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Distanze tra edifici, costruzioni e sopraelevazioni

4 Agosto 2013
Distanze tra edifici, costruzioni e sopraelevazioni

Tutte le regole in materia di distanza minima tra edifici, costruzioni e sopraelevazioni, pareti finestrate, balconi e logge: nessuna possibilità di sanatoria.

Il codice civile detta le regole in materia di distanza tra costruzioni vicine. Analizziamo tutti i casi, per come interpretati anche dalla Cassazione.

Distanza minima

Le costruzioni su fondi confinanti devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, a meno che non siano realizzate in unione, cioè strutturalmente collegate, oppure in aderenza l’una all’altra. In questo caso è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, una intercapedine, che lasci scoperte anche solo parzialmente le relative facciate [2].

Cosa si intende per “costruzione”?

È importante definire cosa si intende per “costruzione”, poiché i corpi che rientrano in tale nozione sono soggetti alle norme appena viste sulle distanze minime.

Col termine “costruzione” la Cassazione intende qualsiasi opera non completamente interrata e che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche se realizzata mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad una costruzione preesistente; e ciò indipendentemente dalla destinazione della struttura (come nel caso di elementi accessori e pertinenze, quali le autorimesse, che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell’immobile) [3].

È stata ritenuta una “costruzione” anche il manufatto che, sebbene privo di pareti, come nel caso delle tettoie, determini un incremento del volume, della superficie e della funzionalità dell’immobile [4].

Rientrano nella nozione di “costruzione” anche tutte quelle parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti aggettanti) che, pur non essendo volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato, salvo siano di ridotte dimensioni o abbiano un carattere meramente decorativo.

Non sono dunque computabili ai fini delle distanze, solo gli elementi che hanno una funzione ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni o le grondaie [5].

La sopraelevazione

Le distanze vanno rispettate anche nel caso di sopraelevazione. Con questo concetto si intende qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato [6], quando sviluppi effettivamente una nuova cubatura.

Anche la modifica del tetto di un fabbricato integra una sopraelevazione, ma viene considerata “costruzione” solo se produce aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti [7].

Non sono soggette alle regole sulle distanze le costruzioni realizzate a confine con le piazze e le vie pubbliche, anche di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio [8].

Regolamenti edilizi

In deroga a quanto previsto dal codice civile, i regolamenti edilizi locali possono fissare distanze superiori, purché nel rispetto della disciplina urbanistico-edilizia nazionale e regionale.

Solo per i centri storici (le zone A), in caso di ristrutturazione vi è l’obbligo di mantenere le distanze intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, mentre nelle altre zone omogenee per gli edifici di nuova costruzione è prescritta in ogni caso una distanza minima di dieci metri tra le pareti finestrate e quelle degli edifici antistanti.

In presenza di strade, le distanze minime corrisponderanno alla larghezza della sede stradale maggiorata, per ciascun lato, ad una misura variabile dai 5 ai 10 metri, a seconda dell’ampiezza della strada. Di conseguenza, in questo caso, la distanza minima potrà andare dai 17 ai 35 metri.

La norma ammette distanze inferiori, ma solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate, con esclusione degli interventi diretti, realizzati sulla base di un singolo permesso di costruire.

Distanza tra pareti finestrate

Tra pareti finestrate di edifici antistanti vi deve essere una distanza di 10 metri: essa va calcolata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e con riguardo a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela [9].

Tale distanza minima di dieci metri tra i fabbricati vale anche nel caso in cui solo una delle pareti antistanti risulti finestrata e non entrambe.

Balconi e logge

Per verificare il rispetto delle distanze, si considerano non significative quelle sporgenze estreme della costruzione che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità (come mensole, cornicioni, grondaie e simili).
Al contrario, si considerano sporgenze significative le parti dell’edificio (quali scale, terrazze, balconi e corpi avanzati) che, anche se non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinati a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato.

Nessuna sanatoria per le violazioni

Le norme sulle distanze legali nelle costruzioni sono state scritte a tutela dell’interesse generale; pertanto non sono possibili né deroghe con accordi tra privati, né sanatorie con il rilascio di concessioni edilizie [11].

note

[1] Art. 873 cod. civ. e ss.

[2] Cass. sent. n. 21227/2009.

[3] Cass. sent. n.72/2013, n.13389/2011 e n. 4277/2011.

[4] Cass. sent. n. 16776/2012, n. 5934/2011 e n. 22127/2009.

[5] Cass. sent. n. 17242/2010.

[6] Cass. sent. n. 22895/2004.

[7] Cass. sent. n.20786/2006.

[8] Cass. sent. n. 6006/2008.

[9] Cons. St. sent. n.7731/2010.

[10] Cons. St. sent. n. 3889/2006.

[11] Cons. St. sent. n. 9751/2010.


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