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Mancata convocazione comproprietari in condominio

1 Dicembre 2019
Mancata convocazione comproprietari in condominio

Cosa succede se uno dei comproprietari dell’appartamento condominiale non viene avvisato della riunione in assemblea? Può opporsi alla richiesta di pagamento?

Il recupero dei crediti condominiali nei confronti dei morosi rischia spesso di bloccarsi dinanzi al mancato rispetto delle regole sulla convocazione in assemblea. Come, noto, le votazioni sono valide solo se tutti i condomini sono stati regolarmente avvisati della riunione; pertanto, laddove vi sia un minimo errore o vizio di forma (come nel caso della spedizione della raccomandata a un indirizzo sbagliato o del mancato rispetto dei cinque giorni prima dell’assemblea) l’intera delibera è nulla. Di conseguenza, anche la riscossione delle quote condominiali non può avvenire legittimamente.

Abbiamo affrontato tali problemi in una precedente guida. Ora, però, ci concentreremo sull’aspetto della mancata convocazione dei comproprietari in condominio. Gli esempi possono essere molteplici. Si pensi al marito e alla moglie titolari, in comunione dei beni, della casa coniugale; si pensi ai coeredi che abbiano ereditato l’immobile di proprietà del defunto; si pensi a più fratelli che abbiano deciso di acquistare una casa vacanza per goderne a mesi alterni. Cosa succede se uno dei comproprietari dell’appartamento condominiale non riceve l’avviso di convocazione in assemblea? L’amministratore è tenuto a spedire una raccomandata per ogni comproprietario o può limitarsi a inviarne uno solo intestato genericamente a tutti i titolari, presso l’unità immobiliare in questione? 

La giurisprudenza, sul punto, non è unanime. Le opinioni sino ad oggi registrate sono discordi. 

Di solito, quando si tratta di una coppia convivente, l’avviso è unico. Così l’amministratore si limita a consegnare un’unica raccomandata intestata ad entrambi i comproprietari. Ad esempio: «Egr. sig.ri Mario e Maria Rossi». 

Diversa è l’ipotesi in cui i comproprietari vivano in luoghi diversi, nel qual caso sarà necessario spedire una raccomandata diversa per ciascuna residenza [1].

Vediamo meglio, allora, cosa succede in caso di mancata convocazione dei comproprietari in condominio.

Chi deve ricevere l’avviso di convocazione dell’assemblea?

Il Codice civile stabilisce che «l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati». 

Con il termine «aventi diritto» ci si riferisce ai soli “condomini” in senso stretto, ossia ai titolari dell’immobile. Anche se, in alcuni casi, possono avere diritto a partecipare alla riunione altri soggetti (come l’inquilino in affitto o l’usufruttuario), questi ultimi devono essere avvisati non dall’amministratore, ma dal proprietario dell’appartamento. È questi, infatti, il vero “condomino”, unico titolare dei rapporti con il condominio. Se pertanto il proprietario non dovesse assolvere all’onere di informativa, la delibera sarebbe ugualmente valida ma questi potrebbe essere chiamato a risarcire l’eventuale danno economico patito dall’utilizzatore dell’unità abitativa per non aver partecipato alla riunione. 

Spedizione avviso di convocazione in assemblea

L’avviso di convocazione deve essere comunicato in modo che tra la data di ricevimento dello stesso e l’assemblea in prima convocazione vi siano cinque giorni liberi. 

Tale avviso va spedito con mezzi che garantiscano la prova del ricevimento. Questi sono elencati dal Codice e sono:

  • raccomandata a.r.;
  • fax;
  • posta elettronica certificata (Pec);
  • convocazione consegnata a mano e controfirmata per ricevuta.

Qual è il valore della convocazione nel caso in cui, per consuetudine consolidata, nel condominio viga l’abitudine di convocare l’assemblea con mezzi diversi da quanto previsto nel regolamento di condominio? Si pensi al caso dell’amministratore che lasci gli avvisi nella cassetta delle lettere per risparmiare sulle spese postali. Gli avvisi informali non hanno alcun valore, rendendo nulla la delibera. La Cassazione, tuttavia, in passato ha stabilito [3] che eventuali prassi generalizzate contrarie al regolamento possono derogare allo stesso e rendere valide anche altre forme di avviso se vi è prova che di esso il condomino abbia comunque avuto conoscenza. 

Comproprietari: chi deve partecipare alla riunione?

Tutti i comproprietari hanno diritto a partecipare alla riunione di condominio, ma la loro volontà si considera unica. Essi insomma valgono come una sola testa e possono quindi esprimere un solo voto. Ecco perché il Codice [3] stabilisce che, in caso di appartamento di proprietà di più soggetti, questi possono nominare uno di essi che funga da rappresentante per partecipare all’assemblea ed eserciti il voto.  

L’avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i comproprietari dell’immobile proprio per garantire loro l’esercizio del suddetto diritto alla partecipazione informata, conoscendo quindi l’ordine del giorno, il luogo e l’orario della riunione.

Se l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio non viene inviato a un comproprietario, quest’ultimo – e nessun altro – potrà impugnare la delibera condominiale. Dovrà farlo entro 30 giorni da quando gli viene recapitata la raccomandata con il verbale della riunione o senza limiti di tempo se non dovesse ricevere neanche tale comunicazione.

Debiti col condominio in caso di appartamento in comproprietà

Se è vero che, nei confronti del condominio, i comproprietari si considerano come un unico soggetto, è anche vero che, nel caso in cui ci sia da pagare le quote condominiali, costoro assumono una «responsabilità solidale». Cosa significa in pratica? Che l’amministratore può rivolgersi anche a uno solo di questi e, nei suoi confronti, esigere l’intera somma, a prescindere dalla sua quota di proprietà. Resta, ovviamente, salvo il diritto per chi ha pagato di rivalersi nei confronti degli altri comproprietari [4]. 

Marco, Romeo e Mariella sono coeredi del padre, avendo ereditato la casa ove questi viveva. Non avendo provveduto a dividere l’immobile, ne sono comproprietari. Poiché i tre fratelli vivono ciascuno con la propria famiglia in luoghi diversi, l’amministratore di condominio invia loro tre differenti convocazioni. L’assemblea approva delle spese che l’amministratore passa a riscuotere solo nei confronti di Marco, in quanto unico dei tre con un lavoro e, quindi, solvibile. Marco è tenuto a pagare l’intero, non potendo imporre all’amministratore di dividere la quota in tre parti ed esigere le altre due dai suoi fratelli. Sarà ovviamente diritto di Marco, una volta pagata l’intera quota, farsi rimborsare da Romeo e Mariella le loro rispettive parti. 

Se il comproprietario non paga, l’amministratore può rivolgere solo contro di questi il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per la riscossione delle quote condominiali. E proprio a questo punto, per il condominio potrebbe complicarsi la faccenda perché, nel caso in cui la delibera di approvazione delle quote fosse stata adottata senza che il comproprietario destinatario del decreto ingiuntivo venisse convocato in assemblea e senza aver ricevuto il relativo avviso, allora potrebbe presentare un’opposizione al decreto entro i quaranta giorni ed impugnare la delibera condominiale, di cui sarebbe venuto tardivamente a conoscenza.

Qui, però, interviene un aspetto cruciale. Secondo la giurisprudenza, non ci si può opporre al decreto ingiuntivo che esige le quote condominiali se prima non si è fatto opposizione alla delibera viziata di condominio. Opposizione che deve essere esperita entro 30 giorni da quando si è avuto notizia ufficiale dell’assemblea, ossia da quando l’amministratore ha comunicato il relativo verbale. Questo, in buona sostanza, implica che la delibera cui un condomino non sia stato convocato, se non impugnata nei termini, diventa definitiva: il vizio si sana e non può più essere contestata. Con la conseguenza che bisognerà anche pagare le quote richieste dall’amministratore. 

Tuttavia, se il verbale non viene inviato al condomino assente il termine dei 30 giorni entro cui impugnare la delibera non potrà mai iniziare a decorrere e, quindi, l’azione di nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche con l’opposizione al decreto ingiuntivo. E poi non spetta al condomino assente attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall’assemblea ove difetti la prova dell’avvenuta notifica al suo indirizzo del relativo verbale, giacché soltanto tale recapito fa sorgere la presunzione di conoscenza [5].

Di conseguenza, se l’amministratore di condominio agisce in via monitoria, sulla scorta di delibere ancora impugnabili dall’interessato, resta possibile che tali delibere vengano annullate dal giudice e il condominio venga pure condannato a restituire l’importo ricevuto [6]. 

note

[1] In merito al difetto di convocazione, invece, è stato il Tribunale di Grosseto, con sentenza n. 565 del 07/06/2018, a stabilire che la mancata convocazione di tutti i comproprietari dell’immobile indiviso sancisce l’irregolarità dell’assemblea, sul presupposto che la legge impone la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto. Nello specifico il Tribunale di Grosseto ha deciso che “Ove vi siano più comproprietari di un’unità immobiliare facente parte del condominio, la convocazione deve giungere a ciascuno di essi, affinché possano individuare un loro rappresentate che partecipi alla assemblea, secondo quanto previsto dall’art. 67 disp. att. c.c.”, precisando, inoltre, che “Spetta all’amministratore premurarsi di avvisare anche coloro che non vivono stabilmente nell’edificio condominiale ed individuare correttamente coloro ai quali deve essere inviata la convocazione all’assemblea, affinché la stessa possa legittimamente deliberare”. In senso contrario all’orientamento del Tribunale di Grosseto va evidenziato che, in alcuni casi, la validità della convocazione si può evincere dall’avviso consegnato all’altro comproprietario, in presenza di circostanze presuntive tali da far ritenere che uno abbia reso edotto l’altro. È il caso dei coniugi comproprietari dell’appartamento in cui convivono, in pieno accordo e senza contrasti di interessi tra di loro, per i quali è stato ritenuto presumibile che l’invito notificato ad uno dei due fosse stato portato a conoscenza dell’altro (Cass. n. 1206/1996).

[2] Cass. sent. n. 10866/18 del 7.05.2018.

[3] Art. 67 disp. att. cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 21907/2011.

[5] Cass. sent. n. 29386/2011.

[6] Trib. Milano, sez. Rho, sent. n. 3/10 del 04.01.2010.


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