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Riduzione canone locazione: come cambia base imponibile?

21 Dicembre 2019
Riduzione canone locazione: come cambia base imponibile?

Sono proprietario di un immobile affittato ad uso commerciale. Il contratto d’affitto avrà scadenza dopo i canonici 6+6  l’11/01/2020, quindi eventualmente verrà prorogato. Con l’inquilino abbiamo tuttavia raggiunto un accordo per la riduzione del canone già a partire dall’ 11/01/20 tramite scrittura privata da registrarsi presso l’Agenzia delle Entrate.  Leggendo qua e la mi è sorto il dubbio che, prorogando il contratto e contestualmente registrando l’atto di riduzione, l’efficacia di quest’ultimo non cadrebbe nel 2020 ma partirebbe dall’anno successivo (da profano probabilmente dall’ 11/01/2021) per cui non potrei per il 2020 usufruire di una base imponibile più bassa su cui calcolare le tasse e l’inquilino dovrebbe comunque continuare a pagare il fitto originale non ridotto. Se cosi fosse, è possibile registrare l’atto di riduzione del canone entro dicembre 2019 e farlo partire dal 11/01/2020 o ciò  si scontra con il fatto che il contratto è già praticamente scaduto? 

Partiamo da un principio consolidatosi nel tempo, grazie alla giurisprudenza. In tema di locazione, la variazione della misura del canone o del termine di scadenza non integra una novazione del contratto, trattandosi di modificazioni accessorie, occorrendo, invece, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi della volontà di creare un nuovo contratto e dell’oggetto nuovo del contratto (Cassazione civile, sez. III, 16/10/2017, n. 24279).

Anche perché, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti successivamente ad un altro stipulato in epoca precedente, e con riferimento al medesimo bene immobile, contemplante esclusivamente l’aggiornamento del canone – apparentemente congegnato non come patto integrativo/aggiuntivo del precedente, bensì come negozio autonomo, completo di tutte le clausole proprie di un contratto originario – deve qualificarsi in termini di patto meramente modificativo, e non di contratto novativo e sostitutivo (Tribunale Roma, sez. VI, 15/11/2013, n. 23093).

Inoltre, durante la pendenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo, è nullo l’accordo successivo tra le parti in ordine alla stipula di un nuovo contratto con retrodatazione della decorrenza e misura del canone, che comporti una durata residua, misurata a far tempo dalla data della stipula, inferiore a quella legale, ed un aumento retroattivo del secondo, perché le relative clausole violano le norme in materia di durata minima ed il divieto di modifica dell’entità del canone in costanza di rapporto (Cassazione civile, sez. III, 20/08/2015, n. 17026).

Ora, fatta questa premessa, registrando la modifica contrattuale, circa la riduzione del canone, a partire dalla scadenza naturale del contratto (11/01/2020), Lei avrebbe una differenza della base imponibile parametrata per tutto il 2020, al netto dei primi 11 giorni di gennaio, disciplinati dal vecchio canone.

Pertanto, non slitterebbe tutto all’anno successivo, ma la disciplina sarebbe segmentata a seconda di quanto effettivamente incassato nell’anno solare.

Anche per cercare di usufruire della cedolare secca che, sembra, non essere più nei piani della legge di bilancio 2020, potrebbe essere una buona idea quella di risolvere il presente contratto e istituirne uno nuovo; soluzione che non contrasterebbe con gli interpelli dei mesi scorsi pubblicati dell’agenzia delle entrate.

L’importante è formare un nuovo contratto entro la fine di dicembre, con nuovi importi, magari inserendo una modifica (seppur figurativa) all’attività che sarà svolta dall’affittuario: in questo caso, nessun problema potrà sorgere per Voi; ovviamente, dovrà essere registrato nei trenta giorni successivi!

Poi, il governo ci ha dimostrato come, fino all’ultimo, dei correttivi possono permettere il subentro in extremis di riconferme escluse inizialmente, come la cedolare anche per il 2020. Ma di questo non possiamo avere, ad oggi, la certezza.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Salvatore Cirilla



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