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Locazione: spese di ristrutturazione e pagamento del canone

14 Dicembre 2019
Locazione: spese di ristrutturazione e pagamento del canone

Sto considerando di concedere in locazione (a un officina meccanica snc confinante che vuole allargarsi),un capannone da ristrutturare. Dal momento che come privato non scarico né costi né Iva, potrei proporgli di effettuare la ristrutturazione a sue spese e iniziare a percepire il canone dopo alcuni mesi (ad esempio, 12) dall’inizio della locazione o una riduzione dello stesso per un certo periodo di tempo. Le chiedo: ai fini fiscali (Irpef, Imposta di registro) andrei a pagare in base al reddito/canone effettivo percepito dalla locazione?

Nonostante non vi siano molte liti in corso fra amministrazione finanziaria e contribuenti a tal riguardo, la giustizia tributaria si è già occupata della materia, anche recentemente. A rigor di logica, il controvalore delle spese di ristrutturazione sostenute dal conduttore per sistemare l’immobile concesso in locazione dovrebbe essere considerato un reddito per il locatore.

In tal senso, si esprime anche la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione che ritiene che i lavori di ristrutturazione effettuati su di un edificio si risolvano in un vantaggio per il proprietario dell’edificio stesso.

Tuttavia, non basta la logica di cui sopra, né la costante giurisprudenza indicata, per ritenere imponibile detto controvalore in capo al proprietario dell’immobile. Infatti, è necessario anche che sia provato il collegamento diretto ed immediato fra le spese di ristrutturazione ed il canone concordato fra le parti.

Una recentissima sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Roma, la n. 15901 del 12.10.2017, ha stabilito che al proprietario non possa essere imputato alcun vantaggio quando nel contratto non esista un preciso legame fra il canone concordato e le spese di ristrutturazione – con il loro relativo valore – in capo al conduttore.

Nel caso esaminato dai giudici, il conduttore assumeva alcune obbligazioni che gli consentivano di usufruire di un canone ridotto per i primi anni di contratto e poi il canone veniva portato a regime entro la prima scadenza. Questa strategia contrattuale per altro è già largamente utilizzata da tutti i professionisti in quanto, nella realtà operativa, il rischio più rilevante non è tanto la tassazione del presunto provento da maggior valorizzazione dell’immobile ristrutturato, quanto le eventuali cause civili che potrebbero radicarsi fra le parti a causa dell’obbligo giuridico che ha il proprietario di mettere a disposizione del conduttore un immobile adatto all’uso convenuto, assumendone in proprio la responsabilità globale.

In effetti, il proprietario è tenuto a dare in locazione un bene che sia adatto all’uso che ne deve fare il conduttore ed è altresì obbligato a manutenerlo – nei limiti previsti dalla legge – consentendo la pacifica fruizione del bene al conduttore per tutta la durata del contratto stesso.

Pertanto, si suggerisce di provvedere a redigere un contratto che, tenendo conto delle salvaguardie civilistiche dei rapporti contrattuali di affitto commerciale, provveda a modulare il valore contrattuale sui primi sei anni di durata in modo tale che il conduttore versi il canone effettivamente pattuito e che i lavori di ristrutturazione rimangano ad effettivo suo carico senza produrre alcun vantaggio, diretto ed immediato, in capo alla proprietà immobiliare.

Ovviamente il conduttore potrà contabilizzare le spese sostenute e portarle in detrazione dal reddito d’impresa, rafforzando così la prova che il vantaggio e lo svantaggio delle spese di ristrutturazione rimangono entrambi esclusivamente in capo al conduttore stesso, senza riflessi in capo al locatore.

Articolo tratto da una consulenza resa dal dr. Mauro Finiguerra, commercialista.



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