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Il regolamento condominiale allegato al rogito notarile

5 Dicembre 2019
Il regolamento condominiale allegato al rogito notarile

Solo le limitazioni alla proprietà trascritte e riportate in apposita nota sono opponibili all’acquirente che non abbia avuto conoscenza del regolamento condominiale perché non allegato al rogito notarile.

Hai appena comprato casa nuova. All’atto di acquisto è allegato il regolamento condominiale. Ti sei chiesto il perché? Per quale ragione il notaio ha ritenuto di dover unire, al rogito, anche il documento che sancisce l’insieme dei diritti e dei doveri di tutti i condomini? La ragione è spiegata dalla stessa giurisprudenza [1].

Come certo saprai già, il regolamento condominiale – obbligatorio tutte le volte in cui in un edificio ci sono almeno 11 condomini diversi – è un insieme di norme che disciplinano la vita del condominio, relativamente all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione. Il regolamento, che deve essere per forza scritto e il cui originale è custodito dall’amministratore, è dunque lo strumento di attuazione pratica dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condomino. Vincola chiunque occupi le unità immobiliari presenti nel condominio.

Per meglio comprendere le ragioni del regolamento condominiale allegato al rogito notarile è necessario partire dal classico esempio pratico. 

Vincoli del regolamento condominiale all’uso degli appartamenti

Come potrai già immaginare, ciascuno è libero di fare, in casa propria, ciò che vuole, nei limiti ovviamente dei pari diritti altrui. Non ha il diritto di fare rumore durante la notte o di sollevare fumi e polveri che potrebbero danneggiare i vicini, ma certo può stendere la biancheria fuori dal balcone (perché è lui a decidere come utilizzare il proprio appartamento); può decidere di dare in affitto una camera a uno studente o l’intero appartamento a una famiglia; può trasformare l’immobile in un ufficio o in un bed and breakfast. E qui il punto.

Ci sono alcuni regolamenti condominiali che, tuttavia, limitano l’uso dell’appartamento per una più pacifica e serena convivenza comune. Mettiamo quindi che, all’interno di un condominio, il regolamento vieti ai proprietari di adibire le unità abitative a pensioni o affittacamere. Poiché, come anticipato, ciascuno è libero di fare in casa propria ciò che vuole e nessuno può impedirglielo, solo un’autolimitazione potrebbe legittimare tale divieto. In pratica, deve essere lo stesso proprietario ad acconsentire a una riduzione dei propri diritti sulla sua proprietà. Tradotto in termini pratici, ciò significa che eventuali limiti all’uso degli immobili sono validi sono se il regolamento è stato approvato all’unanimità. Unanimità che si può raggiungere in due modi diversi:

  • o con il voto in assemblea a cui abbiano partecipato tutti i condomini;
  • oppure con l’accettazione del regolamento al momento dell’acquisto della proprietà. 

Soffermiamoci su questo secondo aspetto.

Che cos’è il regolamento di condominio contrattuale?

Quando si va dal notaio per comprare casa, si firma l’atto di acquisto. Si tratta di un contratto. Se, allegato al rogito vi è il regolamento condominiale, l’acquirente dichiara di averlo letto e di accettarlo. Viene così attuata una forma di votazione del regolamento condominiale che, in tal modo, raggiunge l’unanimità (perché accettato da tutti gli acquirenti) seppur in momenti tra loro differenti (al contrario della votazione in assemblea, in cui l’accettazione viene espressa in un solo contesto spazio-temporale). Proprio per questo, in tale occasione, si parla di regolamento contrattuale.

Ecco allora la ragione per cui il regolamento di condominio viene allegato all’atto di acquisto dell’immobile: affinché detto regolamento – approvato così da tutti i condomini all’unanimità – possa legittimamente porre clausole limitative dei diritti di proprietà sugli immobili. 

Questo implica che un regolamento contrattuale è anche potenzialmente più “pericoloso” di uno passato con la semplice maggioranza, perché potrebbe imporre ai proprietari cosa fare e cosa non fare all’interno delle proprie abitazioni. 

Solo un regolamento contrattuale, quindi, potrebbe vietare di stendere panni dal balcone, di realizzare B&b, pensioni, di trasformare gli immobili in attività commerciali, uffici, palestre, negozi, di svolgere lavori rumorosi, ecc.

Regolamento condominiale allegato all’atto di acquisto della casa usata

A realizzare il regolamento contrattuale è, di solito, il costruttore dell’edificio che, all’atto della vendita dei singoli appartamenti, fa firmare agli acquirenti anche il regolamento così dotandolo di maggiore autorevolezza proprio per le ragioni che abbiamo appena illustrato.

Ma cosa succede se uno degli originari acquirenti dovesse a sua volta vendere l’immobile? Il nuovo acquirente sarebbe vincolato a un regolamento che non ha mai votato o sottoscritto?

Proprio per questa ragione, sostiene la giurisprudenza, è necessario che il regolamento di condominio sia allegato anche ai successivi atti di compravendita, quelli cioè che trasferiscono la proprietà del bene da soggetto a soggetto.

La Cassazione ha precisato che la clausola del regolamento condominiale che limita l’uso della proprità privata – vietando, ad esempio, lo svolgimento dell’attività di affittacamere – rientra nella tipologia delle servitù atipiche. Trattandosi di una servitù, per essere fatta valere nei confronti dei terzi deve essere alternativamente: 

  • o trascritta nei pubblici registri immobiliari con una nota distinta da quella dell’atto d’acquisto, in modo che tutti gli interessati all’acquisto possano prenderne conoscenza (quindi, per vietare l’attività di B&B, per la Cassazione, non basterebbe la trascrizione del regolamento condominiale che contiene la clausola che lo vieta, ma occorrerebbe la trascrizione della specifica clausola);
  • oppure deve essere allegato al rogito notarile. 

Secondo un recente orientamento giurisprudenziale recepito anche dal tribunale di Milano, il divieto di affittacamere, contenuto nel regolamento condominiale contrattuale, non vale per i successivi acquirenti, a meno che le clausole contenenti i divieti (che possono essere configurate come “servitù atipiche e reciproche”), non vengano richiamate specificatamente nell’atto di vendita stesso o trascritte con apposita nota.

Con la conseguenza che se le clausole limitative sono contenute nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, ma non sono riportate espressamente negli atti di trasferimento successivi o trascritte con apposita nota a parte, esse non sono opponibili ai successivi acquirenti (non essendovi certezza reale della conoscenza).

In altri termini – in mancanza della trascrizione con apposita nota – le disposizioni del regolamento che stabiliscono i limiti alla destinazione delle proprietà individuali valgono “soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto di acquisto”. 


note

[1] Cass. sent. n. 6769/02018; trib. Milano, sent. n. 11784/2018; Trib. Milano, sent. n. 8710/2019.


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