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Atto di vendita del terreno rivalutato

21 Dicembre 2019
Atto di vendita del terreno rivalutato

Nel 2006, ho effettuato una rivalutazione di un appezzamento di terreno di proprietà di s.s. che, si presumeva potesse diventare edificabile (la società è proprietaria solo di questo terreno). Attualmente, ciò si è verificato solo limitatamente una piccola porzione di terreno (ora, non identificabile catastalmente). Le chiedo, in caso di vendita della suddetta parte posso godere, ovviamente in quota parte, dei benefici derivanti dalla rivalutazione effettuata sull’intero terreno?

La normativa da lei richiamata nel quesito è molto rigida ed ha già dato luce a moltissimi contenziosi, tanto che l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con diversi chiarimenti tramite circolari ministeriali che hanno trattato di volta in volta le problematiche della mancata asseverazione della perizia prima della esecuzione dell’atto di vendita del terreno rivalutato.

Sono stati presi in considerazione infatti: il mancato pagamento della prima rata nei termini, la mancata indicazione della rivalutazione nella dichiarazione dei redditi, le questioni dei terreni posseduti da più comproprietari, del consolidamento dell’usufrutto in capo al nudo proprietario, dei terreni oggetto di provvedimenti di esproprio, della rivalutazione di particelle inedificabili, dei terreni acquisiti per successione o donazione, dei terreni gravati da diritto di superficie.

Purtroppo, mai è stata affrontata la questione da lei sollevata nel quesito, essendo stata sinora riconosciuta la possibilità di rivalutazione parziale di terreni solo nel caso dei terreni in comproprietà fra più soggetti, dei quali solo alcuni intendevano rivalutare per vendere ed altri no.

Alla luce delle norme e della prassi, dunque, non è possibile dare risposta positiva al suo quesito, stante anche il fatto che non sarebbe comunque possibile cedere una quota di terreno “non identificabile catastalmente”, come da lei riferito nel quesito stesso.

Purtroppo, in questo caso, l’unica soluzione sembrerebbe essere quella di effettuare un frazionamento del terreno inizialmente rivalutato e, successivamente, richiedere una ulteriore perizia, di minor importo ovviamente, in relazione alla nuova particella catastalmente individuata a seguito del frazionamento. Indicare, infatti, solo parzialmente il valore rivalutato con perizia porterebbe alla conseguenza di far ritenere all’amministrazione finanziaria che sia stato indicato in atti un valore inferiore a quello di perizia, anche se riferito ad una sola porzione del terreno rivalutato, ed esattamente a quella ceduta.

Tuttavia, una volta che la porzione di terreno sia ceduta individualmente dopo il previo avvenuto frazionamento, si potrebbe tentare di presentare, prima di sottoscrivere l’atto di vendita, apposita istanza all’Ae competente volta a richiedere il riconoscimento della perizia già redatta, almeno per la parte proporzionalmente ceduta rispetto al totale.

In ogni caso, una volta usata la perizia, qualora l’Ufficio si esprima positivamente per l’utilizzo parziale di quest’ultima, non è certo che la stessa perizia possa essere utilizzata anche successivamente in caso di cessione della parte di terreno residua, nel frattempo diversamente individuata catastalmente a seguito dell’intervenuto frazionamento.

Articolo tratto da una consulenza resa dal dr. Mauro Finiguerra, commercialista.



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