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Se il proprietario non vuole restituire la caparra

13 Dicembre 2019
Se il proprietario non vuole restituire la caparra

Che fare se il locatore, padrone di casa, al termine del contratto di affitto, non vuol restituire la cauzione con la scusa di danni all’appartamento?

La scorsa settimana hai lasciato l’appartamento in cui eri in affitto. La proprietaria, però, non vuole renderti la caparra che avevi versato all’atto della sottoscrizione del contratto. Eppure, quando le hai consegnato le chiavi, si è presentata in casa e ne ha sommariamente verificato le condizioni senza sollevare lamentele di sorta. Anzi, avete per giunta firmato un verbale. Adesso, però, ti contesta dei danni che ritieni non dipendano da te. Cosa puoi fare se il proprietario non vuole restituire la caparra? Ecco alcuni utili suggerimenti su come muoverti in ipotesi di questo tipo. Suggerimenti che ti vengono forniti dalla giurisprudenza della Cassazione, più volte chiamata a pronunciarsi su questo spinoso quesito. 

La cauzione nell’affitto

Prima di iniziare a spiegare come comportarsi se il proprietario non vuole restituire la caparra è bene sapere che il termine corretto, in questo caso, è cauzione, o meglio ancora «deposito cauzionale».

La cauzione, prevista per gran parte dei contratti di locazione, ma assolutamente non obbligatoria, non può superare più di tre mensilità di canone. 

La cauzione altro non è che una somma che viene trattenuta dal locatore per compensarla in caso di:

  • canoni di locazione non versati;
  • danni all’appartamento.

Proprio per ciò, il conduttore non può arbitrariamente interrompere il pagamento degli ultimi canoni di affitto per compensarli con la cauzione già depositata. Se così facesse, il locatore non avrebbe alcuna garanzia su cui rivalersi nell’ipotesi in cui l’immobile risulti danneggiato. Ragion per cui, prima di operare tale soluzione, bisognerà trovare l’accordo con il padrone di casa. 

La cauzione produce sempre interessi, anche se il contratto dispone diversamente. Questi interessi vanno restituiti sempre al conduttore. La restituzione deve avvenire alla fine del contratto, anche se l’inquilino non lo chiede espressamente. Quest’ultimo, però, ha il diritto di pretendere gli interessi al termine di ogni anno. La scelta, dunque, spetta a quest’ultimo.

Gli interessi vanno, quindi, a incrementare il capitale della cauzione offerta al locatore e, nel caso in cui vi sia da operare dei risarcimenti, questi ultimi potranno essere utilizzati a tale scopo.

La cauzione nell’affitto va sempre restituita?

Abbiamo detto che la cauzione serve a garantire il locatore dal rischio di morosità o dai danni all’immobile. Tuttavia, la disciplina per un’eventuale restituzione all’affittuario è diversa a seconda del caso. Analizziamo separatamente le due ipotesi.

Cauzione e canoni non versati

Se, al termine dell’affitto, dovesse risultare che il conduttore non ha pagato una o più mensilità, il padrone di casa può trattenere la cauzione compensandola con i canoni non versati. Lo può fare senza dover prima farsi autorizzare dal giudice. Si tratta, infatti, di somme già accertate, “liquide ed esigibili”, che pertanto non necessitano di vaglio giudiziale.

Chiaramente, se la cauzione, al lordo degli interessi nel frattempo maturati, dovesse essere un importo superiore ai canoni non versati, la residua parte andrà restituita all’inquilino. Il padrone di casa, però, potrebbe valutare di trattenere tale ulteriore importo a titolo di danni lasciati all’immobile; in tal caso, però, dovrà rispettare le condizioni indicate nel successivo paragrafo.

Se, invece, in assenza di danni, il locatore non vuol restituire la cauzione dovuta all’inquilino, quest’ultimo può – incaricando un avvocato – presentare un ricorso per decreto ingiuntivo in tribunale (sezione lavoro) per ottenere la restituzione delle somme che gli sono dovute, con gli interessi. Il decreto ingiuntivo viene presentato al giudice con la copia del contratto di locazione registrato. Se si dovesse, invece, trattare di un affitto in nero, sarà necessario intentare una causa ordinaria, molto più costosa e lunga. In più, in questo secondo caso, bisognerà procurarsi le prove della consegna del denaro.

Cauzione e danni all’appartamento

Se l’appartamento dovesse presentare dei danni derivanti dalla manutenzione ordinaria spettante all’inquilino o comunque ascrivibili a quest’ultimo per via di un utilizzo non conforme ai patti o alla diligenza del buon padre di famiglia, il locatore può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento. Ma attenzione: il proprietario non può quantificare unilateralmente l’importo dei danni subiti. Diversamente, commetterebbe un abuso. Per cui, o trova un accordo con il conduttore, oppure deve rivolgersi al giudice. In altri termini, il locatore non può trattenere la cauzione senza, nel contempo, avviare una causa in tribunale per l’esatta quantificazione del risarcimento. Solo il giudice – in assenza di un’intesa tra le parti – può determinare l’importo dei danni patiti dall’immobile. 

Il locatore non può imputare al conduttore i danni derivanti dal normale deperimento per l’uso dell’appartamento: le conseguenze dell’usura sono, infatti, a carico del locatore. Secondo la Cassazione [1], la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla.

Leggi Mancata restituzione deposito cauzionale

Che succede, però, se le parti firmano un verbale di consegna con cui il locatore dichiara di aver visionato l’immobile e ritenerlo esente da danni? La dichiarazione lo vincola a meno che non si tratti di danni occulti, che non potevano essere visionati in quel momento o che sono stati nascosti dal conduttore. 

Approfondimenti sulla cauzione

Leggi i nostri articoli:



5 Commenti

  1. Voi dite:
    Cauzione e danni all’appartamento

    2° cpv

    “Il locatore non può imputare al conduttore i danni derivanti dal normale deperimento per l’uso dell’appartamento: le conseguenze dell’usura sono, infatti, a carico del locatore. Secondo la Cassazione [1], la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi”.

    Perdonate l’ignoranza, ma qua sono io a NON capire… Quel “deve considerarsi” di fine frase va inteso così?, cioè che, secondo la Cassazione, “la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso” deve essere presa in considerazione, ndr? Nel senso che BISOGNA TENERNE CONTO?

    1. Se il locatore alla fine del contratto, si ritrova con pareti piene di muffa, perché dovuto ab un uso non appropriato, e dovuto a risarcire?

  2. Se il locatore alla fine del contratto, si ritrova con pareti piene di muffa, perché dovuto ab un uso non appropriato, e dovuto a risarcire?

    1. Puoi trovare maggiori informazioni nei seguenti articoli:
      -Cosa fare se l’inquilino riconsegna al proprietario un locale danneggiato https://www.laleggepertutti.it/83132_cosa-fare-se-linquilino-riconsegna-al-proprietario-un-locale-danneggiato
      -Umidità e muffa in appartamento condominio: chi paga? https://www.laleggepertutti.it/180465_umidita-e-muffa-in-appartamento-condominio-chi-paga
      -Casa in affitto: chi paga i lavori? https://www.laleggepertutti.it/288207_casa-in-affitto-chi-paga-i-lavori
      -Infiltrazioni da casa in affitto: chi paga? https://www.laleggepertutti.it/180025_infiltrazioni-da-casa-in-affitto-chi-paga

  3. Che cosa intendi per “USO NON APPROPRIATO”? Secondo me, se l’appartamento è stato utilizzato con la “diligenza del buon padre di famiglia”, NON credo che all’inquilino si possano addossare delle responsabilità… Ad ogni modo l’uso “normale” dell’appartamento, se non erro, non implica l’onere, alla fine del contratto, di rimetterlo a nuovo. Diverso sarebbe – ma anche da dimostrare da parte del locatore – se l’inquilino tenesse chiuse le finestre 24 h al giorno per 365 giorni l’anno… Qui si potrebbe obiettare una negligenza nella manutenzione… ma, come detto, dimostrandolo. Scusate per l’intromissione…

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