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Possibile l’usucapione del bene in comunione (una casa, un’area condominiale, ecc.)

11 Agosto 2013
Possibile l’usucapione del bene in comunione (una casa, un’area condominiale, ecc.)

Per usucapire un bene di proprietà comune non è sufficiente l’uso esclusivo, ma un comportamento volto ad evitare che gli altri comproprietari utilizzino il medesimo bene, quale quello che terrebbe il proprietario esclusivo del bene.

È possibile che un bene la cui titolarità spetta a più soggetti, in comunione tra loro, venga usucapito da uno dei comproprietari (così, per esempio, un appartamento, un lastrico solare, un’area condominiale, ecc.).

Affinché possa usucapire un bene comune, il compartecipe deve tenere, nei termini temporali tipici dell’usucapione, un possesso esclusivo e, dinanzi ai terzi, il comportamento tipico di chi si atteggia ad essere il proprietario del bene: in particolare, si deve trattare di una attività apertamente contrastante con il possesso altrui e deve rivelare, in modo inequivocabile, l’intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo [1].

Il comproprietario può usucapire la quota degli altri comproprietari, estendendo la propria signoria di fatto sul bene comune in termini di esclusività, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano limitati ad astenersi dall’uso della cosa; al contrario, occorre che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con al possibilità di godimento di altrui, in modo tale, cioè, da evidenziarne una in equivoca volontà di possedere come il proprietario e non come il semplice possessore [2]. Per esempio, per usucapire un lastrico solare di un palazzo non basta che l’interessato ne abbia fatto esclusivo uso (per esempio, per stendere la biancheria), ma è necessario anche che abbia tenuto una serie di comportamenti esterni tali da impedire agli altri il godimento del bene, atteggiandosi come il titolare esclusivo (per esempio, facendo chiudere con un lucchetto la porta da cui si accede al lastrico).

Non basta, dunque, la prova del semplice non uso da parte degli altri condomini (infatti, il diritto di proprietà non è soggetto a prescrizione e chiunque può astenersi da utilizzare il proprio bene senza temere di perderlo); non basta neanche la prova di atti di mera gestione, né il consenso degli altri contitolari.

Il termine per l’usucapione comincia a decorrere solo quando agli altri partecipanti sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva, che deve comunque evidenziarsi in modo univoco (per esempio, da quando il condomino abbia ostruito agli altri comproprietari l’accesso al lastrico) [3].

La domanda diretta a far accertare l’avvenuta usucapione di un bene richiede la presenza in causa di tutti i comproprietari in danno dei quali l’usucapione stessa si sarebbe verificata.


note

[1] Cass. sent. n. 11419 del 22.07.2003; Cass. sent. n. 12775 del 20.05.2008.

[2] Cass. sent. n. 9903 del 28.04.2006.

[3] Cass. sent. n. 2944 del 9.04.1990.


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1 Commento

  1. buongiorno :: io vorrei sapere se si puo’ usare il modelo usocapione di un terreno comunale in affitto

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