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Come e quando sciogliere la comunione

10 Agosto 2013
Come e quando sciogliere la comunione

Per sciogliere una comunione di un bene si può procedere a un contratto di divisione o, diversamente, al ricorso al giudice che procede alla formazione di lotti di pari valore o, se questi ultimi non sono possibili, alla vendita del bene.

Quando la proprietà di un bene fa capo più soggetti si dice che è “in comunione”. In particolare, la comunione indica lo stato di contitolarità in cui si trova un diritto reale (la proprietà, l’usufrutto, la servitù, ecc.). I vari soggetti comproprietari sono titolari di quote ideali (per es., il 30%, il 50%, ecc.). In mancanza di diversa disposizione, le quote dei soggetti si presumono uguali, anche con riguardo al diritto di godimento del bene. Dunque, ciascun compartecipe può usufruire e godere del bene comune in ogni tempo secondo la regola dell’uso collettivo. La facoltà di uso non è proporzionata alla quota, ma è completamente ampia come quella di chi sia unico titolare del diritto.

I contitolari si dicono, in genere, “comunisti” oppure, con riferimento al diritto che essi hanno in comune, “comproprietari”, “cousufruttuari” ecc. Se i contitolari si accingono a una divisione si chiamano “condividenti“.

La permanenza della comunione su un bene può essere gestita con difficoltà: infatti ogni decisione va presa collettivamente e l’uso individuale della cosa comune va ovviamente concordato con gli altri comunisti. Pertanto la comunione può essere sempre sciolta e divisa con un accordo (cioè un contratto) tra i titolari del bene stesso. Non vi è, infatti, alcun obbligo di rimanere in comunione. Quindi qualsiasi comproprietario, qualunque sia la sua quota di appartenenza alla comunione, può, in ogni momento, domandare lo scioglimento della comunione, indipendentemente dalla adesione degli altri comunisti.

Con lo scioglimento, ciascun “condividente” ottiene la titolarità esclusiva di una porzione del diritto comune (che prima, invece, apparteneva a tutti nei limiti della rispettiva quota).

Il diritto di chiedere lo scioglimento è imprescrittibile: ciò significa che si può chiedere lo scioglimento anche dopo diverse decine di anni che il bene è rimasto in comunione.

Tipi di divisione: se c’è l’accordo

Se i comproprietari trovano un accordo, si procede alla formazione dei lotti e si concorda sulla loro ripartizione; quindi ci si reca da un notaio per il rogito e per il pagamento delle imposte dovute per la stipula di tale contratto.

… e se non c’è l’accordo

Se, invece, non si riesce a trovare l’accordo, ciascun comproprietario può ricorrere al tribunale che disporrà lo scioglimento in via giudiziale.

In particolare, l’accordo potrebbe mancare sia sul fatto stesso di dividere il bene, sia sulla formazione dei vari lotti o sulla loro assegnazione.

In questo caso, viene predisposto un progetto di divisione con cui si definiscono i lotti da attribuire a ciascun condividente. A ciascun condividente spetta una porzione formata da una quantità di mobili, immobili e crediti di uguale natura e qualità.

Nel predisporre questo progetto può essere necessario (per formare i vari lotti da assegnare ai condividenti) arrivare alla vendita di tutti i beni comuni o una parte di essi in modo da trasformarli in denaro: in questo modo sarà più facile formare i lotti con un bene facilmente divisibile come il denaro. 

In particolare, il giudice ordina la vendita forzosa del bene in comunione all’incanto (all’asta) con una gara ad offerte in aumento, quando la comproprietà riguardi un solo bene (in particolare un immobile). Infatti, in tal caso, per ovvie ragioni, non sarà possibile rispettare la regola generale secondo cui a ciascun condividente spetta una porzione formata da una identica quantità di mobili, immobili e crediti; pertanto bisogna procedere alla vendita del bene per dividerne il ricavato, a meno che si tratti (ma è evento raro) di un immobile “comodamente divisibile” (per esempio una villa divisibile in due unità abitative).

L’esempio di una villetta

Ad esempio se Tizio è comproprietario, per la quota del 50% di una villetta bifamiliare e Caio è comproprietario del restante 50%, villetta composta da due porzioni abitative (una a est rispetto all’altra, l’altra a ovest rispetto alla prima) di identiche dimensioni, con il contratto di divisione si raggiunge l’obiettivo di rendere Tizio esclusivo proprietario, per esempio, della porzione a est (senza più alcun diritto, quindi, sulla porzione a ovest), e Caio esclusivo proprietario della porzione a ovest (senza diritti sulla porzione a est). In questo caso, la divisione è “senza conguagli” in denaro, in quanto i contribuenti conseguono l’attribuzione di una porzione esclusiva del bene ex comune (cosiddetta “quota di fatto”) di valore identico a quello della loro quota indivisa (cosiddetta “quota di diritto”) sull’intera massa oggetto di divisione.

Le eccezioni

La possibilità di procedere alla divisione di un bene trova alcune eccezioni:

a) se si tratta di comunione ereditaria originata da un testamento, la divisione è impedita se il testatore abbia disposto, in presenza di eredi minori d’età, che questa non sia possibile prima che sia trascorso un anno dal compimento della maggiore età dell’ultimo nato; ed è pure impedita se il testatore abbia disposto che la divisione dell’eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non superiore a cinque anni. In entrambi i casi, tuttavia, l’autorità giudiziaria, qualora gravi circostanze lo richiedano, può, su istanza di uno o più coeredi, consentire che la divisione si effettui senza indugio o dopo un termine minore di quello stabilito dal testatore;

b) il giudice, su istanza di uno dei coeredi, può sospendere, per un periodo di tempo non eccedente i cinque anni, la divisione dell’eredità o di alcuni beni, qualora l’immediata sua esecuzione possa recare notevole pregiudizio al patrimonio ereditario;

c) i contitolari abbiano stipulato un patto di rimanere in comunione (patto di indivisione), il quale però vale per un periodo non eccedente i dieci anni.



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2 Commenti

  1. Buongiorno, siamo cittadini francesi e abbiamo una casa in Trentino lasciata da nostro padre. Io desidero sciogliere di questa indivisione ma mio fratello non vuole, e vint’anni che dura la situazione, le spese della casa sono gestite da un commercialista. Ho proposto di acquistare la sua parte ma mi ha riposto di non. Mi domanda il libretto di risparmio di mio padre (che e morto 27 anni fa) quel libretto e stata ritirato dalla banca e non lo piu. Cosa posso fare. Grazie della riposta

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