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Affitto in anticipo: è legale?

9 Dicembre 2019
Affitto in anticipo: è legale?

Il padrone di casa può imporre il pagamento anticipato del canone di locazione?

Stai per firmare un contratto di affitto a canone libero, di quelli cioè che durano almeno quattro anni e prevedono un rinnovo automatico per altri quattro anni. Ci sono, però, alcune condizioni nel contratto che non ti convincono. La prima è la clausola con cui il padrone di casa ti impone il pagamento del canone di affitto in anticipo: dovrai versare tre mesi per volta entro il primo giorno del trimestre. Il che è contrario a quanto di norma succede nei normali contratti di locazione, in cui il versamento del canone avviene alla scadenza del singolo mese.  

Il locatore giustifica tale sua richiesta come forma di garanzia di esatto adempimento: in pratica, si vuol mettere al riparo da eventuali morosità che dovessero insorgere nel corso di esecuzione del contratto. 

Oltre a ciò, dovrai anche rilasciare, alla firma dello stesso contratto, una cauzione pari a tre mensilità a copertura di eventuali danni che dovessero risultare al momento in cui rilascerai l’appartamento. 

Secondo il locatore, è legale il pagamento dell’affitto in anticipo: nessuna norma lo vieta. A te, invece, la cosa puzza.

Ma a non convincerti è anche un’ulteriore clausola: vengono poste a tuo carico tutte le spese condominiali, in deroga alla legge sull’equo canone secondo cui invece solo alcune voci possono gravare sull’inquilino. 

Insomma, tutti questi aspetti ti inducono a ritenere che il contratto sia nullo. È davvero così? Cerchiamo di fare il punto della situazione su tali aspetti.

Pagamento canone affitto in anticipo: è lecito?

In merito alla possibilità che, in un contratto di affitto, sia previsto il pagamento del canone in anticipo, ciò è lecito solo nel caso di affitto «a canone libero», quelli cioè cosiddetti “4+4” poiché il loro contenuto non è tipizzato dalla legge. Vige quella che tecnicamente viene detta «autonomia negoziale»: in pratica, salvo con riferimento alla durata del contratto (e ad altre eccezionali ipotesi), le parti sono libere di regolare i propri interessi per come meglio credono. Esse, quindi, possono scegliere liberamente l’importo dovuto a titolo di canone di locazione, le modalità di versamento dello stesso e le relative scadenze, la ripartizione degli oneri di condominio, la regolamentazione delle spese di manutenzione dell’appartamento, ecc. 

Gli unici limiti a tale autonomia sono, come detto, la durata della locazione (che è imposta dalla legge e che non può essere inferiore a 4 anni con rinnovo automatico dopo i primi 4) e l’obbligo di registrazione del contratto, in mancanza del quale l’affitto è nullo e anche le sue clausole non sono vincolanti.

È, pertanto, lecita la clausola contrattuale che preveda il pagamento dell’affitto in un’unica soluzione, non ritenendosi che simile patto vada a contrapporsi allo spirito della legge 431/1998 o con qualche suo divieto inderogabile.

Si ritiene addirittura possibile il pagamento anticipato del canone annuale in un’unica soluzione. 

Al contrario, nei cosiddetti affitti «a canone concordato», quelli cioè della durata “3+2”, il contratto deve corrispondere al modello ministeriale, all’interno del quale è previsto il versamento del canone non prima della scadenza del singolo mese. Non tutti, però, sono di questo avviso. Secondo alcuni interpreti, sebbene queste scritture siano, rispetto a quelle a canone libero, già predeterminate nel contenuto (secondo il modello ministeriale predefinito), anche qui le parti resterebbero libere di personalizzare la clausola relativa alla data di scadenza del pagamento dell’affitto, che ben potrebbe essere a inizio o a fine mese.

Spese di condominio tutte a carico dell’inquilino: è legale?

Passiamo ora a risolvere il secondo dubbio. È lecito che un contratto di affitto imponga tutte le spese condominiali di tipo «ordinario» (quelle cioè mensili) a carico dell’inquilino? Anche in questo caso, la risposta è affermativa. 

I cosiddetti «oneri accessori», ossia le spese condominiali, sono regolati dall’articolo 9 della legge sull’equo canone [1]. Tale norma effettua una ripartizione tra locatore e conduttore degli esborsi dovuti mensilmente al condominio. Tuttavia, nel 1988 è stata abrogata la disposizione che vietava ogni patto volto ad attribuire al locatore un vantaggio ulteriore rispetto a quelli indicati dalla legge [2]. Pertanto, è attualmente legittimo l’accordo raggiunto dalle parti in ordine alla ripartizione degli oneri accessori, quand’anche assunto in deroga all’articolo 9 della legge sull’equo canone. 

Pagamento anticipato delle mensilità e cauzione

Attenzione a non confondere il pagamento anticipato delle mensilità con la cauzione. Il primo avviene a titolo di canone di affitto e viene automaticamente decurtato dai primi canoni o dagli ultimi, a seconda della volontà delle parti. 

La cauzione, invece, viene versata per assicurare il locatore dal rischio di morosità dell’inquilino e dal pericolo di eventuali danni procurati all’immobile. Con la conseguenza che, se quest’ultimo non paga uno o più canoni della locazione, il primo potrà trattenere la cauzione compensandola con gli arretrati. Non può fare lo stesso per risarcirsi dagli eventuali danni prodotti all’appartamento. In tal caso, il locatore – se non trova un accordo con l’ex affittuario – deve prima intentargli una causa affinché sia il giudice a liquidare, con esattezza, l’ammontare del risarcimento e delle spese per il ripristino delle parti danneggiate. Quantificazione quest’ultima che, quindi, non può fare unilateralmente il locatore.


note

[1] Art. 9 Legge n. 392/1978: «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi».

[2] Art. 79 Legge n. 392/1978.


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