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Usufrutto: morte del proprietario

9 Dicembre 2019
Usufrutto: morte del proprietario

Cosa succede all’usufruttuario se il titolare dell’immobile muore? È necessario lasciare l’abitazione?

Hai l’usufrutto su una casa. Il proprietario è anziano e malato. Inizi, pertanto, a chiederti cosa potrebbe succedere alla sua morte. Il tuo timore è di dover fare le valigie e andare via. La cosa ti preoccupa. Così consulti un avvocato e gli poni un preciso quesito legale: in caso di usufrutto, la morte del proprietario dell’immobile fa cessare il contratto oppure il rapporto prosegue con gli eredi del primo fino alla scadenza inizialmente concordata?

Ecco la risposta che il tuo legale, munito di piglio pratico e in grado di usare un linguaggio semplice, potrà darti in questo caso.

Cos’è l’usufrutto

Come forse già saprai, l’usufrutto è un «diritto reale», un diritto cioè che verte su una “cosa” (una res, in latino). Questa “cosa” è un bene immobile, che può essere una casa o un terreno. Esiste anche l’usufrutto su un’azienda, ma non è questa l’ipotesi che tratteremo in questo articolo.

Tale diritto consente all’usufruttuario di utilizzare il bene di proprietà altrui come se fosse proprio, godendo dello stesso e dei relativi frutti (ad esempio, l’affitto), con il solo limite di non disporne (venderlo o donarlo) o danneggiarlo, insomma trattandolo con l’accortezza e la cura tipica del proprietario. 

Con l’usufrutto, il diritto di proprietà si attenua. Il titolare del bene – che dall’inizio dell’usufrutto si chiamerà nudo proprietario – perde il possesso e la disponibilità materiale dell’immobile, dovendo rispettare il diritto dell’usufruttuario fino alla sua estinzione. Alla scadenza dell’usufrutto, però, il nudo proprietario tornerà ad essere pieno proprietario e potrà ritornare nel possesso del bene. 

Come nasce l’usufrutto?

Di solito, l’usufrutto viene costituito per volontà del proprietario (futuro nudo proprietario) che può cederlo con un contratto (può essere una donazione o una cessione a titolo oneroso) o con un testamento.

È possibile l’usufrutto anche per usucapione, dopo l’utilizzo ininterrotto per 20 anni del bene.

Esistono casi in cui l’usufrutto scatta per volontà della legge. Si pensi all’usufrutto dei genitori sui beni immobili di proprietà dei minori. 

Cessione dell’usufrutto a terzi

L’usufruttuario può liberamente locare l’immobile a terzi percependone il canone di affitto. Tuttavia, per poter opporre la locazione al nudo proprietario, l’usufruttuario e il conduttore devono assicurarsi che il relativo contratto risulti da atto pubblico o scrittura privata oppure che il nudo proprietario sia comunque a conoscenza della locazione.

Salvo esplicito divieto del nudo proprietario, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto a un terzo. Egli deve notificare la cessione al nudo proprietario: in mancanza, essa rimane efficace, ma l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario nei confronti del nudo proprietario per gli inadempimenti verificatisi dopo la cessione. 

Quanto dura l’usufrutto?

Se non è la legge, sono le parti a stabilire la durata dell’usufrutto, indicandola in contratto. La scadenza dell’usufrutto può essere legata a una specifica data (ad esempio, «… fino al 31 dicembre 2030») oppure alla vita dell’usufruttuario (cosiddetto «usufrutto vita natural durante). In quest’ultimo caso, non appena questi muore, il nudo proprietario ritorna ad essere pieno proprietario. Gli eredi dell’usufruttuario non hanno alcun diritto di entrare nel possesso del bene.

Se la scadenza del contratto è fissata a una specifica data, l’eventuale morte dell’usufruttuario intervenuta prima di tale scadenza determina comunque la cessazione dell’usufrutto. Leggi Morte usufruttuario: che succede? Anche in questo caso, dunque, l’usufrutto non entra in successione e non passa agli eredi.

Cosa succede alla morte del proprietario dell’immobile in usufrutto?

Se è vero che la morte dell’usufruttuario determina sempre l’estinzione dell’usufrutto – anche quando la scadenza dello stesso indicata in contratto non sia ancora spirata – cosa succede alla morte del proprietario?

Abbiamo esordito spiegando che l’usufrutto è un diritto “reale” ossia su una cosa. Questo significa che tale diritto segue il bene in capo a chiunque ne diventi titolare.  

Quindi, l’immobile cadrà in successione agli eredi del proprietario, ma questi erediteranno solo la nuda proprietà, dovendo rispettare l’esistenza dell’usufrutto fino alla scadenza. Facciamo un esempio.

Marco concede l’usufrutto della propria casa alla sorella Ginevra, vita natural durante. Marco muore e, alla sua eredità, concorrono i figli Antonio e Rosita. Antonio e Rosita dovranno rispettare il diritto di usufrutto della zia fino alla morte di quest’ultima. Non potranno cioè mandarla via prima di tale momento.

Siccome l’usufruttuario ha diritto di utilizzare personalmente il bene o di darlo in affitto, gli eredi del proprietario non potranno rivendicare la piena proprietà neanche se l’usufruttuario non dovesse più vivere nell’immobile limitandosi a percepirne solo i frutti dell’affitto. 

Tuttavia, se l’usufruttuario non usa l’immobile per 20 anni, si ha la prescrizione e, quindi, l’estinzione dell’usufrutto. Il non uso si ha quando l’usufruttuario non esercita i poteri inerenti all’usufrutto.

Il mancato esercizio può dipendere:

  • dalla volontà dell’usufruttuario;
  • dall’impedimento del nudo proprietario o del terzo che non trasferiscono il possesso del bene;
  • da altra causa non imputabile all’usufruttuario. 

Per interrompere la prescrizione è sufficiente anche un solo atto di utilizzazione o sfruttamento del bene come, ad esempio, una lettera con cui l’usufruttuario richiede alle persone che abitano l’immobile di versare un corrispettivo per tale occupazione.

Cosa possono fare gli eredi del proprietario?

Per far cessare l’usufrutto, gli eredi del proprietario possono acquistare l’usufrutto dall’usufruttuario o sperare che questi vi rinunci spontaneamente. In entrambi i casi, l’usufrutto si estingue e i poteri dell’usufruttuario vengono assorbiti in quelli del nudo proprietario che torna ad essere proprietario pieno del bene. 

Anche l’usufruttuario può acquistare la proprietà dell’immobile (per contratto o per successione). In tale ipotesi, sarà lui a divenire pieno proprietario. 


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