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Quanto costa disdire un contratto di affitto?

23 Dicembre 2019 | Autore: Concetta Piedepalumbo
Quanto costa disdire un contratto di affitto?

Disdetta del contratto di affitto: chi può disdire un contratto di affitto, a quali condizioni e secondo quale procedura; quanto costa la disdetta, a chi spetta pagare i relativi costi e quali sono i documenti da presentare all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Sei proprietario di un appartamento. Hai deciso di affittarlo, trovi finalmente un inquilino e firmate il contratto di affitto. Dopo qualche tempo, prima della scadenza del contratto il tuo inquilino con una raccomandata A.R. ti comunica la sua intenzione di andar via. A questo punto, ti chiedi se è legittima questa sua decisione di lasciare l’appartamento e quindi di disdire il contratto prima della scadenza.

Sai che dovrai recarti all’Agenzia dell’Entrate per registrare la disdetta, ma non sai quali sono i documenti che ti serviranno e soprattutto non sai quanto costa disdire il contratto d’affitto e se l’obbligo del pagamento ricade solo su di te o se invece l’inquilino deve corrisponderti la metà dei costi previsti.

Prima di affrontare una lunga fila all’Agenzia delle Entrate è opportuno che tu abbia tutte le informazioni necessarie per procedere alla registrazione della disdetta. Pertanto, in questo articolo, vedremo insieme i casi in cui è possibile disdire un contratto di affitto prima della scadenza e attraverso quale procedura, quali sono i costi per la disdetta di un contratto di affitto, a chi spetta pagare i costi per la disdetta di un contratto di affitto e quali sono i documenti necessari per poter procedere alla registrazione della disdetta all’Agenzia dell’Entrate, senza correre il rischio di dovervi ritornare.

Disdetta anticipata del contratto di affitto

La disdetta dell’inquilino

La legge prevede la possibilità per il solo inquilino di effettuare la disdetta del contratto di affitto prima della scadenza in qualsiasi momento ed in presenza di gravi motivi oggettivi [1].

Tuttavia le parti nel contratto possono anche stabilire che la disdetta avvenga liberamente, e quindi senza l’onere per l’inquilino di fornire motivazioni gravi ed oggettive.

L’inquilino per disdire validamente il contratto dovrà comunicare la propria decisione di lasciare l’appartamento con una raccomandata A.R., non essendo sufficiente la semplice raccomandata o la sola comunicazione orale.

E’ necessario, però, che dia un preavviso al proprietario di almeno sei mesi e che quindi invii tale raccomandata almeno sei mesi prima del giorno in cui ha deciso di lasciare l’immobile.

Si badi bene che se tale termine non dovesse esser rispettato, il proprietario avrà il diritto di percepire i canoni di locazione per i sei mesi successivi alla spedizione della raccomandata.

Per fare un esempio, se l’inquilino ha intenzione di lasciare l’appartamento il 01.07.2020, dovrà spedire la raccomandata entro il 01.01.2020.

Se, invece, l’inquilino invia la raccomandata il 01.02.2020, e quindi cinque mesi prima del giorno del rilascio, il proprietario avrà diritto a percepire i canoni fino al 01.08.2020, anche se nel frattempo l’inquilino ha già lasciato l’immobile.

La disdetta del proprietario

Alla luce di quanto detto quindi solo l’inquilino può disdettare il contratto prima della scadenza ed in qualsiasi momento. Pertanto, una domanda sorge spontanea: ma allora il proprietario non può mai effettuare la disdetta del contratto prima della scadenza? Ebbene, la risposta è no.

La legge infatti prevede che il locatore possa recedere dal contratto di affitto, e quindi effettuare la disdetta, solo ed esclusivamente al termine della prima scadenza del contratto e solo ed esclusivamente in determinati casi, tutti tassativamente previsti dalla legge [2].

In particolare il locatore alla prima scadenza può impedire il rinnovo del contratto di affitto e quindi effettuare la disdetta quando:

  • ha intenzione di destinare l’immobile per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge, o dei genitori, figli e parenti entro il secondo grado;
  • ha intenzione di utilizzare l’immobile per esercitarvi attività volte a perseguire finalità pubbliche, sociali, assistenziali o culturali, mutualistiche o cooperative, ma solo quando il locatore sia una persona giuridica e a condizione che fornisca all’inquilino un altro immobile idoneo;
  • l’inquilino ha nel medesimo comune la disponibilità di un immobile libero e idoneo agli stessi usi di quello affittato;
  • l’immobile affittato si trova in uno stabile danneggiato che deve essere ricostruito o in un edificio a cui devono essere eseguiti dei lavori per garantirne la stabilità o che deve essere sottoposto a ristrutturazione, demolizione o trasformazione e per ragioni tecniche si rende necessario liberare l’immobile;
  • l’inquilino non occupa in maniera continua l’immobile, senza giustificati motivi;
  • ha intenzione di vendere l’immobile e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo ad eccezione di quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile stesso (ciò significa che prima di rivolgersi ad altri il proprietario dovrà preferire come acquirente, a parità di condizioni e prezzo, l’inquilino).

Pertanto, solo quando si verifichi una delle predette circostanze, il proprietario potrà effettuare la disdetta e dovrà farlo tramite raccomandata A.R. indirizzata all’inquilino da inviare entro sei mesi prima della prima scadenza del contratto.

Attenzione, però: entro dodici mesi l’immobile eventualmente liberato dovrà essere adibito all’uso per cui il proprietario ha chiesto il rilascio. In caso contrario, la legge prevede che l’inquilino avrà diritto a richiedere il ripristino del contratto di affitto alle medesime condizioni o in alternativa a procedere, anche in giudizio, per ottenere il risarcimento del danno [3].

Per fare un esempio, riepilogativo: sei un locatore e hai in corso un contratto di affitto ad uso abitativo di durata 4+4 con prima scadenza alla data del 01.07.2020. Se vuoi che l’inquilino lasci l’appartamento perché hai esigenza di adibirlo ad abitazione di tuo figlio, dovrai inviare una raccomandata A.R. entro la data del 01.01.2020. Ricordati che entro un anno dalla data in cui hai riottenuto l’appartamento, tuo figlio dovrà necessariamente abitare l’immobile, così da porti al riparo da eventuali pretese del precedente inquilino.

Quanto costa disdire un contratto di affitto

Esaminate le modalità ed i casi in cui poter procedere alla disdetta del contratto, passiamo ora ad analizzare i costi da sostenere per effettuare una disdetta.

Anzitutto, per sapere quanto costa la disdetta di un contratto di affitto, bisogna fare attenzione se si tratta di un contratto di affitto a regime ordinario o se, invece, si tratta di un contratto di affitto con l’opzione del regime della cedolare secca.

Contratti di affitto a regime ordinario

Per i contratti di affitto a regime ordinario l’importo da versare per poter procedere alla disdetta del contratto viene stabilita dall’Agenzia delle Entrate ed è attualmente pari ad € 67,00. Tale somma dovrà essere versata tramite il modello F24 Elementi identificativi, indicando il codice tributo 1503.

Se, invece, si è in possesso di un proprio pin rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, è possibile procedere al pagamento richiedendo l’addebito sul proprio conto corrente direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Contratti di affitto con il regime della cedolare secca

Per quanto riguarda, invece, il contratto di affitto con regime della cedolare secca, per la disdetta non sarà dovuto alcun costo.

A chi spetta pagare i costi per la disdetta

Chiariti quali costi sono dovuti, bisogna ora comprendere se il relativo pagamento spetta al solo proprietario o se anche l’inquilino è tenuto a versare una parte della somma. Per risolvere la questione, è sufficiente fare riferimento al contratto di affitto firmato dalle parti.

Se nulla è disposto sulla ripartizione delle spese relative al contratto, allora il costo per la disdetta dovrà essere versato integralmente dal proprietario. In caso contrario, se nel contratto è previsto che le spese relative al contratto spettino ad entrambe le parti, l’inquilino sarà tenuto a rimborsare al proprietario l’importo del 50%.

Procedura da seguire e documenti necessari alla disdetta

Entro trenta giorni dalla disdetta, dopo aver provveduto al versamento dei relativi costi se dovuti, bisognerà recarsi all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui è stato a suo tempo registrato il contratto. Sarà sufficiente compilare il modulo RLI, completandolo in ogni sua sezione e annotando in particolare nella sezione II “Adempimenti successivi” il codice 4.

Il modulo ti verrà consegnato al ricevimento presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, oppure potrai scaricarlo anche comodamente dal sito internet. Unitamente al modello, dovrai presentare allo sportello il contratto di locazione, la ricevuta del pagamento ed il verbale di rilascio dell’immobile.

L’impiegato allo sportello annoterà, quindi, la disdetta e ti rilascerà una ricevuta che avrai cura di allegare e conservare unitamente al contratto.

Attenzione a recarti in tempo presso l’ufficio perché se sono trascorsi i predetti trenta giorni, l’Agenzia delle Entrate ti chiederà il pagamento di una sanzione. Se muniti di apposito pin rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, tale operazione potrà essere effettuata sempre entro il termine di trenta giorni direttamente dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

Conclusioni

Ritornando, quindi, alla vicenda iniziale, se il tuo inquilino ti ha inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale ti ha comunicato che lascerà l’immobile tra sei mesi secondo quanto stabilito dal contratto, non ti resterà che aspettare che questi sei mesi trascorrano.

Dopodiché, quando ti restituirà le chiavi, firmerete entrambi un verbale di rilascio. Procederai al pagamento dell’imposta di registro di € 67,00 (se dovuta) ed alla compilazione del modulo RLI.

Ti recherai presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla disdetta, portando con te il contratto di locazione, la ricevuta del pagamento ed il verbale di rilascio dell’immobile e procederai alla annotazione della disdetta.



Di Concetta Piedepalumbo

note

[1] Art. 3 co. 6, L. n. 431/1998.

[2] Art. 3 co. 1 L. n. 431/1998.

[3] Art. 3 co. 5 L. n. 431/1998.


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