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Condominio senza fondo cassa e lavori urgenti

9 Dicembre 2019
Condominio senza fondo cassa e lavori urgenti

Messa in sicurezza condominio: responsabilità dell’amministratore o dei condomini?

Molti condomini sono fatiscenti e necessitano di lavori di messa in sicurezza. Dai balconi ai cornicioni, dalle grondaie al tetto, il rischio che i calcinacci possano cadere su auto e passanti è spesso elevato. Chi risponde dei danni procurati a terzi? 

Da un punto di vista civilistico, la vittima può limitarsi a fare causa al condominio e pretendere il risarcimento. Oltre a ciò, però, si possono aggiungere le conseguenze penali per il reato di lesioni colpose. 

In proposito, la giurisprudenza attribuisce la responsabilità in capo all’amministratore. È lui, infatti, a dover attivarsi per compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio ed è, pertanto, su di lui che il condominio – condannato a risarcire il danneggiato – si può rivalere. 

Difatti, il capo condomino ha il potere di ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria. Un potere, però, da inquadrare più come un “dovere” che non come una facoltà. Rientra, infatti, tra le sue attribuzioni, conferitegli dal Codice civile [1], disporre l’esecuzione di interventi conservativi urgenti sulle parti condominiali, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Il problema sorge, però, tutte le volte in cui l’amministratore non dispone della liquidità sufficiente a dare mandato alla ditta di lavori perché il condominio è senza fondo cassa. Del mancato avvio dei lavori urgenti chi risponde? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Lavori urgenti: responsabilità dell’amministratore di condominio 

Come anticipato, l’amministratore ha l’obbligo di intervenire per far rimuovere le situazioni di pericolo che mettono a rischio l’incolumità dei residenti in condominio e dei terzi [2]. Egli deve attivarsi per salvaguardare l’integrità dell’edificio condominiale, eliminando o evitando tutte le situazioni di pericolo.

Egli ha, quindi, il dovere di far eseguire i lavori urgenti di manutenzione straordinaria anche senza l’autorizzazione dei condomini quando non c’è sufficiente tempo per le convocazioni e le deliberazioni; di tanto, però, deve rendere edotta l’assemblea alla prima riunione utile. Si pensi al cornicione che sta per cadere o all’albero che rischia di finire in mezzo alla strada a seguito di una violenta nevicata. 

Se i lavori ritardano, l’amministratore ha comunque l’obbligo di mettere in sicurezza l’area, transennandola immediatamente, onde evitare che qualcuno possa farsi male. 

In sintesi, l’amministratore ha il dovere di intervenire, senza l’autorizzazione dell’assemblea, soltanto per le opere urgenti e improrogabili. In caso di inerzia, egli può incorrere in due diverse e concorrenti forme di responsabilità:

  • una responsabilità civile: egli deve tenere indenne il condominio per tutte le richieste di risarcimento presentate da terzi. A tal fine, dovrà attivare la propria assicurazione professionale che rifonderà al condominio quanto versato alla vittima del danno;
  • una responsabilità penale per non aver impedito l’evento lesivo, per come previsto dal Codice penale.

Tanto basta per ritenere che l’unico responsabile dell’evento lesivo causato dalla difettosa manutenzione dell’immobile non può essere che l’amministratore, in quanto grava su di lui l’obbligo di attivarsi per rimuovere quelle situazioni che mettono in pericolo l’incolumità di terzi [3].

Quando l’amministratore non è responsabile per danni a terzi

L’amministratore, però, può scaricare la propria responsabilità in due occasioni. 

La prima, indicata dalla Cassazione [4], è quando si affidi a un tecnico competente, che valuti la situazione di pericolo e specifichi gli interventi conservativi da realizzare in via d’urgenza. Il coinvolgimento di un tecnico qualificato nell’indagine sulla sicurezza dei manufatti ben può esonerare da responsabilità l’amministratore, che sull’apprezzamento del proprio consulente abbia fatto affidamento.

La seconda ipotesi è quando il condominio è senza fondo cassa. Non potendosi pretendere che l’amministratore utilizzi i propri soldi per l’avvio dei lavori straordinari o che la ditta edile proceda alle opere senza che sia stato costituito l’apposito fondo spese speciale, all’amministratore basta convocare l’assemblea e renderla edotta della situazione urgente. Se, infatti, i condomini non vogliono versare le quote per i lavori straordinari, saranno solo questi a rispondere dei danni, non potendosi più rivalere contro l’amministratore.  

Quindi, se l’amministratore è pronto a dare mandato ad un’impresa per eseguire la messa in sicurezza delle parti ammalorate, ma nelle casse del condominio non ci sono soldi a sufficienza per pagare la ditta, né i condomini sono intenzionati a sborsare le quote per tali interventi urgenti,  l’amministratore non può essere ritenuto responsabile. Per scaricare, però, ogni conseguenza sui condomini, quest’ultimo deve convocare subito un’apposita assemblea condominiale, con all’ordine del giorno l’approvazione di un preventivo di spese, per la realizzazione di tali interventi.

Rimettendo la scelta all’assemblea, l’amministratore avrà adempiuto ai suoi doveri. Pertanto, «in caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può essere ipotizzata alcuna responsabilità dell’amministratore per non aver attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai singoli condomini» [5].

È, infatti, vero che l’obbligo di rimuovere il pericolo incombe sull’amministratore, ma è pur vero che lo stesso obbligo incombe a carico dei singoli condomini nel caso in cui l’amministratore non sia in condizione di operare, per cause accidentali, tipo indisponibilità di fondi o rifiuto di contribuzione dei condomini.

In ogni caso, per impedire gli accessi alle zone pericolanti, sarà necessario che l’amministratore richieda l’intervento dei vigili del fuoco, in quanto spetta a loro il compito di espletare il soccorso tecnico [6] «al fine di salvaguardare l’incolumità delle persone e l’integrità dei beni».

I vigili del fuoco, poi, dopo aver messo in sicurezza i luoghi, intimeranno al condominio di effettuare i lavori di manutenzione straordinaria, per il tramite dell’ufficio comunale competente.


note

[1] Art. 1135 cod. civ. 

[2] Cass. sent. n. 25251/2008.

[3] Cass. sent. n. 34147/2012.

[4] Cass. sent. n. 46340/2014.

[5] Cass. sent. n. 16790/2011.

[6] Art. 24 del Dlgs 139/2006.


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1 Commento

  1. Nel caso in cui il condominio ( con almeno 10 proprietari ed una autorimessa interrata di 500 mq. priva dei requisiti antincendio) risulti non avere un amministratore:
    1. la responsabilità di eventuali incendi e danni nei confronti di cose e non di persone, verrà addebitata nei confronti di tutti i condomini?
    2.Anche nel caso in cui i vigili del fuoco già abbiano fatto un sopralluogo notificando ai vari condomini di non utilizzare l’autorimessa, indicando i lavori da effettuare ed informato ufficialmente il Comune?
    3.Infine chi parcheggia nell’autorimessa, nonostante la notifica dei vigili del fuoco, può essere sanzionato in qualche modo e da chi?

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