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Affitto: al conduttore moroso non spetta l’indennità di avviamento

20 Marzo 2014
Affitto: al conduttore moroso non spetta l’indennità di avviamento

Nel caso di una locazione commerciale si può chiedere la risoluzione del contratto se il conduttore ritarda sempre il versamento mensile dell’affitto, non adegua l’affitto all’indice Istat; in tali casi il conduttore non ha diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Nella locazione di immobile a uso commerciale, il conduttore in ritardo coi pagamenti del canone compie un inadempimento contrattuale. In tali casi, pertanto, il locatore è legittimato a recedere dal contratto [1]. Tanto più se questo ritardo nel pagamento sia ripetuto [2]. Non ogni inadempimento, infatti, può portare alla risoluzione del contratto, ma solo quello che il giudice consideri “grave”, il che, per esempio, si verifica quando l’inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati e reiterati ritardi.

Costituisce, peraltro, adempimento parziale e insatisfattorio — che il locatore può rifiutare [3] e che può comportare la risoluzione del contratto per morosità — il mancato pagamento dell’aggiornamento Istat del canone [4] previsto da apposita clausola contrattuale.

Sul punto, la Cassazione ha puntualizzato che obbligazione principale del conduttore è quella del pagamento del canone. Il mancato versamento degli aumenti Istat convenuti costituisce volontario inadempimento, facendo venir meno l’equilibrio del contratto, che, in relazione all’entità delle somme non corrisposte e alla data della loro finale corresponsione, non può ritenersi di scarsa importanza [5].

Tutte le volte in cui il contratto venga risolto per morosità, al conduttore non compete l’indennità di avviamento [6].

Tale indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere, invece, l’indennità è pari a 21 mensilità. La legge stabilisce, infatti, espressamente, che tale indennità non è dovuta nel caso di risoluzione della locazione per

inadempimento  disdetta  recesso  del  conduttore o a una procedura fallimentare.


note

[1] Artt. 1453-1455 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 8550/1999.

[3] Art. 1181 cod. civ.

[4] Art. 32, legge 392/78.

[5] Cass. sent. n. 9913/98.

[6] Art. 34 legge 392/78.

Autore immagine: 123rf.com


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