L’attestato di prestazione energetica va sempre allegato al contratto

Obbligatorio allegare l’Ape a tutte le vendite, donazioni e locazioni di immobili: pena la nullità dell’atto stesso.

Sono nulle le vendite, le donazioni e le locazioni di immobili se, nel contratto, non è allegato l’Attestato di prestazione energetica (Ape). Si tratta di una dirompente novità introdotta dalla legge di conversione del decreto legge “eco bonus” [1]. “Dirompente” perché la sanzione che l’ordinamento collega al mancato rispetto di tale obbligo (niente poco di meno che la totale “nullità” del contratto) è gravissima: infatti sarà come se il trasferimento del bene non si sia mai compiuto.

La nuova disciplina ha un ampio spettro applicativo: si occupa infatti di qualsiasi contratto di vendita (e quindi anche i contratti che abbiano a oggetto solo quote di comproprietà oppure diritti reali parziari come l’usufrutto, la superficie, ecc.), di qualsiasi atto “a titolo gratuito” (e quindi, per esempio, di donazioni, di patti di famiglia e di trust traslativi) e di qualsiasi nuovo contratto di locazione.

Lo scopo è quello di dare ai futuri abitanti della casa un’informazione immediata su quanto consuma, sotto l’aspetto energetico, il bene che stanno per acquistare o affittare. Tale indicazione è, appunto, fornita dall’Attestato di prestazione energetica [2] che deve essere prodotto per tutte le nuove costruzioni o in caso di ristrutturazione di un immobile, di vendita, di locazione e persino di cessione a titolo gratuito.  

Cos’è l’Attestato

L’attestato riporta anche la classe energetica dell’immobile: i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti, le raccomandazioni per migliorare la performance (separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica).

La prestazione energetica dipende dalla quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio. Vale a dire: la climatizzazione invernale ed estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici e sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili.

In base alla prestazione raggiunta, l’unità immobiliare viene anche classificata in una scala da A a F.

Quanto costa

È difficile fare un preventivo per la redazione del nuovo Ape. Di certo esso è più complesso del precedente Ace (il cui costo si aggirava dai 250 ai mille euro a seconda anche delle dimensioni della casa).

L’Ape deve essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti, in possesso di iscrizione all’Ordine o Collegio e dei requisiti di formazione ed esperienza.

L’ape è valido per dieci anni, a meno che nel frattempo l’immobile non venga sottoposto a una riqualificazione tale da cambiarne i consumi (per esempio, con la sostituzione degli infissi) o che non vengano eseguiti i controlli dei sistemi tecnici, in primis sugli impianti termici, fissati dalla legge.

I soggetti obbligati
Il rilascio dell’Ape spetta, nel caso di immobili nuovi o ristrutturati, alla società o impresa che ha effettuato i lavori; tocca invece al proprietario di un’unità immobiliare in caso di cessione o di affitto produrre l’attestato da allegare agli atti.

Le sanzioni

Cosa rischia il proprietario di un’abitazione che non consegna l’Attestato di prestazione energetica (Ape) nelle trattative per l’acquisto dell’immobile?

La legge [3] impone l’obbligo di informare tutti i possibili acquirenti di un immobile in vendita sui relativi consumi energetici già nella fase delle trattative. L’Ape va poi consegnato alla fine delle trattative (ossia alla conclusione del preliminare o, comunque, all’accettazione della proposta del futuro acquirente).

La sanzione per il venditore varia da 3mila a 18mila euro e può essere comminata dai responsabili dei controlli (Comuni e Regioni). Ma questa sanzione si applica solo a chi vìola “l’obbligo di dotare di un attestato” l’immobile in caso di vendita. Si ritiene quindi che non possa essere applicata se l’Ape non è materialmente consegnata già durante la fase delle trattative.

Oltre alla sanzione pecuniaria vi è quella più grave della nullità del rogito con cui si completa
la compravendita, in caso di mancanza di Ape.

La differenza rispetto al precedente Ace

Il nuovo Ape serve a indicare l’efficienza energetica complessiva di un immobile, misurando oltre ai consumi necessari per il riscaldamento invernale, anche quelli per la climatizzazione estiva e, nel caso di uffici, quelli legati all’illuminazione. Il precedente certificato, Ace (Attestato di certificazione energetica) indicava, al contrario, solo i consumi energetici legati al riscaldamento invernale. Al momento, però, siamo in una fase transitoria, in cui il certificato energetico, di fatto, ha cambiato solo il nome, ma viene redatto secondo le vecchie norme.