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Come si stabiliscono i millesimi condominiali

15 Dicembre 2019
Come si stabiliscono i millesimi condominiali

Calcolo tabelle millesimali e coefficienti degli appartamenti in condominio: non contano solo i metri quadri.

Questa volta è proprio il caso di dirlo: le dimensioni non sono tutto. Non almeno quando si parla di appartamenti in un condominio. Se, infatti, hai notato delle incongruenze tra i millesimi che ti sono stati assegnati e quelli dei tuoi vicini, non devi per forza cercare le ragioni in un errore di calcolo nella metratura dell’immobile commesso dal tecnico che ha redatto inizialmente le tabelle. Insomma, ciò che sto cercando di dirti è che ad influenzare la misura dei millesimi attribuiti a ciascun condomino non sono solo i metri quadri, ma anche altri elementi. Quali? Come si stabiliscono i millesimi condominiali? A spiegarlo è una recente ordinanza della Cassazione [1]. Cerchiamo di capirlo qui di seguito. 

Millesimi: quali elementi contano?

Un tempo, si faceva a gara per avere l’attico: oltre ad essere all’ultimo piano, e perciò godere di una vista spettacolare, era anche considerato l’appartamento più suggestivo, quello con maggiore luce e aria, quello che non risente del chiasso del calpestio dei vicini e che si poteva arredare nel modo più pittoresco. 

Oggi, invece, che gli spazi in casa non bastano mai, ci si è accorti dei grossi limiti dell’ultimo piano, anche per via del fatto che è quello dove batte più il sole quando fa caldo e dove si sente maggiormente il freddo quando è inverno. In più, ci sono i soffitti che spiovono e non consentono di sfruttare tutta l’area in altezza. Insomma, a parità di metri quadri, chi vive nell’attico è sicuramente più sfortunato di chi sta al primo piano. 

Ma chi sta al primo piano rialzato, e magari ha un bagno cieco e un balcone in meno, che si affaccia in mezzo alla strada e che risente dell’umido proveniente da terra, che deve convivere con lo smog e che magari non è neanche servito dall’ascensore, sta peggio di chi vive sopra di lui. 

Sono tutti esempi per dare un’idea di come le dimensioni non siano l’aspetto determinante quando si valuta un’unità immobiliare in condominio.

Come avevamo già spiegato nell’articolo come si calcolano i millesimi di un appartamento, il geometra incaricato di redigere le tabelle millesimali deve tenere in debita considerazione anche ulteriori fattori come:

  • la destinazione;
  • l’orientamento;
  • il prospetto (ossia l’affaccio);
  • la luminosità;
  • il piano.

Esposizione e luminosità della casa nel calcolo dei millesimi

Nel calcolo del valore delle superfici, una camera da letto vale più di un corridoio. Non si può mettere, quindi, sullo stesso piano un appartamento che ha camerette strette, mentre i disimpegni e i corridoi sono più ampi. Un ripostiglio è certo comodo, ma è sicuramente più conveniente avere una cucina vivibile. E se anche i balconi sono ormai divenuti indispensabili è di certo preferibile uno spazio coperto come uno stanzino. 

Ad ogni camera viene dato una sorta di punteggio. Ad esempio, la camera da letto ha 1, mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via. Tale elemento, chiamato coefficiente di destinazione, incide in gran modo nel calcolo dei millesimi. 

C’è poi l’orientamento. Chi non sa che un appartamento che affaccia a sud è più vivibile ed economicamente più conveniente di uno che è orientato verso nord e che, quindi, necessità di maggior riscaldamento e luce? È questa la cosiddetta esposizione. Le tabelle millesimali del condominio devono tener conto anche di esposizione e luminosità del singolo immobile. 

L’affaccio (o prospetto) può incidere sulla vivibilità di un immobile. Quello che si affaccia sulla strada principale, chiassosa e inquinata, è meno appetibile di quello che invece dà sul silenzioso e salutare giardino o sul cortile dove giocano i bambini ed è possibile controllarli dall’alto affinché non si facciano male. 

Infine, c’è il coefficiente piano che impone di tenere conto dei vantaggi e degli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore.

In sintesi: come si calcola il valore di un appartamento?

Insomma, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile. 


note

[1] Cass. ord. n. 32990/19 del 13.12.2019. 


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