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Spese rifacimento androne: chi paga?

28 Novembre 2019
Spese rifacimento androne: chi paga?

Manutenzione ordinaria e straordinaria dell’atrio: i titolari di negozi, magazzini, uffici e garage al piano terra, con proprio ingresso autonomo, devono partecipare?

Quando si tratta di mettere mano all’androne condominiale, c’è sempre aria di tempesta in assemblea tra chi sostiene che, alla spesa, debbano partecipare tutti i condomini e chi, invece, disponendo di un ingresso autonomo, vorrebbe evitare l’addebito. I primi interessati allo scorporo delle quote per l’atrio sono proprio i negozianti, titolari di magazzini al piano terra, del tutto indifferenti alle questioni collegate alle scale e all’ingresso comune all’edificio. 

Come si risolvono queste tipiche diatribe condominiali? Chi paga le spese di rifacimento dell’androne? Vediamo cosa ha detto, in merito, la giurisprudenza.

Cos’è l’androne?

L’androne dell’edificio comunale è quella parte dello stabile a cui si accede tramite il portone principale, necessaria a transitare per le scale, a prendere l’ascensore e, in definitiva, a giungere sino ai vari appartamenti. È quello che comunemente viene detto “piano terra” o atrio. Di lì, giornalmente, passano tutti i condomini. Si tratta, quindi, del luogo di passaggio tra il portone dell’edificio e le scale del palazzo, avente lo scopo di servire da collegamento tra la pubblica via e le scale. 

Non accedono di norma all’androne coloro che hanno un proprio ingresso staccato, come chi ha un magazzino, un ufficio o un negozio fronte strada, per cui è dotato di una propria saracinesca di accesso. 

A chi appartiene l’androne condominiale?

L’androne o atrio è di tutti i condomini: rientra tra le cosiddette «parti comuni dell’edificio». A norma del Codice civile, infatti, sono di tutti i condomini – ciascuno in proporzione dei propri millesimi di proprietà – le aree dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. La disposizione indica una serie di altre sezioni dell’immobile che, tuttavia, in questa sede non interessano. 

Dunque, di regola, l’androne – anche se non espressamente indicato dalla norma che si limita a parlare del semplice portone – è di tutti i condomini ossia di coloro che sono proprietario di un immobile situato nell’edificio. Esso è una «parte comune dell’edificio».

Chi partecipa alle spese condominiali?

Sempre il Codice civile stabilisce che le spese condominiali sono ripartite tra tutti i condomini, nessuno escluso, secondo millesimi. Questo criterio legale – ossia fissato dalla legge – non può essere cambiato salvo intervenga una delibera assunta all’unanimità in assemblea.

La medesima norma del Codice precisa però che, laddove si tratti di cose destinate a servire i condomini i misura diversa, «le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno ne può fare». Qui, urgono due chiarimenti importanti.

Il primo. La disposizione non parla di esclusione totale dalle spese, ma di una diversa ripartizione che tenga conto del diverso impiego che qualche condomino potrebbe fare di un’area o di un servizio condominiale a lui non necessaria. Ad esempio, è indubbio che chi vive al piano terra o al primo piano non utilizzi mai (se non, magari, per raggiungere il tetto) l’ascensore. È giusto, pertanto, che paghi di meno rispetto agli altri, ma non anche che non paghi affatto. Per escluderlo completamente dall’addebito della sua quota ci sarebbe bisogno dell’unanimità.

La seconda precisazione. La norma usa queste parole su cui vale la pena non passare frettolosamente «in proporzione all’uso che ciascuno ne può fare». Non si dice «… che ne fa». Quindi, conta l’uso potenziale e non quello effettivo. Il fatto, ad esempio, che un condomino che vive al secondo piano, pur potendo usare l’ascensore, non lo faccia, non interessa a nessuno. La circostanza che un anziano, siccome stanco e acciaccato, non abbia interesse a passeggiare sul giardino o a giocare nei campi da tennis non esclude la sua partecipazione alle relative spese (peraltro, di tali aree potrebbero giovarsi i suoi figli o nipoti conviventi).

Chi non partecipa mai alle spese condominiali?

Tralasciando in questa sede le ipotesi in cui è possibile il totale distacco dal condominio, il Codice civile completa la regolamentazione della divisione delle spese condominiali spiegando che, se vi sono cose a servizio solo di una parte dell’edificio, la spesa si ripartisce tra i titolari degli alloggi di riferimento e non anche tra tutti gli altri. L’esempio tipico è quello di un condominio che si ripartisce in due distinti corpi di fabbrica, dotatati di due tetti, due androni, due scale, due ascensori. Quelli della scala A non parteciperanno alle spese relative all’immobile della scala B e viceversa.

Chi partecipa alle spese dell’androne?

Veniamo, infine, alla divisione delle spese dell’androne. Ciò che si chiedono in molti è, anzitutto, perché i locali commerciali situati al piano terreno e che normalmente hanno accesso dalla pubblica via debbano partecipare alle spese dell’androne, non avendone un utilizzo diretto. 

La giurisprudenza, tanto della Cassazione [1] quanto degli altri tribunali [2] ha più volte detto che, alle spese per l’androne partecipano anche i titolari di negozi, uffici e magazzini dotati di ingresso autonomo e indipendente perché posti al piano terra, “fronte strada”. Conta, infatti, l’uso potenziale, non quello effettivo, del bene. Nessuno potrebbe impedire al titolare del negozio di entrare all’interno dell’edificio dall’atrio, né potrebbe escluderlo dall’uso del terrazzo posto all’ultimo piano (se non di proprietà esclusiva). Ragion per cui è giusto che anche lui partecipi alle relative spese. A tal fine, però, si terrà comunque conto del suo ridotto uso (secondo le regole prima dette con riferimento all’esempio dell’ascensore da parte del condomino del primo piano). Ed allora il titolare del negozio con proprio ingresso, seppur dovrà pagare la quota per l’androne, dovrà versare meno degli altri proprietari.

Così è stato affermato: «in caso di unità immobiliari con accesso indipendente dall’androne condominiale, ma inseriti nel condominio i titolari di tali beni devono in ogni caso partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, in quanto si presume che detti proprietari ne facciano comunque uso per avere accesso alle altre parti comuni, quali la copertura e i locali cantinati; mentre solo nel caso in cui sia dimostrato che i proprietari delle unità che hanno accesso indipendente dall’androne ne fanno un minore uso è possibile ricorrere al riparto delle spese secondo un criterio che tenga conto del ridotto utilizzo».

I proprietari di locali commerciali, al pari degli altri condòmini, possono usare quegli spazi comuni per l’accesso ad altre unità immobiliari in loro esclusiva proprietà, ovvero qualora non ne avessero, anche per l’accesso ad altri spazi comuni, quali il tetto, il lastrico, l’area cantine dove spesso vi sono impianti comuni e così via.

Certo è che il regolamento di condominio di natura contrattuale (ossia approvato all’unanimità), così come una delibera dell’assemblea anch’essa assunta con il consenso di tutti i condomini, possono sancire diversamente, sia in termini di spesa ridotta per queste unità, sia proprio escludendone l’onere integralmente la partecipazione.


note

[1] Cass. sent. n. 2328/77, n. 761/79 e n. 4646/1981

[2] Trib. Nocera Inferiore sent. del 20.08.2019.


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