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Cauzione affitto: è obbligatoria?

9 Dicembre 2019
Cauzione affitto: è obbligatoria?

Deposito cauzionale: è possibile stabilire che non sia dovuto alcun importo al padrone di casa?

Nel contratto di affitto che stai per firmare è previsto il versamento di una cauzione. Come ti ha spiegato l’agente immobiliare a cui ti sei rivolto, l’importo serve a garantire il proprietario di casa dal rischio di danni arrecati all’appartamento e da eventuali morosità. 

Sei, tuttavia, sicuro del fatto tuo: hai sempre rispettato gli immobili nei quali sei andato a vivere, tanto più per via del fatto che non hai figli e sei single. Vorresti, pertanto, stralciare la clausola dal contratto di locazione. Ma secondo l’agente non è possibile trattandosi di un modello standard. È davvero così? La cauzione affitto è obbligatoria? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Cos’è e a cosa serve la cauzione?

La cauzione serve a garantire il proprietario dell’immobile dai rischi di eventuali inadempimenti, da parte dell’inquilino, ai propri obblighi. Obblighi come quello di versare puntualmente il canone di locazione e tenere in buono stato di manutenzione l’appartamento. 

Dunque, la cauzione – o meglio detta “deposito cauzionale” – non costituisce l’anticipo di alcune mensilità e non può essere detratta dall’inquilino dalle ultime mensilità da versare prima della scadenza del contratto. Al contrario, la cauzione è una sorta di “garanzia” che serve al locatore per tutelarsi nel caso di danni all’immobile o di morosità.

Come funziona la cauzione?

La cauzione è una somma di denaro che viene consegnata al padrone di casa al momento della sottoscrizione del contratto e da questi trattenuta fino alla scadenza. La somma produce interessi che vanno restituiti all’inquilino insieme alla cauzione (sempre che non sopraggiungano ragioni per cui compensare la cauzione con i danni). Tali interessi si producono sempre e in automatico anche se il contratto di affitto prevede il contrario; è, infatti, nulla la clausola che dichiara “infruttiferi” detti interessi. 

Gli interessi devono essere restituiti al conduttore alla fine del contratto o, se questi lo richiede, al termine di ogni anno.

Alla scadenza del contratto, il locatore verifica le condizioni dell’immobile e lo stato dei pagamenti. Se tutto è in regola restituisce la cauzione all’inquilino con gli interessi già maturati. Se, invece, dovessero risultare degli inadempimenti, si procederà nel seguente modo:

  • se l’inquilino non ha versato canoni di affitto o gli oneri accessori (ossia, le spese condominiali concordate), il locatore trattiene la cauzione fino all’importo a lui dovuto compensando così crediti e debiti;
  • se l’immobile presenta dei danni dovuti alle condotte colpevoli dell’inquilino o all’assenza di manutenzione ordinaria su di lui gravante, il locatore può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento solo le parti si accordano sull’ammontare delle somme necessarie al ripristino dell’immobile. Se, invece, sorgono contestazioni (si pensi al caso in cui l’inquilino ritenga che per riparare alcuni fori nelle pareti sia sufficiente un importo inferiore), il locatore può trattenere la cauzione a patto che avvii una causa contro il conduttore. In pratica, deve essere il giudice a determinare l’ammontare del risarcimento. Il proprietario, quindi, è tenuto a restituire la cauzione se non rimette al tribunale la determinazione dell’esatto importo dovuto a titolo di indennizzo.

Ammontare cauzione

L’ammontare della somma da depositare non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone. Si ritiene, tuttavia, che le parti possano concordare (ad esempio, in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.

Approfondimenti sulla cauzione

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La cauzione è obbligatoria nell’affitto?

Il deposito cauzionale è una «clausola eventuale» nel contratto di affitto: essa cioè non è obbligatoria. Tutto è rimesso alla volontà delle parti: locatore e conduttore possono cioè concordare di stabilire o meno il rilascio di tale forma di garanzia.

Ciò è abbastanza scontato nel contratto di locazione a canone libero nel quale il contenuto della scrittura privata è determinato spontaneamente dalle parti (salvo alcune previsioni come la durata).

Tuttavia, si ritiene che anche nell’ambito della locazione a canone concordato, il cui modello ministeriale è predeterminato, le parti sono libere nel prevedere o meno tale patto aggiuntivo. Difatti, per come ha evidenziato la giurisprudenza, in mancanza di espressa previsione di un importo a titolo di cauzione, deve ritenersi che le parti abbiano rinunciato alla costituzione della garanzia preventiva.

Dunque, l’inquilino può chiedere lo stralcio della clausola del deposito cauzionale dal contratto di locazione ed è facoltà – ma non dovere – del locatore concederglielo. In sostanza, saranno i contraenti a decidere cosa fare per trovare un accordo che soddisfi entrambi. La legge, almeno in questo, non entra nell’autonomia privata. 



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