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Acquistare e vendere casa: le regole e i passaggi con i vari contratti

7 Agosto 2013
Acquistare e vendere casa: le regole e i passaggi con i vari contratti

La proposta irrevocabile di acquisto e di vendita prima del compromesso, il contratto preliminare e quello definitivo, i controlli sull’appartamento: ecco tutto ciò che c’è da sapere prima di procedere a una vendita o un acquisto immobiliare.

Ecco alcune regole che è bene conoscere se si intende comprare casa. L’acquisto di un immobile, infatti, è un momento assai importante nella vita economica di un risparmiatore, per il quale spesso si lavora una vita intera. 

 

La proposta irrevocabile

Gran parte delle vendite viene ormai mediata dalle agenzie immobiliari. Pertanto, il primo modulo con il quale ci si imbatte è la cosiddetta “proposta irrevocabile” (di vendita o di acquisto). Si tratta di un documento nel quale un soggetto dichiara di voler vendere o acquistare un bene a determinate condizioni (economiche, temporali, eccetera) indicate in tale atto.

Qualora la proposta venga accettata dall’altra parte (venditore o acquirente), il contratto si conclude definitivamente ed alle condizioni indicate nella proposta stessa. Le parti, quindi, non possono esprimere pretese ulteriori rispetto quelle inserite nel documento accettato (salvo ovviamente che vi sia l’accordo di entrambe per la modifica o l’integrazione).

La proposta irrevocabile può essere revocata dal soggetto che l’ha firmata fino a quando essa non venga accettata dall’altra parte. Tale potere di revoca, però, non è possibile se nella proposta vi è l’impegno alla irrevocabilità (per un dato periodo di tempo): in tal caso, il proponente non ha più la facoltà di revoca.

La legge non impone l’obbligo di firmare una proposta irrevocabile per procedere alla compravendita di un immobile. Pertanto le parti potrebbero anche farne a meno.
Il compromesso
Il passo successivo alla (eventuale) “proposta irrevocabile” è la firma del cosiddetto “compromesso” (in realtà, il termine giuridico corretto è “contratto preliminare”).

Con tale contratto, l’attuale proprietario e il futuro acquirente dell’immobile si obbligano a stipulare, entro una certa data e a determinate condizioni, l’atto definitivo dal notaio (comunemente detto “rogito”). Le condizioni sono, in genere, le stesse indicate nella proposta irrevocabile, se la si è firmata.

Con il preliminare, le parti si impegnano – per il futuro – alla vendita/acquisto, in modo da tenere “fermo” l’affare e, nello stesso tempo, concedersi un termine di tempo per organizzarsi materialmente (ad es.: l’acquirente per trovare la somma, il venditore per cercare una nuova sistemazione abitativa).

Le condizioni contenute nel contratto preliminare vengono fedelmente riportate nell’atto definitivo che è anche più completo e contiene tutti gli elementi dell’immobile richiesti dalla legge.
Nel compromesso è indispensabile individuare con esattezza il bene che si intende compravendere, il prezzo pattuito, i tempi per versare le rate dei pagamenti, la data entro cui il rogito deve essere stipulato.

Inoltre, occorre indicare le garanzie che il venditore concede: di solito, la garanzia di libertà da ipoteche e altri vincoli, la garanzia di regolarità catastale e urbanistica, la garanzia che l’appartamento è libero da persone e cose, eccetera.

Il rogito

Dopo la firma del compromesso, le parti devono firmare l’atto di compravendita vero e proprio che sostituisce tutti gli altri precedenti accordi e li contiene. Esso è il cosiddetto contratto definitivo (volgarmente detto “rogito” perché viene effettuato dal notaio). Si tratta dell’atto finale: l’ufficializzazione dei patti di compravendita contenuti nel compromesso e nell’eventuale proposta irrevocabile.
I controlli

Prima di firmare un compromesso occorre effettuare una nutrita serie di controlli per accertarsi che tutto sia in regola.

Stato dell’appartamento

In primo luogo è necessario accertarsi sullo stato di fatto dell’appartamento (per es. manutenzione, controllo degli impianti, ecc.). Si tratta di un controllo estremamente importante perché da esso dipende la possibilità di far valere, in futuro, eventuali vizi dell’immobile. La legge, infatti, stabilisce che i difetti di costruzione dell’abitazione non possano essere più contestati dall’acquirente se erano conoscibili all’atto della vendita.

È buona regola che il controllo delle condizioni dell’immobile sia svolto personalmente dal potenziale acquirente, eventualmente con l’ausilio di un tecnico di fiducia.

Verifica documentale

Il secondo tipo di controllo da effettuare è una verifica documentale (a molte delle quali peraltro provvede anche il notaio che sia incaricato della stipula del compromesso o del rogito).

  • a) Si tratta innanzitutto di controlli inerenti la persona del venditore (ad esempio, si deve verificare se per caso non si tratti di un fallito, di un minorenne, di un interdetto, eccetera) e il suo stato coniugale. Il fatto, per esempio, che si tratti di un soggetto non sposato oppure coniugato con un certo regime patrimoniale (come la comunione legale, la separazione dei beni o il fondo patrimoniale), comporta infatti notevoli differenze.
  • b) Inoltre occorre provvedere ai controlli dei documenti che riguardano il bene compravenduto: il rogito o la successione ereditaria “di provenienza”, i dati catastali, il regolamento di condominio con le tabelle millesimali, le licenze di costruzione, il certificato di abitabilità, l’eventuale presentazione di istanze di condono edilizio.

È importante leggere attentamente il titolo di provenienza dell’immobile, ossia il contratto con cui il venditore è divenuto titolare del bene che sta per alienare.

Se l’acquisto del venditore è avvenuto per successione ereditaria, occorre risalire al rogito con cui fu effettuato l’acquisto dal soggetto poi defunto e che ha lasciato quale erede il venditore.

È importante leggere il titolo di provenienza perché esso descrive esattamente ciò di cui il venditore ora dispone: ossia la consistenza del bene oggetto di vendita, le sue pertinenze, i vincoli che su di esso gravino, i costi che esso comporta (come quelli condominiali).

A voler essere particolarmente attenti, bisognerebbe anche risalire ai titoli precedenti dei precedenti proprietari, negli ultimi 20 anni.

Verifica ipoteche

Un altro momento delicato è quello della verifica di eventuali ipoteche gravanti sull’immobile: un compito che, generalmente, viene delegato al notaio all’atto del rogito. Tuttavia è sempre bene accertarsi di eventuali pesi gravanti sull’immobile già alla firma del preliminare, prima quindi di versare eventuali acconti.

Per accertarsi dell’esistenza di ipoteche bisogna compiere un’ispezione nei Registri immobiliari, che non deve limitarsi solo al venditore, ma deve anche spaziare su tutti i soggetti che siano stati titolari del bene in questione negli ultimi 20 anni.

Per evitare rischi, si potrebbe chiedere al venditore una fideiussione bancaria, sebbene sia costosa. In alternativa, si può chiedere di trascrivere nei pubblici registri il contratto preliminare che, in tal caso, dovrà però essere redatto dal notaio e scontare l’imposta di registro.

Arretrati col condominio

Non in ultimo è importante accertarsi, attraverso l’amministratore di condominio, se il venditore sia in regola con il pagamento degli oneri condominiali poiché, in caso di morosità, degli arretrati risponderà anche l’acquirente (ma solo per quelli dell’anno in corso e di quello precedente).
La caparra

Alla firma del compromesso è bene prestare attenzione alla qualifica delle somme versate al venditore. Infatti, se si versa una caparra confirmatoria, chi riceve la caparra, in caso di inadempienza rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare, deve restituire alla controparte (che intende sciogliersi dal contratto) il doppio della caparra ricevuta. Se invece è inadempiente chi ha versato la caparra, la controparte può recedere dal contratto e tenersi quanto ha già ricevuto.

L’attestato di prestazione energetica

Dal 2013, tutte le vendite devono contenere, in allegato, l’Attestato di Prestazione Energetica (Ape), oppure il “vecchio” Ace. Se ciò non avviene, la vendita è nulla.

L’Ape è un documento redatto da un esperto qualificato che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso specifici descrittori e che fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio stesso.

La regolarità catastale

La compravendita è nulla se non contiene una corretta intestazione catastale dell’immobile o se la raffigurazione planimetrica catastale sia difforme dallo stato di fatto del bene oggetto di alienazione.

In questo modo, il contribuente è incentivato a tenere il Catasto aggiornato e a consentire allo Stato una corretta applicazione dei tributi, che si assolvono avendo, appunto, come base di calcolo, la rendita catastale.

Lo schema grafico

Il presente schema è stato realizzato e concesso da Andrea Filoso (clicca sull’immagine per ingrandire)



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