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Modifica tabelle millesimali: maggioranza

12 Dicembre 2019
Modifica tabelle millesimali: maggioranza

È necessaria l’unanimità o si può procedere anche a maggioranza dei presenti quando alcuni condomini hanno aumentato la volumetria dell’appartamento e bisogna modificare i millesimi?

Nel tuo palazzo diversi condomini hanno abusivamente aumentato le volumetrie dei propri appartamenti. Alcuni, ad esempio, hanno realizzato delle verande, mentre altri hanno creato soppalchi e allargato il balcone. Proprio a fronte di ciò, il condominio intende ora cambiare la ripartizione millesimale: non è, infatti, giusto che chi ha aumentato superfici abitative paghi ancora come se avesse gli originali metri quadri. 

Qui, sorge il problema: qual è la maggioranza per modificare i millesimi del condominio? 

Secondo gli interessati, la votazione richiede l’unanimità tutte le volte in cui gli abusi sono inferiori al 20% della volumetria originaria. A tuo avviso, però, se davvero così fosse, diventerebbe impossibile modificare i millesimi: gli interessati, infatti, si opporranno strenuamente ad un aumento delle spese a loro carico. 

Insomma, come stanno le cose? Per la revisione della tabella millesimale ci vuole la maggioranza o l’unanimità? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Modifica tabella millesimale: quando?

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce come e quando debba avvenire la modifica dei millesimi in condominio e come variare le tabelle. Ne riportiamo il testo per facilità di lettura, atteso che la comprensione non richiede particolari conoscenze tecniche. 

«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza» dei presenti in assemblea, a condizione che rappresentino anche almeno la metà dei millesimi dell’edificio, «nei seguenti casi: 

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore; 
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».

Modifica tabelle millesimali: maggioranza o unanimità

A leggere la norma, dunque, sembrerebbe che il quorum richiesto dal Codice per la modifica delle tabelle dei millesimi, quando resa necessaria da successivi interventi alle unità immobiliari (il secondo caso) sia della maggioranza solo quando le modifiche abbiano avuto un impatto pari o superiore al 20% della volumetria originale. Ma questo non significa automaticamente che, per modificare la ripartizione millesimale per abusi inferiori al quinto, ci sia bisogno dell’unanimità dell’assemblea. Se così fosse, la norma consentirebbe ad una porzione di condomini che hanno realizzato l’aumento di volumetria di impedire alla maggioranza di suddividere equamente le spese condominiali. 

Secondo la giurisprudenza, infatti, la norma continua ad essere interpretata nel senso che la revisione della tabella millesimale non ha valore negoziale (salvo che con essa l’assemblea abbia derogato volontariamente a norme codicistiche o regolamentari). 

Di conseguenza – anche a seguito delle modifiche apportate dalla riforma del condominio – la tabella millesimale può essere approvata con una maggioranza di 500 millesimi, che rappresentino almeno la metà dei millesimi complessivi dell’edificio. A tanto è arrivata del resto anche la Cassazione più di una volta [1].

In tale contesto, anche ove non sussista l’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale, è possibile che l’assemblea decida a maggioranza di far redigere una nuova tabella millesimale, più rispettosa della situazione reale, senza dover per forza raggiungere l’unanimità, ma a semplice maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell’edificio.

Ripartizione spese del tecnico per la modifica delle tabelle millesimali

Quanto, infine, alla ripartizione delle spese per i costi che tale modifica abbia comportato – con riferimento alla parcella del tecnico incaricato di rifare le tabelle millesimali – queste sono ripartite tra tutti i condomini, secondo millesimi di proprietà, anche tra quelli che non sono interessati alle modifiche. 


note

[1] Cass. sent. n. 11387/2013 del 13.05.2013.


9 Commenti

  1. In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

    Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

    1. In caso di modifica delle tabelle millesimali è necessario che abbiano forma scritta sia le nuove tabelle che l’atto con cui l’assemblea formalmente le approva.Non basta cioè che si applichino di fatto, al posto delle precedenti, nuove tabelle, ma è necessario, sostiene testualmente la Cassazione, che esse siano redatte in un testo scritto e che l’assemblea, con formale delibera, le approvi.Questo significa che affinché sia regolare il procedimento di modificazione delle tabelle millesimali occorre che:siano redatte in forma scritta le nuove tabelle;l’assemblea approvi le nuove tabelle con apposita delibera scritta.La sentenza n. 26.042 della Cassazione non impone invece che la delibera sia anche sottoscritta dai condomini o dal presidente o dal segretario.In altri termini per la Corte di Cassazione la forma scritta della delibera di approvazione delle nuove tabelle è rispettata quando la decisione dell’assemblea di approvare le nuove tabelle (che devono anch’esse risultare da atto scritto) abbia la forma scritta (risulti cioè da un verbale), ma non è necessario che il verbale dell’assemblea che contiene la delibera di approvazione sia anche firmato dai condomini e/o dal presidente e/o dal segretario.A conferma di quanto sopra, occorre dire che in precedenti sentenze la Corte di Cassazione ha precisato che:non c’è alcuna norma che imponga al presidente o al segretario di firmare il verbale d’assemblea e che, perciò, il verbale di un’assemblea di condominio che non rechi le firme del presidente o del segretario è sempre valido (sentenza n. 27.163 del 16 novembre 2017);il verbale deve contenere l’indicazione dei nomi dei condomini consenzienti e dissenzienti e le relative quote millesimali, ma non anche la sottoscrizione dei condomini sentenza a Sezioni Unite n. 4.806 del 7 marzo 2005).

    1. Non è necessaria l’esistenza di tabelle millesimali per mantenere in vita un condominio. Capita, non raramente, che i condomini non riescano nell’immediato a trovare un accordo sulle tabelle da adottare o, più semplicemente, non raggiungano il numero legale per la validità della delibera.Nessun problema. Finché non si raggiungerà il consenso necessario all’approvazione delle tabelle millesimali, il condominio potrà adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in modo da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare.

  2. Ho una casa che è diventata troppo grande per le mie esigenze: i mie figli sono andati a vivere lontano e sono rimasto solo con mia moglie. Ho pensato così di frazionare l’appartamento in due distinte unità immobiliari per poter vendere o affittarne una. Di tanto ho reso edotto l’amministratore affinché rifaccia i conteggi dei millesimi dei vari appartamenti, in modo da ridurre le spese condominiali attribuite all’unità in cui ora vivi. Secondo però l’amministratore non è necessario riscrivere le tabelle ma solo scomporre i millesimi prima attribuiti al mio immobile in due parti distinte, ciascuna per una diversa abitazione. L’amministratore insomma sostiene che la divisione di un appartamento in due parti – e la successiva vendita di una delle due – non produce una modifica delle tabelle millesimali ma obbliga l’assemblea a ripartire le spese tra le due nuove parti in modo proporzionale.

  3. È nulla la delibera condominiale presa a maggioranza che dopo aver revocato l’appalto della pulizia delle scale preveda che essa venga fatta “a turno” e “personalmente da ciascun condomino”, o comunque da “terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare”. Ad affermarlo è la Cassazione che pone fine a una vicenda che ha visto una condomina opporsi alla decisione del suo condominio di stabilire turni per la pulizia delle scale, anziché procedere alla ripartizione secondo le tabelle millesimali.

  4. Va sottolineata l’erroneità dell’assunto dall’appellante, secondo il quale il credito vantato dal condominio per spese condominiali non poteva essere opposto al credito, vantato dallo stesso condomino per il risarcimento del danno riconosciutogli, perché egli aveva contestato i crediti del condominio.

  5. Le tabelle millesimali del condominio possono essere rettificate o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
    Modifica e rettifica sono possibili nei seguenti casi:quando c’è stato un errore in sede di redazione della tabella stessa cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’appartamento singolo;quando c’è una modifica dell’edificio (ad esempio una sopraelevazione, un incremento di superfici o un incremento o diminuzione di uno o più appartamenti) che altera per più di un quinto (ossia di oltre il 20%) il valore proporzionale di uno o più appartamenti. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione. Il fatto che un appartamento migliori notevolmente il suo prestigio in seguito a ristrutturazioni edilizie interne anche importanti, non comporta un aumento dei suoi millesimi, e una conseguente diminuzione proporzionale dei millesimi degli altri appartamenti. Non rileva neanche il cambio di destinazione d’uso. In definitiva, lo stato di manutenzione della singola unità o l’utilizzo che ne viene fatto non influiscono sui millesimi attribuiti.

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