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Muffa nella casa in affitto: si può andare via senza preavviso?

8 Dicembre 2019
Muffa nella casa in affitto: si può andare via senza preavviso?

Recesso e disdetta per giusta causa dall’affitto senza preavviso e risoluzione contrattuale per inadempimento: come tutelare l’inquilino che vive con l’umidità e a rischio per la salute. 

Vivi da oltre tre anni in un appartamento in affitto. Sin dai primi mesi, sono comparse alcune macchie di umidità che, poco alla volta, hanno dato origine a fenomeni di muffa. Hai segnalato più volte il problema al padrone di casa, facendo presente il grave pregiudizio alla salute per te e per i tuoi figli; ma questi fa orecchie da mercante e non vuole provvedere ai lavori di riparazione. 

Nonostante i trattamenti eseguiti all’intonaco, non sei nelle possibilità di risolvere la faccenda da solo. Così ti sei messo alla ricerca di un’altra sistemazione. Hai trovato una nuova casa ove andare a vivere; tuttavia ti chiedi se, con queste motivazioni, puoi abbandonare la vecchia dall’oggi al domani. In altre parole, il tuo problema è sapere se, in caso di muffa nella casa in affitto, si può andare via senza preavviso. 

La questione, in termini giuridici, è assai semplice, ma per comprenderla devi conoscere quali sono i diritti e i doveri dell’inquilino e in quali occasioni la legge gli consente di recedere dal contratto di locazione prima della naturale scadenza. 

Cerchiamo, dunque, di risolvere il tuo problema nel modo più semplice, pratico e, soprattutto, meno costoso possibile. Non vorresti, infatti, regalare al padrone di casa altre mensilità dell’affitto pur non avendo questi alcun rispetto nei tuoi confronti. Ma procediamo con ordine. 

Si può andare via di casa se c’è muffa?

Come forse già saprai, il contratto di affitto ha un termine di durata che è fissato dalla legge. A seconda del tipo di contratto che hai firmato, la scadenza può essere ogni 4 anni (nei contratti a canone libero, ossia “4+4”) oppure ogni 2 anni (nei contratti a canone concordato, ossia “3+2”, salvo il primo periodo di 3 anni). 

Solo se dai la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza, puoi recedere dal contratto. Altrimenti la locazione si rinnova da sola e sarai costretto a pagare l’affitto per un altro ciclo di anni (4 o 2, a seconda). 

Nel caso, però, sussista una giusta causa puoi recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone notizia al locatore e fornendogli sempre il preavviso di almeno sei mesi. Di tanto abbiamo già parlato nella nostra guida sul Recesso dal contratto di locazione.

Ma quale può essere una «giusta causa» che ti consente di disdettare il contratto in qualsiasi momento? La giurisprudenza ha fornito alcuni elementi distintivi. 

Si deve trattare, innanzitutto, di un fatto sopravvenuto rispetto alla firma del contratto di affitto. In tal caso, se le macchie di umidità e la muffa non potevano essere individuate né previste, con l’ordinaria diligenza, al momento del primo sopralluogo dell’appartamento, allora il requisito è soddisfatto.

Secondo elemento necessario ai fini della giusta causa è l’imputabilità della stessa: non deve cioè essere dipendente da un fatto o dalla volontà dell’inquilino. Se la muffa non è stata, pertanto, determinata da un comportamento di cattiva manutenzione imputabile al conduttore stesso (che, ad esempio, ha lasciato aperte le finestre) o se questi ha prontamente segnalato il problema al locatore, in modo da dargli la possibilità di intervenire per tempo, prima che il danno si producesse, allora è soddisfatto anche il secondo requisito della giusta causa.

Terzo – e forse più importante – elemento per poter recedere dal contratto di locazione è l’oggettività della giusta causa. La causa di recesso deve essere tale da rendere obiettivamente invivibile l’immobile. Non deve cioè trattarsi di una scusa, di un motivo futile o facilmente arginabile. Se, dunque, la presenza di umidità è un serio e conclamato rischio per la tua salute e quella dei tuoi familiari, puoi recedere dal contratto di locazione. 

Recesso per giusta causa: ci vuole il preavviso

La giusta causa, però, come anticipato, richiede l’invio del preavviso. Questo significa che, anche con la muffa, devi pagare il canone per sei mesi.

Tuttavia, c’è un’altra scappatoia offerta dal diritto: la risoluzione del contratto. Devi, infatti, sapere che, tra gli obblighi del padrone di casa, vi è anche quello di rendere vivibile l’immobile, in modo che l’inquilino ne possa pacificamente godere. In caso contrario, questi può sciogliersi dal contratto in qualsiasi momento. Questo comportamento – chiamato appunto «risoluzione per inadempimento» – è un po’ come lo “sfratto al contrario”, visto cioè dalla parte dell’inquilino. Si tratta di far valere la condotta colpevole dell’altra parte e, per ciò, interrompere le reciproche prestazioni.

Se, quindi, la «giusta causa» può dipendere anche da un fatto attribuibile a nessuna delle due parti (ad esempio, un improvviso trasferimento lavorativo) o a terzi (ad esempio il vicino che fa rumore rendendo impossibile dormire la notte), la risoluzione dipende sempre da colpa di uno dei due firmatari del contratto.

Ebbene, se l’inadempimento del locatore è grave, tanto da costringere l’inquilino a non poter più vivere dentro l’appartamento, questi non solo può smettere di pagare il canone di affitto, ma può anche andarsene di casa, dall’oggi al domani, senza dare preavviso.

A questo punto, nel caso in cui sorgano successivamente contestazioni tra le parti, sarà il tribunale a decidere se la causa di risoluzione del contratto – nel nostro caso, la muffa – è sufficientemente grave da giustificare l’immediato recesso per inadempimento. 

L’inquilino, dunque, con la certezza che le condizioni di insalubrità dell’immobile rendono impossibile la vita all’interno dello stesso, potrà “scappare a gambe levate”, previa acquisizione delle prove di ciò che afferma. Potrà, quindi, fare delle foto all’appartamento, chiamare un sanitario che faccia una verifica e rediga una perizia, in modo da utilizzare tali documenti in un eventuale successivo contenzioso con il padrone di casa. 


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