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Casa senza abitabilità: rischi

16 Dicembre 2019
Casa senza abitabilità: rischi

Appartamento senza agibilità: ci si può vivere dentro? Che succede se si vende?

Si può trasferire la propria residenza in un appartamento privo di agibilità anche se si sta altrove? Chi non ha altri luoghi ove vivere, può abitare in un immobile per il quale il Comune non ha concesso l’autorizzazione? Che succede a chi vende una casa senza abitabilità? 

Il patrimonio immobiliare italiano è ricco di bellezze, ma anche di luoghi fatiscenti o semplicemente non a norma. Chi decide di acquistare o risiedere in una casa antica o datata deve sempre verificare che sussistano le condizioni edilizie per abitarla. 

Una recente sentenza della Cassazione [1] chiarisce quali sono i rischi di una casa senza abitabilità. Cerchiamo di fare il punto della situazione delle principali problematiche pratiche che possono verificarsi. 

Si può avere la residenza in una casa senza abitabilità?

Non si può trasferire la residenza in un luogo e vivere in un altro. La residenza deve sempre coincidere con la dimora abituale, ossia il posto ove si vive per gran parte dell’anno [2]. Chi, per ragioni fiscali o legate ad altri motivi, indica una residenza fittizia rischia, innanzitutto, un’incriminazione penale per il reato di falso in atto pubblico (tale è il registro dell’Anagrafe a cui si fornisce la dichiarazione menzognera). In secondo luogo, se lo scopo della falsa residenza è ottenere i benefici fiscali sull’abitazione principale, chi viene scoperto è tenuto a versare gli ultimi cinque anni di imposte più le sanzioni. 

Detto ciò, però, è bene sapere che il Comune non può negare il trasferimento della residenza in un determinato immobile solo perché privo dell’agibilità (fatti salvi – come vedremo a breve – i provvedimenti sanzionatori per tale comportamento che costituisce comunque un illecito). Difatti, una cosa è la registrazione anagrafica, un’altra il rispetto dei provvedimenti comunali in materia di agibilità. 

Quindi, se è vero che il Comune non può rifiutare il cambio di residenza in un appartamento non abitabile se l’inquilino o il proprietario non vi vive davvero, non può invece negarlo se tale immobile è effettivamente la dimora abituale del richiedente. 

Resta ferma la possibilità, per i vigili, di eseguire il sopralluogo nei successivi 20 giorni dalla dichiarazione rilasciata all’ufficio Anagrafe e, in caso di mancato reperimento del soggetto, revocargli la residenza. 

Si può vivere in una casa senza abitabilità?

In una casa senza abitabilità non è consentito vivere. Chi lo fa commette un illecito amministrativo (non quindi un reato) [3]. In sintesi, il Comune che si accorge del fatto che una persona vive in un immobile non agibile non può negargli la residenza in quel luogo, ma lo deve multare per violazione della normativa edilizia e urbanistica. 

Si può vendere una casa senza abitabilità?

La recente pronuncia della Cassazione [1] ha stabilito che il mancato rilascio del titolo di abitabilità dell’immobile impone il pagamento del doppio della caparra confirmatoria se il bene era inidoneo sin dall’inizio; tale omissione è un inadempimento grave.

In buona sostanza, non si può vendere un appartamento privo dell’agibilità del Comune salvo che di ciò l’acquirente sia a conoscenza a abbia accettato l’immobile nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova. La commerciabilità di un bene non in regola con la disciplina amministrativa è, infatti, libera (allo stesso modo si può, del resto, vendere un appartamento con un abuso edilizio): l’importante è che l’acquirente sia informato di ciò che sta comprando. 

Si può dare in affitto un appartamento non agibile?

Lo stesso principio vale per quanto riguarda l’affitto: come precisato dalla Cassazione [4], l’inquilino è libero di accettare un contratto di affitto per un immobile privo di agibilità (ben sapendo che, se dovesse essere scoperto dalla polizia, ne subirebbe le conseguenze sanzionatorie). Ma se l’irregolarità dell’appartamento non gli è nota, può sciogliersi dal contratto e andare via in qualsiasi momento, anche senza il preavviso. 

In buona sostanza, la locazione di un appartamento privo di abitabilità non ne comporta la nullità, ma la risoluzione per inadempimento quando tale situazione non è nota all’inquilino sin dall’inizio del rapporto. Spetta del resto al locatore l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, richiedenti l’accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio, attestante l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato” e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche. 


note

[1] Cass. sent. n. 32776/2019.

[2] Art. 2 legge n. 1228/1954: «È fatto obbligo ad ognuno di chiedere per sé e per le persone sulle quali esercita la patria potestà o la tutela, la iscrizione nell’anagrafe del Comune di dimora abituale e di dichiarare alla stessa i fatti determinanti mutazione di posizioni anagrafiche, a norma del regolamento, fermo restando, agli effetti dell’art. 44 del Codice civile, l’obbligo di denuncia del trasferimento anche all’anagrafe del Comune di precedente residenza».

[3] D. Lgs. 30/12/1999, n. 507, art. 70, 1, lett. b)

[4] Cass. sent. n. 8409/2006.


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