Diritto e Fisco | Articoli

Vendita casa prima di 5 anni

16 Dicembre 2019
Vendita casa prima di 5 anni

Bonus prima casa: come si ottiene e quando è possibile vendere l’immobile prima o dopo i 5 anni, con o senza il riacquisto di una nuova casa. 

Nella casa in cui attualmente vivi non stai più bene. È piccola e distante dal luogo dove lavori. Hai così deciso di venderla. Senonché, è passato poco tempo da quando ne sei diventato proprietario, meno di cinque anni. Ti chiedi, dunque, se ci siano dei vincoli alla vendita di una casa ricevuta in donazione, eredità o acquistata prima di tale periodo. Cosa prevede la legge? 

Il proprietario di un immobile è libero di vendere il proprio bene in qualsiasi momento; ma se, all’acquisto, ha goduto dei benefici fiscali previsti per la “prima casa” deve rispettare un termine previsto dalla legge. In particolare, la vendita della casa prima di 5 anni comporta la decadenza dal bonus. 

Di tanto parleremo meglio in questa guida dedicata appunto alla vendita della prima casa. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il bonus “prima casa”?

Per ottenere il bonus prima casa è necessario rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto, vediamo in cosa consiste il bonus. Si tratta di un forte sconto sulle tasse che si devono pagare sul rogito. Il beneficio è previsto sia in caso di acquisto, che di donazione o di eredità.

Se il venditore/cedente è un privato, l’acquirente deve corrispondere le imposte nella misura che segue: 

  • imposta di registro: 2% (anziché al 9%), con importo minimo non inferiore a 1.000 euro; 
  • imposta ipotecaria: 50 euro; 
  • imposta catastale: 50 euro. 

Le stesse agevolazioni si applicano per l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (garage) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una pertinenza per ciascuna categoria.

Se il venditore è l’impresa costruttrice si applica: 

  • Iva: 4%;
  • imposte di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale: 200 euro ciascuna (totale 600 euro).

Requisiti per avere il bonus prima casa

Per ottenere tale beneficio è necessario il rispetto dei seguenti requisiti:

  • l’abitazione non deve essere di lusso ossia deve rientrare in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
  • l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto;
  • il futuro proprietario non deve possedere – anche in comunione con il coniuge – la proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato (va quindi bene un ufficio, un negozio, un magazzino, ecc.). Diversamente, l’immobile deve essere ceduto (venduto o donato) prima del nuovo rogito;
  • il futuro proprietario non deve avere – neppure per quote o in comunione legale – su tutto il territorio nazionale, la proprietà, l’uso, l’usufrutto, l’abitazione o la nuda proprietà di un’altra casa di abitazione, acquistata con il bonus prima casa.

Calcolo dell’imposta

L’imposta di registro si applica sul valore del bene che risulta alla data dell’atto di acquisto, costituito dal valore venale in Comune commercio. In alternativa, la base imponibile del registro si può determinare mediante il cosiddetto regime del “prezzo-valore” a condizione che l’acquirente persona fisica opti in tal senso all’atto notarile.

L’opzione per tale regime comporta che la base imponibile dell’imposta di registro sia costituita dal “valore catastale” dell’abitazione, ossia pari alla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di 110 nell’ipotesi di acquisto della prima casa (o di 120 per l’acquisto di abitazioni diverse dalla prima casa) e delle relative pertinenze (a prescindere dal corrispettivo effettivo di vendita che, comunque, va dichiarato in atto). Se il venditore è l’impresa costruttrice si applica, alle medesime condizioni Iva pari al 4% e le imposte di registro, ipotecarie e catastali pari a 200 euro ciascuna (totale 600 euro).

Se la cessione è soggetta ad Iva, tuttavia, il “prezzo-valore” non può in alcun modo operare, tenuto conto che la base imponibile agli effetti dell’Iva è sempre costituita dal corrispettivo pattuito e dichiarato in atto. 

Vendita prima casa prima di 5 anni

La casa acquistata senza il suddetto bonus (ad esempio se si tratta di “seconda casa”) può essere venduta in qualsiasi momento, senza alcun vincolo.

Invece, chi ha usufruito del bonus prima casa deve attendere almeno 5 anni dall’atto di acquisto.

La legge, infatti, prevede che l’acquirente decade dall’agevolazione prima casa in presenza di determinate ipotesi. La decadenza implica le seguenti sanzioni: 

  • l’applicazione delle imposte sull’atto di acquisto nella misura ordinaria (ad es. Iva al 10% e non al 4%; imposta di registro al 9% e non al 2%); 
  • applicazione delle sanzioni pari al 30%;
  • applicazione degli interessi di mora.

In particolare, la decadenza opera nell’ipotesi di: 

  • dichiarazione mendace dell’acquirente (relativa, ad esempio, a tipologia e ubicazione dell’immobile, ovvero assenza di diritti reali su altri immobili situati nello stesso Comune); 
  • mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è situata l’abitazione, entro 18 mesi dall’acquisto; 
  • vendita o donazione dell’abitazione, da parte dell’acquirente, entro 5 anni dall’acquisto. 

Vendita prima casa dopo 5 anni

La vendita della prima casa dopo 5 anni è, invece, libera. Tuttavia, per usufruire di nuovo del bonus, è necessario vendere o donare la precedente prima casa.

Si può utilizzare nuovamente il bonus, pur senza cedere la precedente abitazione, se quest’ultima è divenuta inidonea all’uso e all’abitazione: si pensi ad una casa troppo piccola o troppo grande per le rinnovate esigenze familiari (ad esempio, per la nascita di figli o per l’allontanamento di questi dal precedente nucleo familiare); oppure si pensi a una casa divenuta inagibile a seguito di terremoto.

Vendita prima casa prima di 5 anni e riacquisto nuova casa

È possibile evitare la decadenza nell’ipotesi in cui, entro un anno dalla vendita, venga acquistata una nuova abitazione, da destinare a prima casa. 

In tale ambito, in caso di riacquisto entro l’anno, al contribuente viene riconosciuto un credito d’imposta, che tiene conto delle imposte d’atto già versate in fase di primo acquisto.

Il credito d’imposta spettante «è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva versata all’atto del primo acquisto agevolato e non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva corrisposta per il secondo acquisto». 

Tale credito può essere portato in diminuzione, su opzione del contribuente: dall’imposta di registro (e non anche dell’Iva) dovuta sull’atto di acquisto agevolato, dall’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Può, infine, essere utilizzato in compensazione per il versamento di imposte o contributi dovuti dall’acquirente.

Vendita casa donata prima dei 5 anni

Anche in sede di acquisto per successione o donazione, è possibile usufruire delle agevolazioni per la prima casa riguardo alle imposte ipotecarie e catastali (che, in tal caso, sono dovute in misura fissa, anziché nella misura complessiva del 3% del valore degli immobili). Anche in questo caso, però, bisognerà rispettare tutte le condizioni appena elencate, sia per quanto riguarda le condizioni per l’ottenimento del bonus (assenza di altre “prime case”), che per il mantenimento (divieto di vendita prima di 5 anni). 

Tra l’altro, in caso di successione o donazione a favore di più beneficiari, è sufficiente che i requisiti soggettivi (residenza nel Comune e non possesso di altre abitazioni nel Comune e in Italia anche di porzione di abitazione acquistata con i benefici prima casa), siano posseduti da un solo beneficiario, perché l’agevolazione possa essere usufruita da tutti.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube