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Appartamento non riscaldato: il condominio è responsabile?

4 Dicembre 2019
Appartamento non riscaldato: il condominio è responsabile?

Impianto di riscaldamento centralizzato guasto e non funzionante: a chi chiedere il risarcimento dei danni?

Sono già due settimane che il tuo appartamento è al freddo. I radiatori non si riscaldano a causa di un guasto alle tubature condominiali. Hai fatto più volte presente il problema all’amministratore che ha rigirato la frittata sull’originario costruttore e su un difetto di realizzazione del fabbricato. Dall’altro lato, l’assemblea non si decide a deliberare gli interventi di riparazione: alcuni condomini non hanno i soldi per pagare la ditta idraulica e la maggioranza ha preferito rinviare i lavori a dopo l’estate. 

Non puoi permetterti di congelare nel tuo stesso appartamento. Hai così deciso, per qualche mese, di spostarti nella tua seconda casa e di avviare i lavori di distacco dall’impianto centralizzato. Nel frattempo, hai smesso di pagare il condominio trattenendo le somme a titolo di risarcimento per i danni e i disagi che stai subendo. 

Cosa precede a riguardo la legge? In caso di riscaldamento guasto, il condomino è responsabile?

La questione è stata decisa dal tribunale di Milano in una recente sentenza [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici.

Riscaldamento centralizzato: chi è responsabile?

L’impianto di riscaldamento centralizzato appartiene a tutti i condomini, anche a quelli che si sono distaccati e muniti di un impianto autonomo (tant’è che questi continuano a concorrere alle spese straordinarie ben potendo, un giorno, tornare a riallacciarsi alla rete comune). 

Insieme all’impianto, sono in comune anche le tubature cosiddette “verticali”, quelle cioè che conducono l’acqua calda nei radiatori individuali, fino al punto di diramazione delle condutture orizzontali, quelle cioè che si incanalano nei vari appartamenti. 

Dunque, il criterio distintivo tra parti comuni e parti di proprietà esclusiva è quello della destinazione d’uso della singola tubatura collegata all’impianto idrico. 

Dalla proprietà dell’impianto in capo al condominio deriva anche la responsabilità per gli eventuali guasti e disservizi in capo ai condomini rimasti al freddo. Il condominio – in quanto custode dei beni e dei servizi comuni – è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non arrechino pregiudizio ad alcuno, dovendo pertanto rispondere dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

Se si rientra ancora nel decennio entro cui opera la garanzia del costruttore per i vizi di realizzazione del palazzo, i condomini possono rivalersi direttamente contro quest’ultimo.

Appartamento non riscaldato: il condominio è responsabile?

Il condominio deve pertanto risarcire i danni ai proprietari degli appartamenti non riscaldati e rimasti freddi a causa di un guasto all’impianto comune. 

Infatti, in mancanza di una specifica pattuizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, l’impianto di riscaldamento e, in particolare, “i tubi di mandata e ritorno”, costituiscono beni di proprietà del condominio e, quindi, comuni.

Il risarcimento del danno andrà ripartito dall’amministratore in capo a tutti i condomini secondo millesimi, anche considerando quelli che si sono distaccati e lo stesso danneggiato (che riveste in sé la doppia figura di danneggiante, in quanto partecipe al condominio, e danneggiato).

Appartamento non riscaldato: a quanto ammonta il risarcimento?

Il risarcimento del danno può consistete innanzitutto nelle spese sostenute per una abitazione di emergenza (ad esempio una camera d’hotel). Poi c’è il deprezzamento dell’unità immobiliare per mancato parziale utilizzo dei locali sino alla data in cui l’immobile è divenuto di nuovo agibile.

Se il guasto non poteva essere eliminato, ci sarà da risarcire le spese conseguenti alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo. 

Appartamento non riscaldato: posso smettere di pagare il condominio?

Il condomino titolare dell’appartamento rimasto al freddo non può però compensare da sé i danni patiti con gli oneri condominiali da versare mensilmente al condominio: non almeno prima dell’intervento di una sentenza del tribunale che quantifichi il risarcimento a lui spettante. Quindi, se questi non versa le quote ordinarie – ivi comprese anche quelle per il consumo del gas o dell’acqua necessaria al riscaldamento di cui però non ha goduto – l’amministratore può comunque notificargli il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

La prova

Spetta al condomino danneggiato dimostrare, oltre al non corretto funzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato nel proprio appartamento anche i danni subiti a causa di ciò, non potendo essere semplicemente presunti per il solo fatto dei radiatori freddi. 

Per il tribunale di Milano, “la sussistenza dei vizi all’impianto comune come lamentati dall’attore ha comportato danni allo stesso, che la Ctu ha accertato nel deprezzamento delle unità immobiliari per mancato parziale utilizzo delle stesse”, sino alla data in cui il condomino, a causa dell’impossibilità di utilizzare appieno l’appartamento, ha deciso di distaccarsi dall’impianto centralizzato.

Il venditore dell’appartamento è responsabile?

Quanto ai rapporti tra il condomino danneggiato e il venditore, essi – per il Tribunale – risultano irrilevanti stanti gli obblighi di custodia in capo al condominio di cui si è detto.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 8308/19 del 13.09.2019.


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