica, o semplicemente perché l’impianto è oramai obsoleto, la caldaia smetta di funzionare e debba essere sostituita.

Se abiti in una casa indipendente, nessun problema: dovrai rimboccarti le maniche e mettere mano al portafoglio, procedendo alla sua sostituzione. Problemi sorgono quando l’impianto è condominiale o quando l’immobile è abitato da un inquilino.

Ripartizione spese condominiali

All’interno dei condomini, è fondamentale gestire le parti in comune degli edifici e la loro manutenzione. Per questo motivo, vengono formate delle tabelle millesimali che altro non sono che dei prospetti utili ad indicare il valore di un’unità immobiliare all’interno di un edificio, così identificando il diritto di ogni singolo condomino sulle parti comuni del fabbricato. Queste tabelle sono così chiamate perché il valore di ogni singola unità immobiliare è espresso in millesimi, dove i mille millesimi equivarranno alla titolarità di tutti i condomini. Grazie alla loro funzione, è possibile ripartire le singole voci di spesa che si vogliono disciplinare: scale, ascensori, riscaldamento e tutti quei servizi che, per loro natura, si prestano ad un maggiore o minore utilizzo dei condomini.

In mancanza delle tabelle millesimali, il condominio sarebbe costretto a nominare un esperto che, con in mano i singoli valori delle unità immobiliari, indichi in percentuale le spese che ogni singolo condomino sarebbe chiamato a sostenere per la manutenzione e conservazione di quella parte in comune.

A chi spetta cambiare la caldaia in condominio?

Nel caso in cui l’impianto di riscaldamento è condominiale, e non individuale, occorrerà provvedere insieme alla manutenzione di tutte le sue componenti, compresa la riparazione della caldaia.

Partiamo da un presupposto: il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune.

Pertanto, sarà legittima la delibera condominiale che porrà a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisca un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno, comunque, riallacciare la propria unità immobiliare [1].

Per la ripartizione della spesa scaturita dalla sostituzione della caldaia, non sarà, però, applicabile il criterio di ripartizione in proporzione dell’uso, così come accade, ad esempio, per l’ascensore. Ne consegue che la ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia sarà effettuata secondo i millesimi di proprietà, e non secondo i millesimi del riscaldamento [2].

Ripartizione spese contratto di locazione

Altra problematica riguarda la ripartizione di questo genere di spese nei contratti di locazione, tra proprietario e inquilino, sempre fonte di controversie giudiziali.

Partiamo da quello che dice la legge:

  • il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, deve garantirne il pacifico godimento durante la locazione, lontano da terzi che possano rivalere un diritto sulla casa affittata, deve ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie all’abitazione della casa affittata e deve eseguire tutte le riparazioni necessarie che garantiscano la locazione, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione;
  • il conduttore deve pagare il canone convenuto, osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della casa per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e sostenere le spese per le riparazioni di piccola manutenzione, oltre a dover restituire la cosa locata al termine del contratto nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il consumo normale derivato dall’uso della cosa.

A chi spetta cambiare la caldaia nei contratti di locazione?

Sebbene la legge indichi, tra gli obblighi del locatore, quello di eseguire tutte le riparazioni necessarie che garantiscano la locazione, mentre tra quelli del conduttore il sostenimento delle spese per le riparazioni di piccola manutenzione, in concreto, non sempre facile è individuare, spesa per spesa, quando una determinata sostituzione sia a carico di una o dell’altra parte.

La fonte principale da prendere a riferimento è il contratto d’affitto. Se qui è indicato chi tra proprietario e inquilino è onerato alla sostituzione, allora non potrai fare altro che rispettare quanto stabilito al momento della sottoscrizione dell’accordo e procedere in quel senso.

Diversamente, se manca una previsione contrattuale, occorrerà fare riferimento all’interpretazione della giurisprudenza. Sul punto, alcuni tribunali hanno avuto modo di confermare come, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, l’obbligo, gravante sul locatore, di mantenere la cosa locata nello stesso stato in cui si trovava al momento del contratto e, comunque, in uno stato tale da servire all’uso pattuito, include anche l’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, laddove devono intendersi come tali quelle derivanti non dal caso fortuito, ma dall’utilizzo quotidiano del bene da parte del locatore.

Ne deriva che spetterebbero al conduttore le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subìto una prima sostituzione [3].

Diversamente, la Cassazione [4] ha stabilito che la sostituzione della caldaia, se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione (e, quindi, di responsabilità del proprietario), in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l’impianto di riscaldamento).

Deve essere ricondotta, invece, alle modifiche migliorative dell’impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante.

note

[1] Cass. civ., sez. II, n.23756/2016 del 22.11.2016

[2] Cass. civ., sez. II, n. 1420/2004 del 27.01.2004

[3] Tribunale Salerno, n. 2702/2007 del 28.11.2007

[4] Cass. civ., sez. II, n. 238/00 del 12.01.2000


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube